??云端交流，知識共享，線上研討，克而瑞研究中心10月線上直播分享持續進行。作為克而瑞的專業研究平臺，研究中心通過地產金融峰會、產品力發布會等線上線下活動，致力于構建覆蓋房企、基金券商、機構、媒體以及行業專家的生態交流平臺。

??10月第2場直播聚焦房地產綠色金融，由克而瑞研究中心高級研究員陳家鳳帶來《房地產企業布局綠色金融現狀與解析》的主題分享。

??陳家鳳

??克而瑞研究中心高級研究員

??核心觀點>

??綠色低碳成為房地產發展的時代要求。多數TOP30房企已開始綠色建筑的探索，萬科、碧桂園至2021年底累計開發的綠色建筑建面均超2億平方米。

??綠色金融受到了政府的大力支持，綠色轉型或成為當前房企順利發債融資，緩解資金鏈風險的關鍵“砝碼”。

??綠色低碳化建造存在一定的增量成本，尤其是當前整體行業流動性緊張，冒然綠色轉型會為企業帶來運營風險。同時，綠色轉型涉及到新技術、新材料的應用，技術壁壘較高，并非短期就能突破。

??以下為精彩發言

??關于房地產領域的綠色金融發展現狀，我們從綠色金融的發展概況，以及主要的綠色金融工具，如綠色信貸、綠色債券、綠色資產證券化等方面進行分享。

??2020年9月我國明確提出2030年“碳達峰”與2060年“碳中和”目標。有2個文件框定了綠色產業的范圍，一是央行頒布、綠金委（中國金融學會綠色金融專業委員會）編制的2015年版的指導目錄，另一個是發改委2019年頒布的。其中最新版本的《目錄》，共包括6大類211細分類的綠色產業，與房地產相關的“綠色建筑”包含在一級分類“基礎設施綠色升級”中的二級分類“建筑節能與綠色建筑”。

??2006年住建部首次發布綠色建筑國家級標準，并之后于2014、2019 年進行了多次的修訂。目前我國綠色建筑的認證標準已更新至第三代，體現“以人為本”的基本理念，重構了“安全耐久、資源節約、健康舒適、生活便利、環境宜居”五大指標體系。

??房企綠色建筑發展現狀：在雙碳政策目標下，綠色低碳成為房地產發展的時代要求，2020年住建部等七部門聯合發布《綠色建筑創建行動方案》，方案提出到 2022年，城鎮新建建筑中綠色建筑面積占比達70%。根據2021年末房企ESG報告來看，TOP30頭部房企大多數都已經開始綠色建筑的探索，萬科和碧桂園2021年底累計開發的綠色建面均超2億平，龍湖、世茂、中南和中梁等房企累計綠色建面也達到了5千萬平以上。

??其中不乏有房企順應政策要求，規劃近期100%新建項目要符合綠建標準，如龍湖計劃從2021年起集團所有新建項目 100%達到國家綠建星級標準；萬科計劃新建建筑在2025年實現二星級、三星級項目100%獲得認證，2030年實現一星級項目100%獲得認證。

??國內綠色金融政策的發展階段可分為三個階段，1）2007年至2014年：綠色金融政策框架初步建立；2）2015年至2019年：綠色金融政策體系基本建立；3）2020年至2022年：細化完善綠色金融體系，未來政策支持力度可期。

??當前的綠色金融以綠色信貸、綠色債券為主，其他產品制度待完善。

??綠色金融主要渠道：綠色建筑的發展離不開金融的支持，綠色金融主要包含綠色信貸、綠色債券、綠色ABS、綠色私募基金、綠色信托、綠色保險等領域，其中以綠色信貸及綠色債券為重要組成部分。

??A、綠色信貸：利率比普通貸款利率優惠點，但整體優惠力度不大，對于多數想要將普通建筑提升至綠色建筑的房企而言，前期需付出較大的技術資金投入。

??B、綠色債券：廣義上來說，國內綠色債券包含5大種類，分別是綠色金融債、綠色企業債、綠色公司債、綠色債券融資工具及綠色資產支持計劃。房企主要涉及的是綠色公司債、綠色中票以及綠色ABS。盡管綠債平均發行利率與普通債券略低，但利率優勢并不明顯，而且綠債對于籌資用途有明確的管控與要求。

??募資用途管理上，對投向綠有一定要求，綠色公司債、中票70%全部投向綠色項目，其余可用來補流或者償債。若不能滿足投向綠的條件，則要求發行主體主營業務屬于綠色產業領域，即主體綠，判定標準是發行人近一年綠色產業營收比重超50%，或綠色產業收入以及利潤均占總收入和總利潤的30%以上。

??C、綠色ABS：而綠色ABS在投向綠、主體綠的基礎上多加了一項認定標準，即資產綠，綠色產業領域的基礎資產占全部入池基礎資產的比例應不低于70%。但一般而言，對于多數房企而言，申請綠色債券一般采用投向綠的方式，并需要提供項目的綠色認定依據或標準，或會給企業帶來額外的時間成本。

