??在房地產行業新環境下，企業跨界布局不再單刀直入，趨向謹慎、保守，更多采取“迂回戰術”。

??◎  作者 / 朱一鳴、汪慧

??今年下半年以來，房地產市場持續降溫，企業危機重重，不僅一眾小微房企走向破產，規模房企暴雷、違約事件不斷，甚至龍頭房企也面臨銷售低迷困境，就目前來看，行業走勢仍不明朗。但是，在房企苦不堪言之下，另有一些企業卻跨界而來，逆市布局，背后意圖值得推敲。

??1 字節、鴻星爾克等跨界房地產
布局邏輯發生變化

??告別高增長、高盈利時代，當前房地產行業進入低增長和強調控期，風險積聚，顯然已經過了進駐熱潮期，不再是其他行業跨界的最優選。但是今年下半年以來，字節跳動、快手電商、鴻星爾克、波司登、中通快遞等企業仍不懼市場寒意，通過拆分、成立子公司的形式逆勢布局。

??從布局意圖來看，與房企多元化的本質相差無幾，主要還是突破主業增長瓶頸，創造新的增長點，但發展邏輯和切入路徑有所不同。在房地產行業新環境下，企業跨界布局不再單刀直入，趨向謹慎、保守，更多采取“迂回戰術”，即與主業相互動，從滿足自身需求出發進行試水，強化了房地產的“載體”與“賦能”屬性。

??尤其對于實體行業來說，地產是不可或缺的載體，地產開發業務的涉足對于主業降本增效將起到重要的作用。例如，鴻星爾克官方回應成立鴻星爾克（商丘）實業有限公司意在河南建廠，打造鞋服產業園。而好太太、好萊客聯合成立廣東好好置業有限公司，也主要是滿足兩家公司未來辦公、產業研發、銷售、電子商務、智能展廳等場所需求。

??互聯網行業更傾向于房地產經紀業務，則是基于主業在線上化以及流量方面的優勢，進行業務延伸。同時可以發現，字節拆分“幸福里”也啟動了融資計劃，引入外部戰略股東。引入戰投的主要原因即在于避免單槍匹馬，以分散風險，“幸福里”潛在投資人除了紅杉中國、中金等財務投資基金，還有萬科、碧桂園等產業資本，萬科、碧桂園的入局勢必會給“幸福里”的發展思路帶來參考性建議。

??2 市場雖冷
跨界布局仍存在一些投資機遇

??房地產市場“冷”主要體現之一在于房企流動性普遍緊張，土地投資持續下行。就22城集中供地來看，由于調控政策密集，房企現金流深陷困局，導致第一輪與第二、三輪土拍局面大相徑庭。根據克而瑞監測，第二輪集中供地成交建面、成交金額都較第一輪顯著減少，且平均流拍率超過三成。目前深圳、南京、蘇州等部分城市第三輪集中供地也已經落下帷幕，土拍熱度仍難有起色。

??在此背景下，土拍競爭壓力相對降低，為投資布局創造良好機遇，對于現金流充裕的跨界企業來說，無疑是“撿漏”補倉的好時機。且在政策指導下，土地溢價有所限制，土地成本也處于較低位。跨界企業可以根據自身戰略布局規劃或發展需求，積極尋找投資機會。

??另外，政府支持產業發展，不少地塊競拍要求產業引入，“產業+地產”的拿地模式優勢明顯，也利于成本控制和項目順利推進。如鴻星爾克的鞋服產業園、中通快遞切入物流地產、好太太+好萊客產業研發在尋地中借助產業布局優勢更有利于拿到性價比高的優質地塊。

??與此同時，目前市場合作機會甚多，也拓寬了跨界企業的選擇空間。房地產行業的效率非常依賴于經驗、體系化、標準化，而隨著產業升級轉型，專業性要求也越來越高，選擇安全性高、經驗豐富的房企進行合作，有利于企業減少跨界沉沒成本、提高效率和效益。

??3 避免激進
加強風險管控是第一要務

??近年來，面臨周期調整和疫情沖擊，行業也經歷大洗牌，非地產企業紛紛剝離地產業務、變賣地產項目，跨界失敗案例不在少數，這也意味著房地產行業壁壘提升，經營難度加大。因此，對于逆市跨界的企業來說，未來發展不確定性較高，避免激進、加強跨界風險管控是第一要務。房地產行業是資金導向型，在市場下行期，“快”意味著更大的風險。跨界布局需結合自身發展需求，尋找相匹配的項目，否則可能產生連帶風險，影響到自身主業的發展，一舉兩失。

??而對于房地產還能否作為主業之一發展更需謹慎考量。無論是開發業務還是存量市場房地產經紀業務目前發展形勢都并不樂觀，且市場競爭格局形成。地產開發市場中，央企、國企以及穩健型的民企占據著主力地位，留給非主流房企的空間狹小。而房地產經紀市場有貝殼找房、安居客以及易居旗下的“天貓好房”三股勢力相爭，切入搶灘也并非易事。總體而言，跨界布局在規模和效益上成長空間都是有限的，做好業務在企業的戰略定位尤為重要。

??總結：房地產紅利消退，行業加速洗牌，非地產企業跨界布局局面并不樂觀。今年下半年，字節跳動、鴻星爾克、中通快遞等企業逆市進駐房地產行業，以服務主業或賦能主業為主要突破口，整體布局思路比較謹慎。

??在房企流動性普遍緊張、土地投資持續下行的行業環境下，非地產企業跨界布局存在一些投資機遇，利好于現金流充裕的企業“撿漏”補倉，同時企業也可以積極發揮自身產業優勢，獲得高性價比的優質地塊。但由于行業風險性因素積聚，未來發展不確定性較高，加強跨界風險管控仍是第一要務。