??導讀

??短期來看，市場仍處于筑底盤整階段，盈利仍將繼續承壓，但中長期企穩回升的預期存在。

??2022年上半年，市場繼續下行探底，行業整體營收與利潤規模雙雙呈現明顯負增長。同時，各項利潤率指標也降至新低，部分規模房企毛利率已跌至10%左右。此外，受下行壓力，投資物業、存貨等資產價值波動加劇，導致一些企業深陷虧損“泥潭”。

??顯然，當前行業難抵下行大勢，“向管理要效益”仍道阻且長。但市場不確定性加劇，分化也在加劇，央國企正在快速崛起，精細化管理成效顯著，銷管費用率整體優于民企。

??短期來看，市場仍處于筑底盤整階段，盈利仍將繼續承壓，但中長期企穩回升的預期存在。對于房企來說，積極適應市場變化、制定應對策略穩住局面是第一步。如在投資端，做好項目利潤把控與平衡；在經營端，注重效率提升，控制成本費用；在產品端，保證交付質與量，提高溢價能力等，這些不僅是當前穿越周期的突破口，也是未來立足行業的核心競爭力。

??01

??行業營收及利潤規模呈負增長

??盈利水平持續下行

??1、營收及利潤規模繼續探底，盈利指標全面陷入負增長

??在政策調控常態化、市場持續低迷背景下，房企盈利持續面臨挑戰。2022年上半年，多地疫情反復、疊加行業流動性危機持續，項目建設、交付結轉節奏受到相當的沖擊，行業盈利狀況進一步惡化。

??報告期內，行業整體營收與利潤規模雙雙呈現負增長，經營面臨著嚴峻挑戰。行業典型上市房企1整體實現營業收入19359億元，同比下降12.6%；總營業成本為15738億元，同比下降8.5%。可以發現，營業成本的下降幅度明顯低于營業收入，導致利潤空間進一步受到嚴重擠壓。

??上半年，利潤規模降幅更為顯著，整體實現毛利潤3298億元、歸母凈利潤為672億元，分別同比下降27.6%、62.5%。

??總體來看，今年行業營收規模增長失速，首次出現負增長，同時利潤規模負增長態勢也進一步加深，增長狀況不可同日而語。后期規模增長仍要依靠銷售市場回暖以及項目建設、交付節奏的把控。

       1 萬科A、大悅城、華僑城A、金融街、榮安地產、金科股份、陽光城、中交地產、中南建設、招商蛇口、榮盛發展、濱江集團、保利發展、宋都股份、城建發展、華發股份、首開股份、金地集團、迪馬股份、綠地控股、信達地產、光明地產、新城控股、北辰實業、金隅集團、天譽置業、朗詩地產、保利置業集團、越秀地產、正商實業、瑞安房地產、深圳控股、眾安集團、中國海外發展、合生創展集團、中國金茂、建業地產、旭輝控股集團、龍湖集團、路勁、華潤置地、時代中國控股、寶龍地產、力高集團、禹洲集團、合景泰富集團、景瑞控股、建發國際、中駿集團控股、弘陽地產、碧桂園、德信中國、大唐集團控股、祥生控股集團、佳源國際、中梁控股、富力地產、融信中國、遠洋集團、龍光集團、雅居樂集團、綠城中國、美的置業、大發地產、正榮地產、三巽集團、上坤地產、港龍中國地產、領地控股、金輝控股、仁恒置地

??2、利潤率指標持續下行，利潤空間受多重因素擠壓

??從利潤率指標來看，今年上半年全面延續2018年以來的下行趨勢。行業典型上市房企毛利率中位數為16.9%，較2021年同期下降4.9個百分點；凈利率中位數為4.4%，同比下降5.0個百分點；歸母凈利率中位數為2.1%，同比下降4.4個百分點。利潤率指標總體表現低迷，均已降至2014年以來最低。

??面對行業利潤空間的持續收窄，主要有以下幾方面原因：首先，前幾年高價地結轉的影響仍在持續傳導，低利潤項目結算仍較為集中；其次，近年來基于各類負面因素影響疊加，房企承受較大去化壓力，營銷端口普遍采取打折促銷的方式加速去化；第三，重點一二線城市的限價監管依舊嚴格，較高的地價房價比進一步壓縮項目的利潤空間，毛利率下降已成為行業主要趨勢。此外，市場下行所帶來投資物業、存貨等賬面價值縮水，也都在沖擊著企業的盈利能力。