??除此以外，綠色信托、綠色基金、綠色保險等房企很少涉及，比如當前國內綠色基金的主要為政府主導與市場參與相融合，多投向低碳、環保、新能源等領域，與房地產關聯的綠色建筑投入相對比較少。再加上相關制度并不完善，相對制約了規模化發展。

??一

??綠色信貸

??綠色信貸主要指金融機構發放給借款企業用于投向節能環保、清潔生產、清潔能源、 生態環境、基礎設施綠色升級和綠色服務等貸款。

??國內早在2007年就開始做了綠色信貸的嘗試，監管層面經過多年的探索，目前已初步形成了包括頂層設計、統計分類制度、考核評價體和激勵機制在內的政策框架。

??我國綠色信貸規模增速可觀，從2021年末開始綠色貸款同比增速都維持在30%以上，近半年甚至達到40%，截至2022年二季度末綠色貸款余額19.55萬億元，同比增長40.4%，比上年末高7.4個百分點，高于各項貸款增速29.6個百分點。增速十分可觀，但從存量占比來看二季度末綠色信貸投放占比 9.73%，整體水平仍處在低位，未來仍有較大提升空間。從投向來看，以綠色基建中的綠色交通、以及清潔能源類為主要投向，涉房規模無法從數據中分離開，但整體占比是不高的。

??優勢——綠色信貸定價利率具有優勢，利率略低于普通貸款，介于1年期到5年期LPR之間。目前沒有綠貸利率統計數據，據公開資料來看位于保定的高碑店列車新城項目得到了建設銀行保定分行授信10億元，截止2022年6月已發放8億元，期限3年，利率4.51%。

??存在問題——1）綠色建筑相關技術對于多數房企而言存在一定的技術壁壘，綠色項目認證前期給房企帶來增量的成本投入；2）綠色信貸投放與綠色建筑評定之間存在的時間錯配問題，如在綠色信貸的實踐中，綠建信貸需求通常在建設階段，而建筑綠色星級評定卻只能在交付運營之后，從而導致建設期投放的貸款無法及時享受綠色信貸差別化優惠政策。

??針對時間錯配上的問題，2022年4月雄安新區出臺了國內首個前置綠色信貸認定支持綠色建筑發展管理辦法，將綠色建筑的行政審批和信貸認定協同前置，從而降低項目企業的融資成本。根據相關測算，按照2022年5月已發放貸款133億元計算，每年將幫助企業節約財務成本3990萬元，相比普通貸款利率將近降低了千分之三個百分點。

??除了將信貸認定前置，興業銀行成都分行引入了綠色保險機制，即在項目建造過程中，由銀行提供綠色項目貸款，支持項目建設；而保險公司則為建設企業提供綠色性能風險保障，若項目完工后未能達標，保險公司將承擔對建筑物進行綠色性能整改或貨幣賠償的責任。而此次“綠色信貸”+“綠色保險”的結合，則有效解決了前期的時間錯配問題。

??二

??綠色債券

??國內綠債主要包含5大種類（綠色金融債券、綠色企業債券、綠色公司債券、綠色債券融資工具及綠色資產支持債券），主管部門及募集資金投向比例要求等有所不同；房企主要涉及的是綠色公司債、綠色中票以及綠色ABS。

??2015年開始對綠色債券的探索，2015-2019年先后對綠色金融債、綠色公司債、非金融企業綠色債務融資工具等債券品種實現了政策全覆蓋，綠色債政策體系初步建立。2020年至今隨著雙碳目標的提出，綠色債政策體系不斷完善，統一了綠色債券定義和界定標準，2021年發布的自律管理文件已成為國內綠色債券市場保障制度的重要補充。

??綠債優勢：可能降低融資成本；劣勢：如前所述，房企將其產品提升為綠色建筑可能存在額外增量成本，包括綠色建筑工程成本及認證相關費用等，故在融資渠道暢通的環境下，房企發行綠債的意愿或相對有限。

??發行情況：我國房企首單綠債發行于2017年，當年龍湖共發行40.4億元的境內綠債，而2018年開始境外綠債發行速度加快，當代、朗詩開始嘗試；提出雙碳目標后，房企加大了境外綠債發行力度，民營房企是發行主力，2020年和2021年發行規模分別達到了131億和521億。進入2022年，由于境外資本市場對于內房企投資趨于謹慎，綠債的發行主體從之前的民企轉為央國企，主要的發行市場也由境外轉為境內。

??發行特征：1）募資用途：房企發行的綠債主要用于綠色建筑的建設、維護，也有部分房企如旭輝將募資得到的部分資金投入再生能源、能源效率、清潔運輸、污染防治、氣候適應以及水資源管理等子項目。2）綠色建筑認證情況：綠色建筑只需要滿足LEED、BEAM Plus、BREEAM、BCA Green Mark或中國綠色建筑評價標準中任一級別即可。3）發行主體：境外以民企為主，當代、禹洲、旭輝、正榮等美元綠債余額規模領先；境內以央國企為主，當前境內僅龍湖一家民營房企發行過綠債。4）發行利率：歷年來境內綠色債券加權平均融資成本為3.7%，境外加權平均融資成本7.4%，整體看來均低于同期的普通公司債和境外優先票據。

