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??2023年4月12日，北京——一路高速發展的科技行業從2015年起成為了中國核心城市辦公樓市場的主要需求動能，在全國范圍內引領了以北京中關村、上海張江區域為首、聚焦科技產業的辦公樓區域爆發式的成長。目前，科技行業整體仍在高速發展，技術升級及業務調整所帶來的人才需求波動，并未影響科技行業持續作為辦公樓市場主力需求的地位。

??基于科技行業現有賽道的調整和新賽道的涌現，仲量聯行認為游戲、AIGC（AI-generated Content, 人工智能生成內容）以及教培行業將在下一個時期引領科技企業在辦公樓市場的擴張。

??游戲行業：版號審批重啟回歸，多管齊下助行業回暖

??從2022年4月國家新聞出版署宣布復批游戲版號后至今，游戲版號的發放大致保持著持續且上升的趨勢，并很有可能增長常態化。2023年前三個月已下發的游戲版號數量已超過2022年全年水平的一半。有機構預計，2023年全年版號發放數量將超過1,000個。

??未來游戲版號審批不再是游戲行業核心痛點，將刺激產能實現增長。而政策面積極信號頻發，讓游戲行業站在了新的起點。政策引導有望打破以往對游戲產業的固有認知，有效提振行業信心。此外，游戲科技領域的技術革新，將幫助游戲廠商降本增效、推動行業加速發展。因此，在宏觀經濟復蘇、版號審批延續常態化發放的背景下，國內游戲行業的基本面將持續向好。

??結合商業地產角度，仲量聯行已在全國辦公樓租賃市場中觀察到游戲行業辦公需求的顯著提升。廣州琶洲區域于2022年四季度錄得了多筆游戲公司租賃成交，且單筆成交的面積大多都在1,000平方米以上，多為升級需求。北京錄得多筆游戲相關企業租賃成交，辦公面積共計超過4萬平方米。可以預見的是，2023年將會是游戲行業重煥暖意的一年，企業端的向好發展也有望進一步刺激辦公樓市場。游戲企業在2023年將會著重發力，未來將為辦公樓市場貢獻顯著的需求增量。而辦公樓市場應該重視游戲相關上下游企業的發展，關注如何滿足企業訴求、提供政策有效支持。

??AIGC行業：技術、政策、產業共振，行業加速可期

??近年來，隨著人工智能技術的不斷進步，AIGC也正在經歷著一次前所未有的快速發展。以ChatGPT為代表平臺的AIGC技術，其技術落地和商用化速度顯著加快，且在多個領域得到了廣泛應用。可以預見，未來AIGC技術的應用場景會更加廣泛，并顯著推動行業發展智能化、高效化水平提升，并推動行業變革。因此，AIGC是具備潛在擴張空間的一大科技行業細分領域，有望成為商業地產市場中的下一輪機遇。

??近十年來，我國新增人工智能相關企業注冊量呈逐年攀升趨勢，年增速已實現連續9年正增長。聚焦中國的AIGC領域，該領域招聘需求在近幾年井噴式增長，整體行業的人力規模持續在擴大。2021年1-2月，AIGC領域崗位數量同比增長281.88%，是AIGC人才招聘需求第一波高速增長期。而隨著ChatGPT問世，2023年1-2月AIGC人才招聘數量再次迎來31.3%的同比增長。

??雖然現在AIGC行業的人力規模和辦公樓使用面積相對較小，但依托國家政策的大力支持和自身市場規模的迅速擴張，AIGC行業有望在未來成為辦公樓新租需求的核心來源之一。該部分需求不會很快反映在辦公樓市場，但AIGC的技術迭代和應用速度是呈指數級發展的，行業發展前景廣闊，有望在明年甚至更早開啟其辦公需求放量。對于辦公樓市場參與者而言，提前布局規模尚小但從事AIGC相關領域的企業，強化政策支持，或可提前把握未來增長機遇。

??教培行業：頭部企業破而后立，行業轉型升級實現信心復蘇

??2022年末，國家教育改革工作的首個指導性文件《關于深化現代職業教育體系建設改革的意見》發布，將支持為職業教育行業的發展提供良好的政策和社會環境。近期，深挖職業教育方向的數家企業引領了整個教育行業信心的修復。例如，“公考三巨頭”之一粉筆，在2023年初上市，市值高達240億港元，員工人數約7500人。

??經歷“雙減”政策出臺之后，頭部在線教育企業也在積極調整自身戰略，開始大力推進其素質教育業務。據新東方2023年一季度報告顯示，新東方素質教育業務培訓人次已達29萬。同時，多家原先主營K12教育的企業剝離K12相關業務，選擇轉型新業務。如新東方、好未來、思考樂等，分別推出了新東方甄選、學家優品等直播業務，切入直播電商領域，從而實現業務增長。

??從辦公樓市場角度而言，2022年末至今，多家教培企業重新出現在了辦公樓尋租的隊伍中。2022年末，某成人教育企業在北京望京區域簽約整棟辦公樓，簽約面積約1.5萬平方米。在政策支持其行業有序發展的基礎上，教育行業中的辦公需求將會呈溫和增長。

??仲量聯行中國區辦公樓研究兼華北區研究部負責人米陽表示：“游戲、教育、AIGC這三個科技行業中的細分領域代表了不同的潛在擴張特點：游戲和教育行業在過去幾年發展受阻，近期利好信號回歸，短期內已在辦公樓市場中顯現擴張需求；AIGC行業的用戶及企業增長速度呈指數級增長，具有較強的未來發展潛力，從行業的增長曲線來看或將在中長期為辦公樓市場提供需求動能。”

??米陽認為，在國家戰略政策的顯著利好下，隨著核心技術迭代突破、細分領域不斷發力，科技行業仍將是辦公樓市場需求的中流砥柱。各個領域乃至整個科技行業的增長都會伴著風險并存，但它的長期向好發展和擴張潛力卻是客觀存在。我們期待在未來的兩至三年間在這些領域中新巨頭的誕生，為中國的辦公樓市場注入新的活力。