??3. 短期市場筑底盤整，企穩回升緩慢而溫和（略）

??02

??近六成房企現“雙減”困境

??ROE跌至歷史最低點

??1、近六成房企面臨“減收減利”，部分房企難抵虧損

??具體從企業層面來看，2022年上半年，在行業持續下行期、房地產業務結算遇阻態勢下，超6成典型上市房企營業收入同比下降。同時，約7成典型上市房企毛利潤（剔除稅金及附加）、凈利潤同比下降，且降幅較去年末進一步擴大。整體來看，“減收減利”現象較為普遍，即營業收入與毛利潤同時降低，融信中國、龍光集團等中大型房企也不例外。

??此外，還有近20家典型上市房企凈利潤陷入虧損，富力地產、融信中國、陽光城、正榮地產等出險房企均在其列。其中富力地產虧算最為嚴重，上半年凈利潤虧損69億元，一方面企業深陷流動性危機，債務問題棘手，難以支持項目如期建設、交付，同時嚴重打擊了購房者信心，去化也受阻。另一方面，由于外部融資停滯，企業通過資產變現補充流動性，虧損出售了附屬公司、合營企業股權等，整體經營狀況舉步維艱。

??（部分略）

??2、行業進入低利潤時期，部分規模房企毛利率跌破10%

??2022年上半年，利潤率指標普降態勢進一步加劇，毛利率（A股扣除稅金及附加）同比降低企業占比超7成，部分規模房企禹洲集團、中南建設、中交地產等規模房企毛利率均跌破10%左右。

??值得注意的是，在下行大勢下，仁恒置地實現了逆勢上漲，毛利率達35.6%，同比上升8.9個百分點；凈利率和歸母凈利率為15.5%和12.1%，分別較去年同期上升3.6個百分點和5.9個百分點。毛利率、凈利率與歸母凈利率增長的主要原因，一是仁恒置地今年上半年交付的產品多位于一二線，其中深圳、南京等項目銷售良好；其次，在銷管費用上實行有效管控，降低了成本。

??此外，房企為了維持自身的利潤率，不僅在開發投資與費用管控上下功夫，還在多元化業務上越來越重視。其中，華潤置地上半年毛利率為26.9%，歸母凈利率14.5%。企業在行業內擁有較高的盈利水平也與旗下發展良好的多元化業務密不可分，其購物中心一直保持較高的收益率，盡管受疫情減租的影響今年上半年小幅下降，但剔除減租部分，毛利率可達71.8%。

??行業整體已進入低利潤時期，增長瓶頸已然出現。除了平衡財務杠桿、提升運營效率、降低成本費用，積極尋找“第二增長曲線”、深入挖掘已有多元業務價值將成為房企未來發力的關鍵點。

表：2022年上半年典型房企毛利率及歸母凈利率后十位（略）

??3、典型房企ROE普降，行業中位數僅為1.4%（略）

??03

??資產價值損益波動加劇

??央國企銷管費率優于民企

??近兩年，市場持續呈現下行態勢，連帶資產價值損益波動加劇，房企普遍面臨投資物業重估收益減少、資產減值損失等問題，此外持有物業運營、合作開發不確定也增加，都給企業經營效益帶來了較大的沖擊。

??1、存貨周轉率下降至0.24，六成房企周轉效率下滑

??投資物業重估收益，是企業所持有的商業、酒店、辦公等投資物業，在報告期內按照公允市值波動進行重新估值后發生的市值差額，并計入當期損益，反映投資物業布局的價值回報。

??2022年上半年，投資物業重估收益減少、虧損現象普遍，建業地產、融信中國、合景泰富、碧桂園等近40家典型房企都出現不同程度的虧損，其中建業地產由盈轉虧，虧損額度高至15.1億元。

??此外，還有部分典型房企盡管投資物業重估收益為正，但是下行幅度也比較顯著，如龍光集團、禹州集團投資物業重估收益為2.7億元、1.6億元，分別同比下降79.2%、76.4%。

