??2021年12月8日，有消息稱，招商蛇口等企業計劃近期在中國銀行間市場交易商協會注冊發行并購票據，募集資金用于房地產項目的兼并收購。這也與近期證監會支持優質房地產企業發行債券，資金可用于兼并收購出險企業項目的表態相輔相成。將優質房地產企業的募集資金用途拓展至房地產項目的兼并收購，無疑會導致未來兼并收購事件不斷增多，行業優勝劣汰將進一步加劇。

??融資環境逐步回暖

??并購融資或重塑行業格局

??近期，一行兩會接連發聲。2021年12月初，銀保監會表示，將在落實房地產金融審慎管理的前提下，指導銀行保險機構做好對房地產和建筑業的金融服務；其中提及，現階段要根據各地不同情況，合理發放房地產開發貸款、并購貸款。此外，證監會也有消息傳出，將支持優質房地產企業發行債券，資金可用于出險企業項目的兼并收購。

??此后12月8日，有消息稱，招商蛇口等企業計劃近期在中國銀行間市場交易商協會注冊發行并購票據，募集資金用于房地產項目的兼并收購。12月10日，交易商協會舉行房地產企業代表座談會。據悉會議上提及，將重點支持符合房地產調控政策的企業注冊發行中長期限的債務融資工具，募集資金優先用于補充已售在建項目的資金缺口、以及用于房地產項目或資產的股權收購，支持保交樓、保民生、保穩定，積極滿足房地產合理融資需求，促進房地產業健康發展和良性循環。

??若優質房地產企業能夠通過發行債券用于兼并收購，一方面將推動行業整合，加快企業間的優勝劣汰，對于行業重塑是一種良性循環；此外，合理的債務重組、并購支持、再融資政策也將幫助個別風險暴露企業解決信用問題。

??事實上，自2020年3季度“三條紅線”政策開始，房地產企業由于不愿接受債務風險頗高的二手項目，導致房地產行業并購交易規模持續呈大幅下滑趨勢。根據Wind監測數據顯示，2020年3季度到2021年3季度期間房地產開發項目的季均交易規模191.58億元，遠低于前值。預計隨著近期政策密集表態，未來行業并購交易或成上升趨勢。

??并購票據時效性訴求較高

??或是未來發行難點

??事實上，消息中招商蛇口所計劃注冊發行的并購票據，指的是境內外具有法人資格的非金融企業在銀行間債券市場發行的，募集資金專項用于償還并購貸款、支付并購價款的債務融資工具。

??并購票據在我國出現時間較晚，2013年交易商協會才開展并購票據注冊研究；2014年貴州開磷在銀行間市場發行了首單用于支付并購價款的并購票據；2020年4月，全國首單增強型并購中期票據——廣西交通投資集團2020年第四期中期票據成功發行，募集資金拓展至用于向發行人控股子公司增資，增加子公司的注冊資本。

??據上清所披露，從2020年至今發行的5筆并購票據來看，涉及并購對象主要集中為基礎設施，此外還包括有商務辦公類資產。事實上，這些并購票據的發行人承諾中，均有募集資金不用于金融投資或長期投資、土地一級開發，不用于普通商品房建設或償還普通商品房項目貸款，不用于保障房（含棚戶區改造）項目建設或償還保障房（含棚戶區改造）項目貸款的相關承諾。若并購票據能夠實現將募集用途拓展至房地產項目的兼并收購，則無疑是一大突破。

從發行人來看，均為國有企業，體現出對發行人資質的較高要求；而從募集資金用途來看，主要分為兩種：一種為置換模式，即用發債所得資金替換原并購貸款；另一種則為增資模式，即子公司通過補充項目資本金的方式用于項目建設。而真正直接用于支付并購價款的則少之又少，這主要由于這類并購票據有較強的時效性訴求，較難實現并購進度與融資進度的相統一，預計這也將成為房企發行并購票據用于直接支付價款的一大難點。

??三條紅線下

??財務優異房企更能把握收并購機遇

??在行業整體控制融資、降負債的背景下，各企業都有負債總額限制，而并購項目一般需要承接債務，或會導致企業債務超過限制。而財務優異、具有資金實力的龍頭房企，則更有意愿把握收并購市場中的一些機遇。

??當前，各龍頭房企對收并購的態度略有不同，態度較為積極有萬科、中海。如萬科表示“能達到投資條件的就做，沒機會就不做。”而中海方面則表示，“在分化的下半場積極尋求合適的同業并購機會。”除此之外，華潤置地態度更為謹慎，表示“充分識別風險，會謹慎對待潛在收并購項目。”

??事實上，除了擬注冊發行并購票據的招商蛇口外，未來同樣有機會參與到發行并購債券的優質房企，或包括有萬科、華潤、中海等等。其中2021年上半年，萬科持有貨幣資金1952.2億元，有息負債總額2687.1億元，較去年同期基本持平；凈負債率僅20.2%。而華潤、招商、中海三家的凈負債率也同樣維持在行業低位。在三條紅線的限制下，這類企業相對更有能力完成對一些優質項目的收并購。

??整體來看，雖然當前融資環境已有回暖，但分化現象愈發明顯。優質房企無疑更具有融資優勢，而負債較高的民企再融資難度依然較大；若優質房企若再具備發行并購債券的優勢，無疑將進一步推動行業整合。與此同時，房企發行并購票據具體操作細節仍未可知，此外并購行為中的項目風險性、時效性問題仍是難點，仍有待后續進一步觀察。