??報告摘要：

??1、成交量：7月，易居研究院監(jiān)測的13個城市二手房成交量環(huán)比增長5.6%。在成交量連續(xù)下滑兩個月后，7月13城二手房成交量出現(xiàn)小幅增長，依然不改“小陽春”后成交量下行趨勢。

??2、量能排行：從7月各大城市的量能排行來看，廈門和蘇州市場表現(xiàn)較為強(qiáng)勁，杭州和北京二手房成交量能最弱。

??3、預(yù)測：7月30日，中央政治局召開會議再次重申“房住不炒”，在經(jīng)濟(jì)承壓下，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。在房地產(chǎn)調(diào)控政策仍趨緊的前提下，下半年二手房成交量不具備增長空間。預(yù)計(jì)下半年二手房成交量大概率下降，類似于2018年7.31會議后的情況。

??一、7月成交量環(huán)比增長5.6%7月，易居研究院監(jiān)測的13個城市二手房成交量為7.9萬套，環(huán)比增長5.6%，同比增長12.4%。在成交量連續(xù)下滑兩個月后，7月13城二手房成交量出現(xiàn)小幅增長，依然不改“小陽春”后成交量下行趨勢。

??7月30日，中央政治局召開會議再次重申“房住不炒”，在經(jīng)濟(jì)承壓下，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。在房地產(chǎn)調(diào)控政策趨緊的前提下，下半年二手房成交量不具備增長空間，預(yù)計(jì)下半年二手房成交量大概率下降，類似于2018年731會議后的情況。

圖1 13城二手房成交套數(shù)與年初累計(jì)套數(shù)同比增速

??二、廈門和蘇州成交量能較強(qiáng),杭州和北京成交量能較弱房產(chǎn)成交量，是衡量樓市溫度的重要指標(biāo)，而且一般領(lǐng)先于房價變化。

??二手房成交量的活躍度，可以用多個指標(biāo)衡量。比如，月度環(huán)比增速反映超短期變化，月度同比增速反映短期變化，年初累計(jì)同比增速可以減少類似春節(jié)等季度性異動，拿當(dāng)前月度成交量與過去幾年月均成交量相比可以反映中長期來看的活躍度。

??為了更全面、更系統(tǒng)的反映二手房成交量的活躍度，我們創(chuàng)造了一個專用指標(biāo)：二手房成交量能度。其由4 個分指標(biāo)構(gòu)成，并賦予不同的權(quán)重。二手房成交量能度=月度環(huán)比增速*20% + 月度同比增速*20% + 年初累計(jì)同比增速*20% + 近6 個月月均成交量較2012 年來月均成交量的偏離度*40%。

??從13 城7月份的二手房成交量能度的排行可以看出，廈門和蘇州量能度較強(qiáng)，量能度分別為75%和53%；而最弱的城市是杭州和北京，量能度分別為-7%和-5%。

圖2 13 個典型城市市??房量能度排.榜

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