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??二十大報(bào)告再提“租購(gòu)并舉”，明確“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。

??經(jīng)過(guò)二十余年的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求逐漸趨于飽和，但結(jié)構(gòu)性矛盾依舊突出，在人口持續(xù)凈流入的核心一、二線城市，亟需加快發(fā)展租賃市場(chǎng)。

??未來(lái)住房制度將全面貫徹落實(shí)租購(gòu)并舉新模式，重點(diǎn)解決新市民、城市低收入群體的居住難題，實(shí)現(xiàn)人民群眾住有所居、安居宜居，提升全體人民的居住幸福指數(shù)。

??在政府進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)租賃行業(yè)重視度的紅利下，多地已超額或提前完成保租房2022年度籌建任務(wù)目標(biāo)。

??2022年前三季度，重點(diǎn)關(guān)注的15城涉租賃用地總供應(yīng)約305萬(wàn)方。TOP30集中式長(zhǎng)租公寓累計(jì)開業(yè)規(guī)模90.82萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)23.76%，環(huán)比增長(zhǎng)3.18%，開業(yè)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，相較于上一季度增速有所增加。從排名變化上來(lái)看，TOP10公寓企業(yè)排名相對(duì)穩(wěn)定，頭部企業(yè)保持優(yōu)勢(shì)，房企系企業(yè)占比超半數(shù)。

??目前租賃行業(yè)市場(chǎng)主體筑基初步完成，在國(guó)家制造業(yè)升級(jí)的背景下，預(yù)計(jì)未來(lái)企業(yè)員工住宿運(yùn)營(yíng)商將迎來(lái)更大的發(fā)展機(jī)遇。

??二十大的召開明確了未來(lái)五年中國(guó)式現(xiàn)代化的發(fā)展方向，此次會(huì)議從“增進(jìn)民生福祉，提高人民生活品質(zhì)”的角度闡述了房地產(chǎn)發(fā)展方向。指出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。”這一表述與十九大報(bào)告中的一致。

事實(shí)上，自去年7月國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》以來(lái)，從中央到地方密集發(fā)布利好政策，加速推進(jìn)保障性租賃住房籌建。住建部提出，40 個(gè)重點(diǎn)城市將在“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房650 萬(wàn)套（間），其中，2021年、2022年是籌建的關(guān)鍵期，計(jì)劃建設(shè)籌集330萬(wàn)套（間），完成“十四五”目標(biāo)的一半。

??2022年第三季度，租賃住房相關(guān)政策出臺(tái)頻繁，涉及金融稅收、權(quán)益保障、市場(chǎng)監(jiān)管和租賃供應(yīng)等方面，其中租賃供應(yīng)類政策數(shù)量最多。圍繞保障性租賃住房的籌建與管理，杭州、濟(jì)南、揚(yáng)州、吉安、哈爾濱等城市出臺(tái)保租房實(shí)施方案、項(xiàng)目認(rèn)定辦法、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)與管理辦法以及非居住存量改建保租房實(shí)施辦法、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)保租房實(shí)施意見(jiàn)等細(xì)化政策，加速推進(jìn)保租房籌建。

??從全國(guó)各地籌建進(jìn)度來(lái)看，有望超額完成預(yù)定目標(biāo)，目前多地已超額或提前完成保租房年度籌建任務(wù)目標(biāo)。比如，浙江省人民政府官網(wǎng)發(fā)布消息顯示，上半年全省已籌集建設(shè)保障性租賃住房31.9萬(wàn)套（間），提前完成30萬(wàn)套（間）的年度目標(biāo)任務(wù)，寧波、溫州、金華和舟山4地的籌建數(shù)量均已超過(guò)年度計(jì)劃。

??在政府進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)租賃行業(yè)重視度的紅利下，2022年第三季度TOP30集中式長(zhǎng)租公寓累計(jì)開業(yè)規(guī)模90.82萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)23.76%，環(huán)比增長(zhǎng)3.18%，開業(yè)規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，相較于上一季度增速有所增加。進(jìn)入第三季度，各地疫情防控形勢(shì)逐漸好轉(zhuǎn)，頭部租賃企業(yè)開店動(dòng)作不斷，整體開業(yè)增速有所增加。

