研究員/ 劉衛衛、朱光

  11月份國房景氣指數持續四個月回落；土地成交量近兩年首次正增長，成交價格創新高；房地產投資增速整體平穩，新開工面積增速上行明顯；商品房 銷售繼續調整，價格增幅有所放緩；房企資金同比增幅基本平穩，自籌資金占比上升。總體而言，1-11月份房地產行業供應端擴張，需求端回落，地價已過熱。 前十一個月土地購置面積同比實現了正增長，這是自2011年前十一個月以后首次同比正增長，主要是11月當月土地購置面積同比大幅增長一倍。臨近年底，全 國各地為了完成年度供地計劃，近期加快了推地步伐，有實力的房企也紛紛增加土地儲備，這些都推動了土地成交的大幅上升。預計年底土地購置面積同比將繼續呈 現平穩增長態勢。

  從土地價格看，今年前十一個月的土地均價創造了歷史新高，也延續了今年以來整體上行的態勢。近期土地市場依舊活躍，雖然國土部要求年內禁出地 王，但房企拿地勢頭不減，市場競爭活躍，地王現象仍存，也導致土地價格繼續上揚。預計年內土地價格仍將保持高位水平，受政策影響，土地價格可能會出現高位 盤整態勢。

  從商品房銷售面積同比增幅情況看，今年以來整體呈現逐步放緩的態勢。主要是一方面近期全國多地紛紛收緊調控政策，導致市場成交受到一定影響；另 一方面，去年同期基數逐步上升，也造成同比增幅逐步放緩。隨著市場和政策環境的變化，以及去年同期各月基數的上升，預計年內商品房銷售面積同比增幅仍將呈 現放緩態勢。

  從房地產企業到位資金看，1-11月份，房地產開發企業到位資金同比增幅小幅回升，與1-10月基本一致。今年以來，房地產企業資金情況總體良 好，實力較強的房企大多提前完成了年度銷售計劃。近期隨著年底臨近，政策環境整體向好，企業融資情況也趨于穩定。預計年內房地產開發企業到位資金同比增幅 將延續高位水平。

  一、國房景氣指數持續四個月回落

  11月份，國房景氣指數為96.38，比上月回落0.5點，比去年同期提高0.67點。本月國房景氣指數回落幅度進一步加大，自8月份以來已持 續四個月下滑。近期雖然行業整體平穩，但由于臨近年底，全國多個城市為了完成年度房地產調控目標，紛紛收緊了調控政策，導致行業整體發展受到影響，預計年 底國房景氣指數仍將呈現平穩調整的態勢。

   二、土地成交量近兩年首次正增長，成交價格創新高

  (一)全國土地購置面積實現正增長，全年仍將平穩上升

  1-11月份，房地產開發企業土地購置面積34773萬平方米，同比增長9.9%，1-10月份為下降3.6%；土地成交價款8669億元，增長31.5%，增速比1-10月份提高19.8個百分點。

  (二)全國土地購置均價上升明顯，價格創歷史新高

  1-11月份，全國房地產開發企業土地購置均價2493元/平方米，同比增長19.6%，增速比1-10月份提高3.7個百分點。

  三、房地產投資增速整體平穩，新開工面積增速上行明顯

  (一)全國房地產開發投資增幅小幅上升，整體平穩依舊

  1-11月份，全國房地產開發投資77412億元，同比增長19.5%，增速比1-10月份提高0.3個百分點。其中，住宅投資53112億 元，增長19.1%，增速提高0.2個百分點。11月份，全國房地產開發投資8719億元，環比增長15.1%，同比增長22.1%。其中住宅投資 5890億元，環比增長12.3%，同比增長20.2%。

  從房地產投資額同比增幅走勢看，今年以來整體基本呈現較為平穩的下行態勢。11月當月投資額有所上升，導致前十一個月投資額同比增幅小幅上升。目前行業整體平穩，政策環境也相對穩定，預計年內房地產投資同比增幅仍將延續這一平穩態勢。

  分地區看，1-11月份，除西部地區房地產開發投資增幅較1-10月份回落外，東部和中部地區房地產開發投資增幅均有所提高，其中中部地區提高幅度最大。從各地區投資增幅看，西部地區仍處首位，預計今后各地區房地產開發投資增幅將延續這一態勢。

