??近日，二十大報告提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。而在全面建成社會主義現代化強國、實現第二個百年奮斗目標的宏偉藍圖下，房地產行業究竟如何定調？未來行業又有哪些新機會？

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??堅持“房住不炒”落實租購并舉

??提升全民尤其是新市民居住幸福指數

??堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

??點評：房地產政策主基調將繼續堅持“房住不炒”定位，強化住房的居住功能，弱化住房的金融屬性，嚴防房地產過度金融化、泡沫化。

??其一，保障剛需、滿足改善，因城施策落實穩地價、穩房價、穩預期。

??其一，居民層面，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，適度調降首套、二套住房置業門檻，提升居民居住福祉。但打壓投資、投機性需求，嚴防違規信貸資金流向房地產市場。尤其是那些房價猶存上漲預期的核心一、二線城市，短期內調控政策難言全面松綁。

??其二，企業層面，支持房企合理的融資需求，尤其要恢復優質民企的融資功能，讓企業經營逐步回歸正軌。但對于高杠桿、高負債經營的問題房企，還需將負債率逐步調降至相對合理的區間范圍，在此過程中部分不良企業將有序出清。

??未來住房制度將全面貫徹落實租購并舉新模式，重點解決新市民、城市低收入群體的居住難題，實現人民群眾住有所居、安居宜居，提升全體人民的居住幸福指數。

??其一，經過二十余年的迅猛發展，房地產市場需求逐漸趨于飽和，全國城鎮居民人均居住面積多達41平方米。但結構性矛盾依舊突出，體現于核心一、二線城市房價高企，購房難且貴問題突出。因此，在人口持續凈流入的核心一、二線城市，亟需加快發展租賃市場，地方政府更要主動作為，用好政策“指揮棒”，主要涉及以下三方面的政策內容：

??第一，加大供應租賃及保障性住房用地，新增供地指標適度向租賃及保障性住房用地傾斜，并積極挖潛存量土地資源，將閑置的存量建設用地改建為租賃住房。第二，動用地方財政資金收購商品房作為人才公寓、保租房等政策性用房，既能提升政策用房供應，又能解決商品房去化難題，可謂是一舉兩得。第三，加快純租賃及保障性住房社區的市政配套建設，租賃群體可以同等享受落戶、教育等公共服務權益。

??其二，長期來看，租賃市場將與商品房市場形成分庭抗禮之勢，租賃市場規模提升空間值得期許。而在房地產開發主業陷入增長瓶頸的大環境下，建議企業尋找第二增長曲線，積極參與租賃住房建設及運營，涉及投資、代建、招租運營等諸多業務環節，以便分得租賃市場的一杯羹。

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??新型城鎮化仍是行業發展基石

??19大城市群、6大都市圈將是核心載體

??促進區域協調發展，深入實施區域協調發展戰略、區域重大戰略、主體功能區戰略、新型城鎮化戰略，優化重大生產力布局，構建優勢互補、高質量發展的區域經濟布局和國土空間體系。

??點評：聚焦房地產行業，未來猶存以下兩項制度紅利：

??其一，新型城鎮化將是房地產行業最大的制度紅利。截至2021年末，全國城鎮常住人口多達9.1億人，城鎮化率達64.7%。相較于海外發達經濟體，未來我國城鎮化率猶存一定的提升空間，但增速放緩已是不爭的事實。

??值得一提的是，我國已進入流動時代，并以省內遷移為主的就近城鎮化成市場主流。2000年至2020年，全國流動人口由1.21億人大幅提升至3.76億人，凈增長2.1倍，占全國人口的比重由9.6%提升至26.6%，凈增加17個百分點。其中，省內流動人口由1.36億人提升至2.51億人，占比則由61.2%提升至66.8%，凈增加5.6個百分點。

??而在新型城鎮化戰略加持下，一二線城市人口吸附力依舊不減，并將成為高素質人才聚集地，市場需求著實堅挺，成交規模或將高位保持。三四線城市則將結合本地資源要素稟賦，堅定地走特色化產業發展之路。可以期許的是，一批具備地域性特色產業特征的三四線城市有望脫穎而出，并將吸納更多外來勞動力人口，市場需求增長或將更為可期，成交規模猶存較大的提升空間。

??其二，19大城市群、6大都市圈將是房地產市場的核心載體。截至目前，發改委已批復長三角一體化、粵港澳大灣區、京津冀協同發展等19大城市群，以及南京都市圈、成都都市圈、重慶都市圈等6大都市圈。不難發現，19大城市群、6大都市圈乃是中國經濟的發展高地，GDP總量、常住人口規模等全面領先，經濟發展的先發優勢明顯。

??我們認為19大城市群、6大都市圈有望成為房地產市場的核心載體。首先，19大城市群、6大都市圈GDP總量將繼續保持較快增長態勢，常住人口規模也將穩步提升，市場需求有支撐，成交規模整體有望保持在較高水平。

??其次，城市群及都市圈內部將實現全面一體化，不僅核心城市將繼續做大、做強，房地產市場具備較強韌性，成交規模有望持續高位運行，而且衛星城市或將進入發展快車道，房地產市場猶存挖潛空間，成交規模或將穩步提升。

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??堅守穩就業底線支持剛需

??擴大中等收入群體促進改善需求穩步釋放

??完善分配制度，堅持按勞分配為主體、多種分配方式并存，堅持多勞多得，鼓勵勤勞致富，促進機會公平，增加低收入者收入，擴大中等收入群體，規范收入分配秩序，規范財富積累機制。

??實施就業優先戰略，強化就業優先政策，健全就業公共服務體系，加強困難群體就業兜底幫扶，消除影響平等就業的不合理限制和就業歧視，使人人都有通過勤奮勞動實現自身發展的機會。

??點評：堅守穩就業政策底線，房地產及上下游行業將是吸納居民就業的“蓄水池”。2021年，全社會建筑業企業用工人數達8180萬人，在國民經濟行業門類中位居第二，僅低于制造業成為吸納就業的重要領域。全國建筑業企業總產值29.3萬億元，房屋建筑業產值17.9萬億元，占比多達61%。基于堅守穩就業的政策底線，房地產及上下游行業將是吸納居民就業的“蓄水池”，房地產市場真正觸底回穩將對居民穩就業起到重要的托底作用。

??完善分配制度，構建橄欖型分配結構，不斷擴大中等收入群體，最終實現全體人民共同富裕，主要涉及以下三方面內容：首先，鼓勵勤勞致富，提高居民收入在國民收入分配中的比重，提高勞動報酬在初次分配中的比重。其次，加強稅收對收入分配的調節作用，繼續強化對高收入人群的征稅力度，調節過高收入，并降低中低收入群體稅負，增加中低收入者收入。最后，發揮第三次分配作用，發展慈善事業，改善收入和財富分配格局。

??我們認為堅守穩就業政策底線，在一定程度上將支持剛需購房消費，不必擔憂正常的月供還貸支出。隨著中等收入群體不斷擴大，有望給房地產市場提供堅實的需求及購買力支撐，改善性需求或將持續釋放，三房、四房等中大戶型成交占比或將穩步提升。

??綜上所述，我國已邁入全面建設社會主義現代化強國、實現第二個百年奮斗目標的新征程，本質要求是實現全體人民共同富裕。房地產行業不乏結構性機會，新型城鎮化將撬動不菲的增量購房需求，不斷擴大的中等收入群體將轉換為堅實的改善性購房需求，租賃市場更是快速擴容的新賽道。對于企業而言，穩健經營、良性發展才是走正道，優質企業有望迎來高質量發展的良機。