??上海易居房地產研究院2020年9月04日發布《全國與9城供求關系與庫存報告》。該報告顯示：

??7月，全國移動平均新開工面積和銷售面積繼續反彈，預計四季度全國潛在供求將小幅下降，處于供大于求狀態。7月以來，各類房地產會議頻繁召開，強調“房住不炒”，多個城市收緊政策，未來幾個月房地產市場將有所降溫。總體來看，目前全國房地產市場仍處于下行周期，潛在供求關系不會有明顯的起伏，整體供略大于求，市場保持平穩。

??6月，9城庫存繼續增長，但去化周期已經保持平穩；預計下半年9城潛在供求比繼續下行，11月后進入供不應求狀態。具體城市上，華北地區如天津，華中地區如鄭州的供求比和去化周期相對較高，未來去化壓力較大；華南和華東地區則相對表現較好。

??易居研究院研究員王若辰表示：隨著全國商品住宅新開工面積的持續復蘇，潛在供求比或將在2021年初結束下降趨勢，供應量相對需求量開始增大。

??報告正文如下：

??本報告所指的“潛在庫存”的口徑為：新開工后尚未銷售的商品住宅庫存，相比可售庫存來說，還包含了新開工后未達到預售標準的庫存，能夠更全面的衡量一個城市商品住宅的潛在供應量，從而可以更好地幫助判斷城市未來的供需關系。

??一、供給：商品住宅新開工面積

??2020年7月，全國商品住宅移動平均新開工面積為13560萬平方米，環比增長1.0%；同比增長0.8%。

??2020年6月，9城住宅移動平均新開工面積為1239萬平方米，環比增長3.2%，同比下降11.9%，降幅收窄。

??二、需求：商品住宅銷售面積

??2020年7月，全國商品住宅移動平均銷售面積為12186萬平方米，環比增長0.8%，已經連續三個月恢復增長；同比下降1.0%，降幅持續收窄。

??2020年6月，9城住宅銷售面積為1281萬平方米，環比增長0.7%，連續兩個月增長；同比下降5.7%。

??三、9城商品住宅潛在供求比與潛在庫存

??1、潛在供求比 

??2020年7月，全國商品住宅潛在供求比為1.14，環比上升1.1%，同比上升13.6%，2020年潛在供求比前三個季度處于上升趨勢。

??展望未來三個季度，根據趨勢，假設移動平均銷售面積保持7月的水平不變，預計全國潛在供求比將上升至2020年9月，四季度將略有下行，2021年初開始觸底緩慢上升，整體處于供大于求狀態。

??2020年6月，9城商品住宅潛在供求比為1.07，略低于全國同期水平，環比下降1.8%，同比上升2.3%，供略大于求。

??2020年6月，天津、鄭州、湖州、南京、三亞、重慶、杭州、蘇州和上海的潛在供求比分別為1.35、1.2、1.16、1.09、1.08、1.01、1.01、0.93、0.90，除蘇州和上海供求比略小于1外，其他城市均處于供大于求狀態。

??與2019年6月相比，天津、湖州、蘇州和南京供求比下降明顯，上海微幅下降；鄭州和三亞上升明顯，重慶和杭州小幅上升。

??2、潛在庫存及去化周期

??2020年6月，三亞、天津、南京、鄭州、蘇州、湖州、杭州、上海和重慶的新開工未售庫存去化周期分別為50.1、42.8、22.4、20.9、20.4、14.7、12.4、12.3和12.2個月。和去年同期相比，除了蘇州、杭州和湖州去化周期略有下行外，其他城市均繼續上升，整體去化壓力增大。

??四、結論與趨勢   

??全國方面，7月，商品住宅新開工面積和銷售面積繼續反彈，其中新開工數據回暖更明顯一些。7月以來，各類房地產會議頻繁召開，強調“房住不炒”，多個城市收緊政策，未來幾個月市場將有所降溫。展望未來三個季度，預計全國潛在供求比將上升至2020年9月，四季度將略有下行，整體處于供大于求狀態。 

??9城方面（以二線城市為主），6月庫存繼續增長，但去化周期已經保持平穩；預計下半年9城潛在供求比將繼續下行，11月后進入供不應求狀態。

??執筆人：上海易居房地產研究院 研究員 王若辰

??郵  箱：wangruochen@ehousechina.com

??電  話：021-60868916

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