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??導(dǎo) 讀 

??銷售百強(qiáng)總土儲創(chuàng)近五年新低，較最高峰下降25%；八成房企總土儲貨值下降，僅國央企增長顯著。

??重要說明

??本榜單中房企總土儲是指房企所有已確權(quán)土地中未售部分。多數(shù)上市房企在財報中會公布其總土儲面積甚至貨值。但是由于主要存在如結(jié)算口徑、確權(quán)與否、以及貨值計算標(biāo)準(zhǔn)等三方面的差異，不能直接用于比較。為了保證榜單的公正性和客觀性，我們予以統(tǒng)一調(diào)整。如下：一、部分房企公布的是按結(jié)算口徑的土地儲備，包含“已售未結(jié)轉(zhuǎn)”部分，不能反映未來可售資源，統(tǒng)一去除該部分?jǐn)?shù)據(jù)。二、隨著城市更新的深入，很多房企的土地資源來自于城市更新，這類項(xiàng)目由于拆遷難度大，權(quán)益關(guān)系復(fù)雜，因此我們采取確權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)。三、對于土地貨值判斷，每家房企采取的估值標(biāo)準(zhǔn)不同。我們統(tǒng)一采用當(dāng)前周邊可比房價為標(biāo)準(zhǔn)，不加入未來預(yù)期。四，由于全口徑的范圍不包含代建業(yè)務(wù)，因此本土儲統(tǒng)計也不包含代建土儲。

??榜單解讀

??1

??總土儲貨值百強(qiáng)門檻下降50%

       貨值不足千億企業(yè)增至31家

??截止2022年末，總土儲貨值TOP100貨值總量超過34萬億元，較2021年末下降19%，TOP100企業(yè)總土儲建面接近22億平方米，同比降幅達(dá)到25%。

??總土儲貨值百強(qiáng)門檻值為363.5億元，總土儲建面百強(qiáng)門檻值為167.4萬平方米，同比分別下降53%和63%。分梯隊(duì)來看，TOP10門檻值同比下降13.07%，TOP20門檻值則降幅為10.10%。

??按照土儲總量分類，總土儲貨值TOP100的房企中，僅有6家房企總土儲貨值超過萬億，較前兩年減少2家；反之，總土儲低于1000億的房企數(shù)量快速增加，達(dá)31家。總土儲百強(qiáng)之中，有六成房企的總土儲貨值在3000億元以下區(qū)間。

??2

??銷售、土儲前十重合度高達(dá)70%

??強(qiáng)者恒強(qiáng)格局未變

??近3年總土儲貨值TOP10企業(yè)中，保利、綠地、萬科、融創(chuàng)、碧桂園、中海和龍湖三年均榜上有名，總土地儲備始終保持行業(yè)前端。

??但前十內(nèi)部分化變動顯著。保利發(fā)展連續(xù)兩年位列總土儲貨值第一位，而碧桂園由于過去兩年拿地較少，總土儲在“穩(wěn)現(xiàn)金、緊投資”之下顯著下降，從2020年末的第一位降至2022年末的第五位。此外，招商蛇口在高能級城市投資表現(xiàn)積極，2022年末首次進(jìn)入總貨值TOP10行列。

??對比2022年銷售額TOP10房企來看，銷售前十和土儲前十仍有70%的重合度，保利、萬科、碧桂園、中海、招商、金地和龍湖均為雙榜TOP10。

??3

??銷售百強(qiáng)總土儲創(chuàng)近五年新低

??較最高峰下降25%

??聚焦銷售百強(qiáng)房企來看，百強(qiáng)房企總土儲貨值自2020年以來逐年遞減。2022年末，銷售百強(qiáng)房企總土儲貨值接近32萬億，創(chuàng)下2018年以來最低位，且與最高峰2020年相比，降幅高達(dá)25%。

??整體來看，行業(yè)資源依然高度集中。10強(qiáng)房企總土儲貨值占百強(qiáng)房企的33%，較2021年末減少3個百分點(diǎn)，但11-20強(qiáng)總土儲貨值占比達(dá)到26%，較2021年末提升6個百分點(diǎn)。TOP20總土儲占比合計達(dá)到59%，比2021年末仍增加3個百分點(diǎn)。

??按企業(yè)性質(zhì)來看，百強(qiáng)中央企總土儲占24%、地方國企總土儲占28%，民企總土儲則占48%，仍有近半土儲仍在民企手中。

??4

??越不拿地越難賣

??總土儲去化周期攀升至4.85年

??在銷售走弱的情況下，即使百強(qiáng)房企投資也有不同程度的停滯，但百強(qiáng)房企的總土儲去化周期仍然快速攀升：2022年末百強(qiáng)房企總土儲貨值去化周期達(dá)到4.85年，達(dá)到2018年以來的最高位，且一改2018年至2021年逐漸縮短的趨勢，其中甚至有個別房企的去化周期甚至超過10年左右。