??三

??綠色ABS

??綠色ABS是綠色債券的子品種，根據發行主體和發行市場的不同，可分為綠色信貸ABS、綠色ABS、綠色ABN，三類綠色資產支持證券對綠色項目的認定標準均參考《綠色債券支持項目目錄》。但當前國內并未出臺統一的綠色資產支持證券的政策指引，三類資產證券化遵循不同的監管規則。如綠色ABS的認定標準、信息披露要求、第三方評估認證主要參考2018年8月上交所發布的《資產證券化業務問答（二）—綠色資產支持證券》，綠色ABN主要涉及的政策指引為2016-2017年交易商協會先后頒布的《非金融企業資產支持票據指引》、《非金融企業綠色債務融資工具業務指引》。

??在信息披露和第三方認證等方面差異較大，一定程度制約了市場的規模化發展，當前綠色資產支持證券仍屬小眾券種。

??發行標準：投向綠、主體綠、資產綠三選一即可。

??第一，綠色ABS與綠色公司債募資用于綠色項目的比重均不低于70%。

??第二，綠色ABS第三方評估認證參照綠色公司債相關要求執行。根據《上海證券交易所公司債券融資監管問答（一）——綠色公司債券》，針對屬于《綠色債券支持項目目錄》范圍內的綠色項目，發行人可不聘請獨立的專業評估或認證機構出具相關報告，針對范圍之外的綠色項目，發行人需聘請獨立的專業評估或認證機構出具相關報告。

??第三，綠色ABS信息披露在申請發行階段參照綠色公司債，存續期有所差異。由于綠色ABS側重綠色存量資產的盤活，并不涉及綠色產業項目的投資建設，存續期內淡化了募資使用情況和綠色產業項目進展情況的披露，更重視披露綠色ABS的認定情況、認定涉及的綠色項目、具體領域及其產生的環境效益等方面信息。

??綜上，綠色ABS與綠色公司債的監管規則相似，但相較于綠色公司債有以下優勢：1）ABS發行不受限于發行人的資產負債表情況，而以基礎資產未來的現金流作為還款的來源，基礎資產與發行人之間的破產隔離，一定程度上降低了發行門檻；2）實現出表，由于基礎資產已打包出售給SPV，發行人持有基礎資產的風險和收益均已轉移，可根據會計準則，可實現資產出表一定程度降低了表內杠桿水平；3）期限更長，多數綠色地產ABS的產品類型為CMBS或類REITs，18年及以上的發行期限遠高于綠色公司債。

??發行規模：首單發行于2017年，綠色CMBS項目，發行規模8.2億元；2018-2019年也僅成功發行1單規模19億元的綠色ABS。2020年雙碳目標后，以綠色地產為基礎資產的綠色ABS發行量明顯激增，而2022年初至8月底期間累計成功發行4單綠色ABS，累計發行規模184.59億元，較去年全年增幅約180%。

??特征：1）存量規模小——至2022年8月底，累計發行10單綠色地產ABS產品，涉及8個原始權益人，發行規模322.41億元，僅占國內綠色ABS市場規模的9.02%,體量較小；2）產品類型——10單綠色地產ABS產品中有7單屬于CMBS，涉及基礎資產的物業類型多為寫字樓，其余2單涉及保障房，剩余1單屬于酒店類REITs。3）綠色建筑認證標準——多獲美國LEED鉑金、金級認證；4）發行主體——均為央企，中海發起規模排名靠前， 3單發行規模108.03億元，金茂發行規模位列第二，2022年4月發行國內碳中和CMBS的最大單，規模87.08億元。5）發行利率，產品期限長，優先級利率均處2.5%-3.5%之間，融資優勢明顯。

??問答環節

??Q1

??綠債境內外發行差異？

??A1

??境外門檻相對較低，1）部分項目需取得綠色建筑認證，合資綠色項目需取得LEED金級、中國綠色建筑二星標準等綠色建筑標準認證；

??2）募資用途靈活：可根據自身情況在滿足GBP要素的前提下設定綠債募資金額的具體投向，旭輝投向清潔能源；部分房企發行綠債全部用于借新還舊。

??Q2

??房企綠色金融的發展限制？

??A2

??綠色金融優勢是融資成本略低于其余融資渠道，可以降低融資成本；劣勢如前所述，房企將其產品提升為綠色建筑可能存在額外增量成本，包括綠色建筑工程成本及認證相關費用等，故在融資渠道暢通的環境下，房企發行綠債的意愿或相對有限，疊加當前金融機構對房企風險偏好急劇減少的情況下，高信用主體房企才能成功發行綠債。