??在虧損、普降大勢下，更加考驗房企投資物業的資產質量，分化也在加劇。合生創展、中海地產等憑借核心區域、規模化布局，投資物業重估收益規模及增長在行業領先，并很好作用到歸母凈利率的實現上。合生創展、中海地產投資物業重估收益66.3億元、25.0億元，均顯著高于2021年同期的0.2億元、20.3億元，其中，合生創展主要還是受益于可供出售的物業轉撥至投資物業，截至2022年6月30日，共擁有19項投資物業，而2021年同期為15項。

??2、資產減值損失沖擊持續，萬科、招商等頭部房企受影響小

??在市場降溫、去化不濟的壓力下，推動各大房企展開資產減值計提工作，其中存貨價值變動占最重頭。從2022年上半年典型房企披露數據來看，資產減值損失沖擊仍在持續，其中，建業地產存貨減值損失也達到17.36億元，是2021年同期近7倍。

??此外，出險房企藍光發展、陽光城資產減值損失規模繼續保持在高位，分別為29.35億元、17.33億元。

??值得注意的是，部分房企繼2021年大額計提資產減值之后，今年上半年計提規模顯著縮小，以頭部房企最為明顯。如萬科地產、招商蛇口均未計提，新城控股大幅減少僅為1.63億元。這也透露出市場正在筑底盤整，企穩預期加強，未來資產減值損失對企業效益的影響將逐步減弱，部分計提的資產減值準備日后也將有機會可以轉回，增強行業盈利增長預期。

??3、投資物業運營承壓，龍湖、中海持續發力實現正增長（略）

??4、合作紅利消退，約4成典型房企合營聯營出現虧損(略)

??5、8成典型房企銷管費削減，央國企銷管費率更具備優勢

??進入理紅利時代，“向管理要效益”已經成為行業共識，房企也是越來越重視優化組織架構，向精細化管理轉型。銷管費用控制作為一項重點工作，部分房企也取得了階段性成效。

??2022年上半年，整體銷管費用規模下行，其中8成典型上市房企的銷管費用同比下降。但從銷管費率（銷管費用/報告期內操盤銷售金額）來看，普遍走高，仍有相當壓力，典型上市房企的銷管費率平均值為4.8%，中位數為5.6%，分別較去年同期上升1.6和2.2個百分點。主要原因即在于，今年上半年市場持續低迷，去化壓力驟升，銷售規模普降，這是銷管費用減少的一大主因。但房企品牌宣傳、線上線下推廣等投入仍在繼續，甚至相對力度加大，導致銷售操盤金額同比降幅顯著高于銷管費用，拉高了銷管費率。

??值得注意的是，優質企業管控成效顯著，央國企的銷管費率較民企更具備優勢，如央企保利發展、招商蛇口、中海地產銷管費率分別為2.38%、2.4%、2.5%，國企越秀地產、華發股份、首開股份分別為2.88%、3.34%、3.37%，均顯著行業平均水平。此外，濱江集團、綠城中國等部分優質民企銷管費率也位于行業低位。

??目前，房企盈利持續承壓，提高運營效率、降低本增效仍是一大重任，尤其對于多數民企來說，道阻且長，有待進一步優化。

??總結：

??2022年上半年，行業整體營收、利潤規模雙雙呈現負增長，各項利潤率指標也繼續下探，創下歷年新低，房企層面虧損也不在少數，盈利形勢嚴峻。且從目前來看，行業仍處于筑底盤整階段，高價地結轉、降價促銷、資產減值等影響仍在持續，短期盈利大概率將繼續承壓。 

??從中期業績發布會來看，各房企對盈利短期預期也是不容樂觀，都在積極制定對策。中海地產表示，在未來一兩年，毛利率、凈利率可能會承壓。龍湖集團也認為市場下滑，地產銷售毛利率下降是目前最大挑戰，現在地產收入占90%左右，地產利潤大概占75%，未來收入占比會降到70-80%，利潤占比會下降到50%。此外，萬科地產積極調整銷售盈利政策，表示要做好投資提高毛利率。

??中長期來看，如果盈利回升企穩仍需具備以下幾點支撐。一方面，集中供地政策下，土拍規則不斷優化，拿地溢價率得到有效管制，保證項目利潤空間預留，這將在未來結轉上體現出來。另一方面，投資物業價值重估、存貨減值等情況好轉。更重要的是，新環境下，經營邏輯正在加速轉變，企業將更多“向管理要效益”，通過提高經營效率、打造產品力等保證利潤空間。相信經歷此輪調整“剩者為王”，行業也將打開新的局面。