??核心觀點(diǎn)：

??百城庫(kù)存：庫(kù)存數(shù)據(jù)雖然小跌，但去化周期出現(xiàn)陡然攀升的態(tài)勢(shì)。從當(dāng)前庫(kù)存數(shù)據(jù)的表現(xiàn)看，各地房管部門(mén)暫停預(yù)售證審批，導(dǎo)致庫(kù)存數(shù)據(jù)出現(xiàn)環(huán)比小跌。但由于2月份交易行情非常冷清，所以導(dǎo)致存銷(xiāo)比數(shù)據(jù)陡然攀升。

??趨勢(shì)判斷：3月份各地交易陸續(xù)回暖，庫(kù)存壓力有望得到進(jìn)一步釋放。從目前各地售樓處的交易情況看，交易逐漸活躍，雖弱于去年同期水平，但至少開(kāi)始走出今年2月份的低谷期。隨著房屋交易市場(chǎng)的回暖，庫(kù)存壓力有望積極釋放。

??一、庫(kù)存

??1、100城庫(kù)存：環(huán)比略有下滑

??本報(bào)告定義，住宅庫(kù)存為取得預(yù)售許可證但沒(méi)有出售的住宅項(xiàng)目，包括期房和現(xiàn)房。2月底，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為47213萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.6%，同比增長(zhǎng)4.1%。總體上看，2月份房屋預(yù)售證審批和發(fā)放工作停滯，各大城市新批項(xiàng)目不多，客觀上會(huì)限制新增供應(yīng)數(shù)據(jù)，最終使得庫(kù)存數(shù)據(jù)出現(xiàn)環(huán)比下跌。但從同比數(shù)據(jù)看，庫(kù)存依然表現(xiàn)為正增長(zhǎng)的走勢(shì)。

??2、供求關(guān)系：出現(xiàn)斷崖式下跌

??2月份，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為399萬(wàn)平方米，而成交量為691萬(wàn)平方米。樓市呈現(xiàn)“供小于求”的態(tài)勢(shì)，這使得庫(kù)存數(shù)據(jù)環(huán)比會(huì)出現(xiàn)小跌。同時(shí)，觀察歷史數(shù)據(jù)，供求兩端均呈現(xiàn)斷崖式下跌的狀態(tài)，市場(chǎng)非常冷清。當(dāng)然隨著3月份預(yù)售審批節(jié)奏的加快、售樓處的陸續(xù)開(kāi)放，供求兩端數(shù)據(jù)有望出現(xiàn)回暖。

??3、城市結(jié)構(gòu)：二線城市庫(kù)存增長(zhǎng)最明顯

??截至2月底，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2837、24110和20265萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為-0.8%、-0.5%和-0.7%，同比增速分別為0.3%、6.3%和2.1%。總體上看，對(duì)比去年同期水平，一線城市總體上持平，三四線城市略有增加，而二線城市庫(kù)存增加最為明顯。

??4、城市排行：3個(gè)地級(jí)市庫(kù)存增長(zhǎng)較為明顯

??截至2月底，100個(gè)城市中，有54個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象。有3個(gè)地級(jí)市庫(kù)存拉升的態(tài)勢(shì)較為明顯，包括日照、金華和惠州，進(jìn)一步說(shuō)明今年部分三四線城市仍有較大的庫(kù)存壓力。同時(shí)，100個(gè)城市中，有46個(gè)城市的庫(kù)存出現(xiàn)了同比下降態(tài)勢(shì)，其中中山的同比下降最為明顯，這和粵港澳大灣區(qū)建設(shè)下購(gòu)房需求積極釋放等有關(guān)。

??二、存銷(xiāo)比

??1、100城存銷(xiāo)比：當(dāng)前陡然攀升

??本報(bào)告定義：庫(kù)存去化周期即存銷(xiāo)比=月末新建商品住宅庫(kù)存面積/最近六個(gè)月新建商品住宅成交面積平均值。2月份，100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫(kù)存去化周期為11.7個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存需要11.7個(gè)月。觀察當(dāng)前存銷(xiāo)比數(shù)據(jù)，出現(xiàn)了明顯攀升或陡然攀升的走勢(shì)，這和2月份各地市場(chǎng)交易冷清有關(guān)，部分城市甚至是零成交。庫(kù)存去化周期變大在所難免，隨著3月份房屋交易市場(chǎng)的逐漸回暖，存銷(xiāo)比數(shù)據(jù)上升勢(shì)頭也會(huì)受到遏制。

??自然資源部對(duì)商品住房庫(kù)存消化周期、供地規(guī)則有明確的區(qū)間劃分，即“庫(kù)存五分法”概念。其中，消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要適當(dāng)減少供地；18-12個(gè)月的，維持供地持平水平；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，要顯著增加并加快供地。基于該劃分，當(dāng)前全國(guó)100城庫(kù)存去化周期位于12-6個(gè)月的區(qū)間，屬于“增加供地”的范疇。

??2、城市結(jié)構(gòu)：一線城市去化周期最長(zhǎng)

??2月份，一、二、三四線100個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為13.8、11.0和12.5個(gè)月。觀察三類(lèi)城市的存銷(xiāo)比，總體上都呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)，進(jìn)一步說(shuō)明三類(lèi)城市的庫(kù)存壓力是有所增加的。而從橫向?qū)Ρ瓤矗痪€城市的存銷(xiāo)比數(shù)據(jù)相對(duì)偏大。

??3、城市排行：4個(gè)城市超過(guò)36個(gè)月水平

??從城市排行可以看出，2月份，包括蕪湖、大廠、香河和廈門(mén)等存銷(xiāo)比數(shù)據(jù)相對(duì)偏大，超過(guò)了36個(gè)月的水平。當(dāng)然由于2月份各地住宅交易數(shù)據(jù)波動(dòng)很大，存銷(xiāo)比數(shù)據(jù)也容易出現(xiàn)異動(dòng)。但客觀上說(shuō)，考慮到新冠肺炎所帶來(lái)的沖擊，后續(xù)各地應(yīng)該積極把去庫(kù)存作為穩(wěn)定樓市的一項(xiàng)重要工作。

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