上海易居房地產研究院11月13日發布了《2014年1-10月全國房地產市場報告》。報告指出，土地成交量呈現小幅增長，成交價格創新高；房地產投資增速持續放緩，新開工面積降幅進一步收窄；商品房銷售量依舊負增長，價格同比微跌；房企資金增幅處于低位，自籌資金占比繼續上升。總體而言，行業多指標回升，全國樓市筑底跡象顯現。

  易居研究院研究員朱光指出，從今年土地購置面積增幅走勢看，前3月進入負增長區間后，整體基本處于平緩收窄態勢，雖然前三季度跌幅有所加大，但前十月同比再次回到正增長區間，主要是10月當月企業購地同比大幅上升所致。近期隨著九月底限貸政策的放寬，一些房企對市場信心有所上升，重新進入市場拿地；此外，一些房企為了完成年度土地儲備，在四季度也加快了拿地節奏。預計今年年底隨著去年同期基數的進一步上升，土地購置面積同比增幅整體將小跌或持平。

  從土地價格看，今年以來，土地價格整體呈現平穩上行態勢，前十月土地成交均價繼續創歷史新高，主要是近期土地市場有所恢復，企業拿地現象開始頻繁，競爭開始加劇，進一步推動了優質地塊價格的走高。預計今年年底，隨著土地市場的逐步平穩，土地價格仍將上行，但增幅將趨于收窄。

  從商品房銷售面積同比增幅走勢看，在今年年初大幅滑落至負增長區間后，整體走勢較為平穩，特別是7月以來走勢相對平緩，顯示近期商品房市場已基本處于筑底的階段。前十月跌幅收窄，主要是9月底限貸政策松綁效應的釋放，刺激了一部分樓市需求，推動了樓市成交量的上升。預計今年年底和明年上半年，隨著各地樓市政策的進一步松綁，以及去年同期基數的逐步回落，商品房同比跌幅整體也將趨于收窄并轉為正增長。

  從房企資金情況看，今年前十月，房地產開發企業到位資金同比增幅有所上升，但整體延續了今年以來較為平穩的走勢，處于五年來的較低水平。雖然9月底“央四條”明確信貸松綁，對房企而言帶來了積極因素，但目前商業銀行并未完全落實政策，導致政策效應打了折扣，房企資金壓力并未明顯緩解。預計今年年底以及明年年初，隨著政策環境以及市場的逐步改善，房企資金同比增幅將逐步趨穩。

  一、土地成交量呈現小幅增長，成交價格創新高

  (一)全國土地購置面積同比恢復正增長，年底依舊平緩下行

  1-10月份，房地產開發企業土地購置面積26972萬平方米，同比增長1.2%，1-9月份為下降4.6%；土地成交價款7747億元，增長20.4%，增速提高8.9個百分點。

  (二)全國土地購置均價增幅上升，價格繼續創造歷史新高

  1-10月份，全國房地產開發企業土地購置均價2872元/平方米，同比增長19%，增幅較1-9月份上升2.2個百分點。

  二、房地產投資增速持續放緩，新開工面積降幅進一步收窄

  (一)全國房地產開發投資增幅進一步放緩，年底趨于平穩

  1-10月份，全國房地產開發投資77220億元，同比增長12.4%，增速比1-9月份回落0.1個百分點。其中，住宅投資52464億元，增長11.1%，增速回落0.2個百分點。10月份，全國房地產開發投資8469億元，同比增長11.8%。其中，住宅投資5739億元，同比增長9.5%。

  從房地產投資額同比增幅走勢看，今年以來整體呈現逐步回落的態勢，前十月增幅再創五年來的新低。主要是近期雖然政策層面有所放寬，但行業整體依舊處于調整期，房企為了完成年終銷售業績，大多將重心放在了去庫存以及回籠資金方面，因此投資力度有所減弱。預計今年年底，隨著市場的筑底以及新開工跌幅的逐步收窄，房地產投資同比增幅將趨于平穩。

  (二)全國房屋新開工面積跌幅持續收窄，全年新開工量或與上年持平

  1-10月份，房地產開發企業房屋新開工面積147661萬平方米，同比下降5.5%，降幅收窄3.8個百分點。其中，住宅新開工面積102879萬平方米，下降9.8%。10月份，房屋新開工面積同比增長42.9%。其中，住宅新開工面積同比增長38.6%。

