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??2023年4月12日，北京——一路高速發(fā)展的科技行業(yè)從2015年起成為了中國(guó)核心城市辦公樓市場(chǎng)的主要需求動(dòng)能，在全國(guó)范圍內(nèi)引領(lǐng)了以北京中關(guān)村、上海張江區(qū)域?yàn)槭住⒕劢箍萍籍a(chǎn)業(yè)的辦公樓區(qū)域爆發(fā)式的成長(zhǎng)。目前，科技行業(yè)整體仍在高速發(fā)展，技術(shù)升級(jí)及業(yè)務(wù)調(diào)整所帶來(lái)的人才需求波動(dòng)，并未影響科技行業(yè)持續(xù)作為辦公樓市場(chǎng)主力需求的地位。

??基于科技行業(yè)現(xiàn)有賽道的調(diào)整和新賽道的涌現(xiàn)，仲量聯(lián)行認(rèn)為游戲、AIGC（AI-generated Content, 人工智能生成內(nèi)容）以及教培行業(yè)將在下一個(gè)時(shí)期引領(lǐng)科技企業(yè)在辦公樓市場(chǎng)的擴(kuò)張。

??游戲行業(yè)：版號(hào)審批重啟回歸，多管齊下助行業(yè)回暖

??從2022年4月國(guó)家新聞出版署宣布復(fù)批游戲版號(hào)后至今，游戲版號(hào)的發(fā)放大致保持著持續(xù)且上升的趨勢(shì)，并很有可能增長(zhǎng)常態(tài)化。2023年前三個(gè)月已下發(fā)的游戲版號(hào)數(shù)量已超過(guò)2022年全年水平的一半。有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2023年全年版號(hào)發(fā)放數(shù)量將超過(guò)1,000個(gè)。

??未來(lái)游戲版號(hào)審批不再是游戲行業(yè)核心痛點(diǎn)，將刺激產(chǎn)能實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。而政策面積極信號(hào)頻發(fā)，讓游戲行業(yè)站在了新的起點(diǎn)。政策引導(dǎo)有望打破以往對(duì)游戲產(chǎn)業(yè)的固有認(rèn)知，有效提振行業(yè)信心。此外，游戲科技領(lǐng)域的技術(shù)革新，將幫助游戲廠商降本增效、推動(dòng)行業(yè)加速發(fā)展。因此，在宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、版號(hào)審批延續(xù)常態(tài)化發(fā)放的背景下，國(guó)內(nèi)游戲行業(yè)的基本面將持續(xù)向好。

??結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)角度，仲量聯(lián)行已在全國(guó)辦公樓租賃市場(chǎng)中觀察到游戲行業(yè)辦公需求的顯著提升。廣州琶洲區(qū)域于2022年四季度錄得了多筆游戲公司租賃成交，且單筆成交的面積大多都在1,000平方米以上，多為升級(jí)需求。北京錄得多筆游戲相關(guān)企業(yè)租賃成交，辦公面積共計(jì)超過(guò)4萬(wàn)平方米。可以預(yù)見的是，2023年將會(huì)是游戲行業(yè)重?zé)ㄅ獾囊荒辏髽I(yè)端的向好發(fā)展也有望進(jìn)一步刺激辦公樓市場(chǎng)。游戲企業(yè)在2023年將會(huì)著重發(fā)力，未來(lái)將為辦公樓市場(chǎng)貢獻(xiàn)顯著的需求增量。而辦公樓市場(chǎng)應(yīng)該重視游戲相關(guān)上下游企業(yè)的發(fā)展，關(guān)注如何滿足企業(yè)訴求、提供政策有效支持。

??AIGC行業(yè)：技術(shù)、政策、產(chǎn)業(yè)共振，行業(yè)加速可期

??近年來(lái)，隨著人工智能技術(shù)的不斷進(jìn)步，AIGC也正在經(jīng)歷著一次前所未有的快速發(fā)展。以ChatGPT為代表平臺(tái)的AIGC技術(shù)，其技術(shù)落地和商用化速度顯著加快，且在多個(gè)領(lǐng)域得到了廣泛應(yīng)用。可以預(yù)見，未來(lái)AIGC技術(shù)的應(yīng)用場(chǎng)景會(huì)更加廣泛，并顯著推動(dòng)行業(yè)發(fā)展智能化、高效化水平提升，并推動(dòng)行業(yè)變革。因此，AIGC是具備潛在擴(kuò)張空間的一大科技行業(yè)細(xì)分領(lǐng)域，有望成為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中的下一輪機(jī)遇。