??開業(yè)規(guī)模榜中，萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模均突破11萬(wàn)間，其中萬(wàn)科泊寓以17萬(wàn)間的成績(jī)領(lǐng)先，位居榜首。TOP3頭部企業(yè)開業(yè)規(guī)模共計(jì)36.24萬(wàn)間，占TOP30企業(yè)開業(yè)規(guī)模的40%，TOP30入榜企業(yè)開業(yè)規(guī)模門檻上升至5117間，相較于上一季度，提升了647間，入榜門檻持續(xù)提升。

??值得注意的是，近年來(lái)，大型租賃社區(qū)作為租賃行業(yè)未來(lái)發(fā)展的重要風(fēng)向標(biāo)，微領(lǐng)地集團(tuán)作為租賃社區(qū)模式的創(chuàng)行者，首次進(jìn)入TOP30。

??從排名變化上來(lái)看，TOP10公寓企業(yè)排名相對(duì)穩(wěn)定，頭部企業(yè)保持優(yōu)勢(shì)。排名前十的企業(yè)中，房企系的企業(yè)占比超半數(shù)，房企系依靠自身優(yōu)勢(shì)，在輕重并舉的模式下，市場(chǎng)占有率不斷提升。

??國(guó)企系租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)發(fā)揮示范引領(lǐng)作用，積極拓展房源，開業(yè)規(guī)模不斷增長(zhǎng)，本季度合房承寓開業(yè)規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)19%，同比增長(zhǎng)49%。隨著資管分離漸成趨勢(shì)，運(yùn)營(yíng)商系的租賃企業(yè)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，輸出管理經(jīng)驗(yàn)，開業(yè)規(guī)模不斷增長(zhǎng)。

??當(dāng)然，也有部分長(zhǎng)租公寓品牌關(guān)掉部分門店，排名較上一季度排名有所延后。

??從企業(yè)管理規(guī)模來(lái)看，2022年第三季度TO30租賃企業(yè)管理規(guī)模121.43萬(wàn)間，在管理規(guī)模榜中，入榜企業(yè)管理規(guī)模門檻為9744間，TOP3管理規(guī)模共計(jì)40.4萬(wàn)間，占TOP30管理規(guī)模的33%，企業(yè)頭部效應(yīng)依然顯著。萬(wàn)科泊寓和龍湖冠寓分別以21萬(wàn)間和11萬(wàn)間的管理規(guī)模持續(xù)摘得冠軍和亞軍席位。

??城家公寓戰(zhàn)略合并中富旅居旗下瑞貝庭公寓酒店品牌，管理規(guī)模持續(xù)增加，相比上季度排名上升2名。值得注意的是，企業(yè)員工住宿賽道表現(xiàn)亮眼，樂(lè)璟生活社區(qū)作為企業(yè)員工住宿運(yùn)營(yíng)商頭部企業(yè)之一，不斷加強(qiáng)與各地園區(qū)管委會(huì)合作，提升市場(chǎng)占有率，本季度樂(lè)璟生活社區(qū)拓展房源高達(dá)4225間，管理規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)20.2%。

??與去年同期相比，國(guó)企系、央企系企業(yè)厚積薄發(fā)，資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)增加，排名不斷提升。如：合房承寓一年拓展房源27972間，排名上升7名，管理規(guī)模同比增長(zhǎng)146.4%；其次，央企系的中海長(zhǎng)租公寓（海堂、友里）一年拓展房源6495間，排名上升4名，管理規(guī)模同比增長(zhǎng)76.5%。

??住房租賃行業(yè)發(fā)展十多年以來(lái)，租賃企業(yè)數(shù)量已達(dá)萬(wàn)級(jí)規(guī)模，租賃行業(yè)市場(chǎng)主體筑基初步完成，越來(lái)越多的租賃企業(yè)開始思考企業(yè)戰(zhàn)略打法，比如跨城市發(fā)展還是跨產(chǎn)品線發(fā)展，隨著對(duì)城市認(rèn)知的加深和自身運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的積累，發(fā)現(xiàn)跨產(chǎn)品線發(fā)展更容易。因此，租賃企業(yè)越來(lái)越趨向于自身擅長(zhǎng)的區(qū)域做深耕發(fā)展。