  從房屋新開工面積同比增幅走勢看，自今年年初大幅下滑至負增長區間后，整體呈現平穩收窄態勢。主要是7月以來各月的房屋新開工量基本都同比增長，特別是10月當月房屋新開工量同比增長明顯。預計今年年底房屋新開工面積同比跌幅將繼續收窄，全年新開工量基本與上年持平。

  三、商品房銷售量依舊負增長，價格同比微跌

  (一)商品房銷售面積跌幅小幅收窄

  1-10月份，商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.5%。商品房銷售額56385億元，下降7.9%，降幅比1-9月份收窄1個百分點。其中，住宅銷售額下降9.9%。

  從各物業類型看，前十月除了商業營業用房同比上升外，住宅和辦公樓仍舊呈現同比下降態勢。其中住宅銷售面積下降9.5%，銷售額下降9.9%；辦公樓銷售面積下降9.9%，銷售額下降20.4%；商業營業用房銷售面積增長8.2%，銷售額增長8.3%。前十月住宅銷售量同比跌幅有所收窄，反映出市場需求得到一定的釋放。

  (二)商品房成交均價同比微幅下跌

  1-10月份，全國商品房成交均價同比下降0.2%，較1-9月份收窄0.1個百分點。其中住宅成交均價下降0.5%，辦公樓成交均價下降11.6%，商業營業用房成交均價增長0.02%。今年前十月，除了商業營業用房價格基本與去年同期持平外，住宅和辦公樓價格增幅均處于負增長區間，其中辦公樓降幅最為明顯，而住宅價格則呈現小幅負增長。從價格增幅走勢看，住宅相對平穩。今年年底，隨著去年同期基數的逐步回落，住宅價格將呈現持平或小幅上升的態勢。

  (三)商品住宅待售面積增幅小幅上升，市場庫存壓力明顯

  10月末，商品房待售面積58239萬平方米，比9月末增加1091萬平方米。其中，住宅待售面積增加611萬平方米，辦公樓待售面積增加88萬平方米，商業營業用房待售面積增加227萬平方米。

  10月末，商品住宅待售面積同比增長28.6%，較9月末增幅加大0.1個百分點，而前十月商品住宅銷售面積同比則下降9.5%。兩者的差值為38.1%，較9月末差值有所減少。進入10月，在政策效應的推動下，樓市成交有所上升，樓市庫存增幅擴張的幅度也有所放緩。但相較于整體低迷的樓市，市場庫存壓力依舊突出。隨著年底的到來，房企推盤力度繼續加大，而全國市場又并未顯著回暖，去庫存壓力仍然較大。預計年底以及明年上半年，隨著商品房成交量的復蘇，去庫存壓力將會有所緩解，尤其是大城市的的壓力明顯緩解，去化周期將趨于縮短，房價將止跌反彈。

  四、房企資金增幅處于低位，自籌資金占比繼續上升

  1-10月份，房地產開發企業到位資金100241億元，同比增長3.1%，增速比1-9月份提高0.8個百分點。其中，國內貸款17735億元，增長11.1%；利用外資489億元，增長17.6%；自籌資金42232億元，增長13.8%；其他資金39786億元，下降9.0%。在其他資金中，定金及預收款24213億元，下降11.2%；個人按揭貸款10895億元，下降4.3%。

  從開發企業資金來源的構成分析，1-10月份，國內貸款占17.7%；利用外資占0.5%；自籌資金占42.1%，其他資金占39.7%。

  定金及預售款占比上升。與今年前九月相比，前十月各項資金來源占比中，除了利用外資占比基本一致外，企業自籌資金和其他資金占比均上升，國內貸款占比繼續下滑。其他資金中，定金及預收款占比小幅上升，顯示近期房企促銷力度較大，利用銷售回款提升明顯。此外，信貸環境未明顯改善，也導致房企更多地利用自身渠道進行融資。

  五、全國樓市開始筑底，未來半年趨于復蘇

  總體而言，今年前十月，全國樓市仍處于筑底調整階段。從土地市場看，土地交易呈現量價齊升的態勢；從房地產投資情況看，行業的持續下行使房地產投資依舊放緩，房屋新開工量仍然負增長；從商品房市場看，雖然近期部分大城市市場成交有所上升，但全國整體依舊處于較為低迷的態勢，樓市庫存壓力短期內仍將存在；從房企資金情況看，在信貸松綁政策未完全落地的情況下，企業如何利用自身資源和能力，積極拓寬融資渠道，將成為緩解企業資金壓力的重要手段。預計今年年底以及明年年初，全國樓市將進行筑底，同時部分大城市將率先復蘇。

  執筆人：上海易居房地產研究院 研究員    朱光 

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