  (二)全國房屋新開工面積同比增幅上升，整體仍將逐步上行

  1-11月份，房地產開發企業房屋新開工面積181055萬平方米，增長11.5%，增速比1-10月份提高5個百分點；其中，住宅新開工面積 131849萬平方米，增長10.0%。11月份房屋新開工面積同環比均大幅增長，其中環比大增117.8%，同比增長58.6%；住宅新開工面積環比大 增121.3%，同比增長54.4%。

  從房屋新開工面積同比增幅走勢看，今年1-4月份同比增幅進入正增長區域后，已持續八個月正增長。前十一個月同比增幅上升明顯，主要是11月當月房屋新開工量大幅上升。總體看，年內房屋新開工面積同比增幅仍將保持逐步上行態勢，全年增幅將在10%左右。

   四、商品房銷售繼續調整，價格增幅有所放緩

  (一)11月商品房銷售面積環比上升，商品房銷售面積增幅繼續回落

  1-11月份，商品房銷售面積110807萬平方米，同比增長20.8%，增速比1-10月份回落1個百分點；其中，住宅銷售面積增長 21.3%。商品房銷售額69946億元，增長30.7%，增速比1-10月份回落1.6個百分點；其中，住宅銷售額增長31.1%。11月份，商品房銷 售面積14876萬平方米，環比增長28.8%，同比增長14.8%；商品房銷售額8708億元，環比增長20.8%，同比增長20.5%。

  從各物業類型看，1-11月份住宅和辦公樓銷售面積同比增幅均有所回落，而商業營業用房則持續上升。1-11月份，住宅銷售面積增長 21.3%，銷售額增長31.1%；辦公樓銷售面積增長26.6%，銷售額增長39.5%；商業營業用房銷售面積增長12.1%，銷售額增長22.4%。 住宅銷售面積同比增幅自今年1-3月份以來持續回落，主要是去年同期基數逐步提高所致。預計年內住宅銷售面積同比增幅整體仍將保持這一放緩態勢。

  分地區看，1-11月份，各地區商品房銷售面積同比增幅較1-10月份均有所回落，其中東部地區回落幅度最大。各地區中，中部地區商品房銷售面積同比增幅與東部一致，顯示近期中部地區房地產市場發展迅速。

  (二)商品房成交均價漲幅回落，住宅增幅連續九個月放緩

  1-11月份，全國商品房成交均價同比增長8.2%，增速較1-10月份縮小0.4個百分點；其中住宅成交均價同比增長8.0%，增速縮小 0.4個百分點；辦公樓成交均價同比增長10.2%，增速上升1.1個百分點；商業營業用房成交均價同比增長9.2%，增速縮小1.4個百分點。除辦公樓 外，住宅和商業營業用房銷售均價同比增幅均有所回落，其中商業營業用房回落較大，住宅已持續九個月回落，主要是去年同期基數逐步上升所致。預計年內住宅價 格同比增幅將趨于平穩。

  (三)商品住宅待售面積增幅持續上升，市場庫存去化放緩

  11月末，商品房待售面積46806萬平方米，比10月末增加1444萬平方米。其中，住宅待售面積增加932萬平方米，辦公樓待售面積增加99萬平方米，商業營業用房待售面積增加258萬平方米。

  11月末，商品住宅待售面積同比增長43.1%，較10月末同比增幅進一步上升。近期市場整體平穩，受多地政策收緊影響，商品住宅庫存去化有所放緩。預計年底隨著市場需求的逐步釋放，商品住宅庫存將保持平穩增長態勢。

   五、房企資金同比增幅基本平穩，自籌資金占比上升

  1-11月份，房地產開發企業到位資金109475億元，同比增長27.6%，增速比1-10月份提高0.4個百分點。其中，國內貸款 17667億元，增長33.8%；利用外資475億元，增長28.0%；自籌資金42742億元，增長20.8%；其他資金48592億元，增長 31.9%。在其他資金中，定金及預收款30534億元，增長32.1%；個人按揭貸款12657億元，增長36.5%。

  從開發企業資金來源的構成分析，1-11月份，國內貸款占16.1%；利用外資占0.4%；自籌資金占39.0%，其他資金占44.4%。

  自籌資金占比有所上升。1-11月份，各項資金來源占比中，國內貸款和其他資金占比均有所下滑，外資占比不變，自籌資金占比則有所上升，主要是近期企業融資活動有所增加。其他資金占比雖然下滑，但依舊是房企資金來源的主要渠道。