??近十年來(lái)，我國(guó)新增人工智能相關(guān)企業(yè)注冊(cè)量呈逐年攀升趨勢(shì)，年增速已實(shí)現(xiàn)連續(xù)9年正增長(zhǎng)。聚焦中國(guó)的AIGC領(lǐng)域，該領(lǐng)域招聘需求在近幾年井噴式增長(zhǎng)，整體行業(yè)的人力規(guī)模持續(xù)在擴(kuò)大。2021年1-2月，AIGC領(lǐng)域崗位數(shù)量同比增長(zhǎng)281.88%，是AIGC人才招聘需求第一波高速增長(zhǎng)期。而隨著ChatGPT問(wèn)世，2023年1-2月AIGC人才招聘數(shù)量再次迎來(lái)31.3%的同比增長(zhǎng)。

??雖然現(xiàn)在AIGC行業(yè)的人力規(guī)模和辦公樓使用面積相對(duì)較小，但依托國(guó)家政策的大力支持和自身市場(chǎng)規(guī)模的迅速擴(kuò)張，AIGC行業(yè)有望在未來(lái)成為辦公樓新租需求的核心來(lái)源之一。該部分需求不會(huì)很快反映在辦公樓市場(chǎng)，但AIGC的技術(shù)迭代和應(yīng)用速度是呈指數(shù)級(jí)發(fā)展的，行業(yè)發(fā)展前景廣闊，有望在明年甚至更早開啟其辦公需求放量。對(duì)于辦公樓市場(chǎng)參與者而言，提前布局規(guī)模尚小但從事AIGC相關(guān)領(lǐng)域的企業(yè)，強(qiáng)化政策支持，或可提前把握未來(lái)增長(zhǎng)機(jī)遇。

??教培行業(yè)：頭部企業(yè)破而后立，行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)現(xiàn)信心復(fù)蘇

??2022年末，國(guó)家教育改革工作的首個(gè)指導(dǎo)性文件《關(guān)于深化現(xiàn)代職業(yè)教育體系建設(shè)改革的意見》發(fā)布，將支持為職業(yè)教育行業(yè)的發(fā)展提供良好的政策和社會(huì)環(huán)境。近期，深挖職業(yè)教育方向的數(shù)家企業(yè)引領(lǐng)了整個(gè)教育行業(yè)信心的修復(fù)。例如，“公考三巨頭”之一粉筆，在2023年初上市，市值高達(dá)240億港元，員工人數(shù)約7500人。

??經(jīng)歷“雙減”政策出臺(tái)之后，頭部在線教育企業(yè)也在積極調(diào)整自身戰(zhàn)略，開始大力推進(jìn)其素質(zhì)教育業(yè)務(wù)。據(jù)新東方2023年一季度報(bào)告顯示，新東方素質(zhì)教育業(yè)務(wù)培訓(xùn)人次已達(dá)29萬(wàn)。同時(shí)，多家原先主營(yíng)K12教育的企業(yè)剝離K12相關(guān)業(yè)務(wù)，選擇轉(zhuǎn)型新業(yè)務(wù)。如新東方、好未來(lái)、思考樂(lè)等，分別推出了新東方甄選、學(xué)家優(yōu)品等直播業(yè)務(wù)，切入直播電商領(lǐng)域，從而實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

??從辦公樓市場(chǎng)角度而言，2022年末至今，多家教培企業(yè)重新出現(xiàn)在了辦公樓尋租的隊(duì)伍中。2022年末，某成人教育企業(yè)在北京望京區(qū)域簽約整棟辦公樓，簽約面積約1.5萬(wàn)平方米。在政策支持其行業(yè)有序發(fā)展的基礎(chǔ)上，教育行業(yè)中的辦公需求將會(huì)呈溫和增長(zhǎng)。

??仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)辦公樓研究兼華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)表示：“游戲、教育、AIGC這三個(gè)科技行業(yè)中的細(xì)分領(lǐng)域代表了不同的潛在擴(kuò)張?zhí)攸c(diǎn)：游戲和教育行業(yè)在過(guò)去幾年發(fā)展受阻，近期利好信號(hào)回歸，短期內(nèi)已在辦公樓市場(chǎng)中顯現(xiàn)擴(kuò)張需求；AIGC行業(yè)的用戶及企業(yè)增長(zhǎng)速度呈指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)，具有較強(qiáng)的未來(lái)發(fā)展?jié)摿Γ瑥男袠I(yè)的增長(zhǎng)曲線來(lái)看或?qū)⒃谥虚L(zhǎng)期為辦公樓市場(chǎng)提供需求動(dòng)能。”

??米陽(yáng)認(rèn)為，在國(guó)家戰(zhàn)略政策的顯著利好下，隨著核心技術(shù)迭代突破、細(xì)分領(lǐng)域不斷發(fā)力，科技行業(yè)仍將是辦公樓市場(chǎng)需求的中流砥柱。各個(gè)領(lǐng)域乃至整個(gè)科技行業(yè)的增長(zhǎng)都會(huì)伴著風(fēng)險(xiǎn)并存，但它的長(zhǎng)期向好發(fā)展和擴(kuò)張潛力卻是客觀存在。我們期待在未來(lái)的兩至三年間在這些領(lǐng)域中新巨頭的誕生，為中國(guó)的辦公樓市場(chǎng)注入新的活力。