??據(jù)克而瑞租售監(jiān)測(cè)，從2022年Q3新開業(yè)項(xiàng)目布局城市來(lái)看，租賃企業(yè)開始聚焦區(qū)域，深耕發(fā)展。以樂(lè)乎公寓為例，從開業(yè)規(guī)模來(lái)看，2022Q3新開業(yè)10個(gè)項(xiàng)目，其中有8個(gè)項(xiàng)目位于北京；從拓展房源來(lái)看，本季度拓展房源中，72%的房源位于京滬兩地，其次為杭州。除此之外，城家在2022Q3季度新開業(yè)房源也主要集中在自己的大本營(yíng)上海，開業(yè)房源數(shù)量占比近55%。

??“十四五”時(shí)期，我國(guó)將由“制造大國(guó)”向“制造強(qiáng)國(guó)”轉(zhuǎn)型，配建企業(yè)員工住宿逐漸成為了當(dāng)?shù)卣⑵髽I(yè)吸引人才、發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的新抓手。企業(yè)員工住宿產(chǎn)品由于面向?qū)ο笫瞧髽I(yè)客戶，具備簽訂周期長(zhǎng)，客源穩(wěn)定，支付能力高等特點(diǎn)，且拿地拿房成本不高，因此更易做出溢價(jià)，相較于其他租賃產(chǎn)品具有“穩(wěn)定性高、坪效高、運(yùn)營(yíng)成本低”等優(yōu)勢(shì)。

??2022年第三季度，企業(yè)員工住宿賽道表現(xiàn)靚麗，傳統(tǒng)布局企業(yè)員工住宿賽道的公寓運(yùn)營(yíng)商中富旅居與安歆規(guī)模排名長(zhǎng)期位居TOP20。

??三季度，中富旅居不斷擴(kuò)大版圖，與西安當(dāng)?shù)剀壗患瘓F(tuán)、園區(qū)管委會(huì)等合作，在剝離瑞貝庭房源的基礎(chǔ)上還能拓展房間數(shù)4225間，管理規(guī)模環(huán)比增長(zhǎng)20.2%，同比增長(zhǎng)38.5%。在國(guó)家制造業(yè)升級(jí)的背景下，政府加大對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套企業(yè)住宿的建設(shè)力度，預(yù)計(jì)未來(lái)企業(yè)員工住宿運(yùn)營(yíng)商將迎來(lái)更大的發(fā)展機(jī)遇。

??2022年作為保租房建設(shè)的重要一年，各地政府積極鼓勵(lì)多主體參與到保租房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)中，在“房住不炒”“租售并舉”“擴(kuò)大保障性租賃住房供給”等一系列政策利好下，保租房加速認(rèn)定。

??同時(shí)，保障性租賃住房公募REITs的正式放開，為項(xiàng)目退出提供新渠道，打通了“投融建管退”的全流程商業(yè)閉環(huán)。

??隨著行業(yè)的縱深發(fā)展，住房租賃行業(yè)參與者更加“清醒”，不再盲目追求規(guī)模擴(kuò)張，開始聚焦區(qū)域，聚焦細(xì)分賽道，穩(wěn)扎穩(wěn)打，多元化經(jīng)營(yíng)，并不斷提升和輸出大型租賃社區(qū)管理運(yùn)營(yíng)能力，以更扎實(shí)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力抗擊風(fēng)險(xiǎn)。

??從目前來(lái)看，資管分離漸成趨勢(shì)，雖然地方國(guó)企擁有大量的相關(guān)資產(chǎn)，但在建設(shè)、運(yùn)營(yíng)上缺乏經(jīng)驗(yàn)，需要選擇專業(yè)的長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行合作，未來(lái)租賃企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)或?qū)⒋笮衅涞馈?/p>