??除了十強(qiáng)房企以外，其他各梯隊(duì)的去化周期均有不同程度的增加：十強(qiáng)房企的總土儲去化周期為3.5年，基本與2021年末持平，碧桂園、華潤、建發(fā)的去化周期還保持在3年以下；其次21-30強(qiáng)、31-50強(qiáng)房企去化周期分別漲至4.64年和5.52年，而后50強(qiáng)房企的去化周期更是達(dá)到了7.2年，在所有梯隊(duì)中最高。

??實(shí)際上，從企業(yè)的去化周期不難發(fā)現(xiàn)，即便諸多企業(yè)已經(jīng)從去年下半年停止拿地，但去化方面陷入“越不拿越難賣”的困境。

??5

??八成房企總土儲貨值下降

??僅國央企增長顯著

??經(jīng)過一年的投資低迷后，僅有兩成百強(qiáng)房企總土儲貨值高于2021年末，另外八成百強(qiáng)房企的總貨值同比均表現(xiàn)為下跌：總土儲同比上漲的房企中，大部分都是微漲10%以內(nèi)的房企，包括華潤、招商蛇口、中國鐵建、華發(fā)等；同比下降的企業(yè)中跌幅在20%以上的最多，達(dá)到33%。

??從總土儲貨值增加的企業(yè)來看，基本是清一色國企、央企，其中越秀、招商蛇口、華潤、中國鐵建等不僅總土儲貨值總量較大，漲幅也均超過5%。

??綜合比較土儲規(guī)模上漲的國央企，最大的特征是2022年在核心城市積極拿地，且總土儲以一二線為主。諸如招商、華潤、越秀2022年新增貨值超過千億，排在前十，一二線總土儲占比同樣在70%左右。

??民企受制于資金壓力，導(dǎo)致過去一年拿地幾乎暫停，因此除了濱江、眾安等2022年總土儲貨值同比增長13%和10%外，幾乎所有民企土儲規(guī)模均在減少，其中碧桂園土儲貨值同比下降36%，新城總土儲貨值、建面皆下降40%。

??6

??土地儲備“輕量重質(zhì)”

??投資聚焦收斂“保去化、保安全”

??以往，作為規(guī)模進(jìn)階的基石，土地儲備的多少決定了未來企業(yè)發(fā)展的高度和速度。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展模式，在強(qiáng)調(diào)安全、現(xiàn)金流的大背景下，投資戰(zhàn)略需要隨著市場變化而不斷進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。盡管總土儲規(guī)模不再是房企發(fā)展的決定性因素，但不拿地只是階段性的應(yīng)對當(dāng)前資金危機(jī)、生存危機(jī)的手段之一，未來企業(yè)想要走出困境、突出重圍，在投資戰(zhàn)略需要進(jìn)行階段性的轉(zhuǎn)變，控制成本的同時在核心城市進(jìn)行優(yōu)質(zhì)土儲的補(bǔ)充。

??首先，整體投資策略“輕規(guī)模、重質(zhì)量”，量入為出、動態(tài)平衡。未來市場分化與復(fù)蘇回暖并存，核心城市供地的激烈競爭下，投資上選擇片區(qū)市場穩(wěn)定、經(jīng)營收益優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。原則上嚴(yán)格投資標(biāo)準(zhǔn)，保障投資質(zhì)量。隨時關(guān)注市場動態(tài)，保去化、保安全的前提下，根據(jù)市場形勢調(diào)整。

??其次，城市選擇上聚焦收斂。一方面摒棄“多點(diǎn)開花”，聚焦抗風(fēng)險能力、安全性高的一二線核心城市，以高周轉(zhuǎn)、流速快、利潤足的項(xiàng)目為主。另一方面，關(guān)注產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人口流入、市場需求、發(fā)展空間比較大的強(qiáng)三線城市。尤其是一二線僧多粥少之下，投資是當(dāng)下沉至核心城市邊緣地塊，以及在低能級城市相對安全區(qū)域做精準(zhǔn)投資。

??最后，對于收并購以及部分商辦投資需要謹(jǐn)慎對待，關(guān)注未來城投合作開發(fā)以及代建機(jī)遇。目前的市場走勢下，商辦項(xiàng)目的去化和經(jīng)營難度較大，沒有運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和底蘊(yùn)的企業(yè)更應(yīng)該關(guān)注“流速快、利潤高的”含宅地塊。此外，過去兩年集中供地中城投公司拿地比例較大，未來合作開發(fā)是大多數(shù)平臺公司訴求，同時緊跟國家政策導(dǎo)向，積極介入工程代建、保障房建設(shè)等業(yè)務(wù)。