??導讀：在嚴控有息負債增速的當下，房企仍需關注應付賬款及票據等無息負債的壓力。

??近年來房地產外部融資環境處全面高壓狀態，流動性趨緊的情況下，房企轉向依賴供應鏈融資，普遍利用應付票據和應付賬款等手段來增加經營杠桿，以達到延長賬齡、變相融資的目的。近期市場上頻現房企商票逾期拒付或延期支付的現象，據不完全統計，2021年8月至2022年5月末重點監測的98家房企中已有37家房企商票逾期，商票逾期比例達37.8%，房地產成票據違約的“重災區”。

??2021年6月末，央行已將“三道紅線”試點房企商票數據納入監控范圍，要求相關房企將商票數據隨“三道紅線”監測數據每月上報。商票納入房企債務監管后，房地產商票規模有何變化？短期內哪些房企商票兌付壓力較大？除商票外，本文還分析了房企對供應鏈和合作方融資的依賴程度，于應付賬款、應付合作方及關聯方款項、其他應付類等方面近期房企兌付壓力有何變化？

??01

??商票逾期違約頻發

??房企商票接受度普遍下滑

??1、商票具有融資屬性，行業擴張期內房企商票維持高增長

??商業匯票是基于真實、合法的商業交易活動，由出票人（票據的主債務人，如房企）簽發的，委托付款人（可能是出票人的債務人）在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或持票人的票據。根據最終承兌對象的不同，可分為銀行承兌匯票和商業承兌匯票，銀行承兌匯票是由銀行承諾到期付款，承兌風險較小；商業承兌匯票由企業承兌，信用風險較大，逾期拒付或延期支付事件多發生于此。2021年5月國務院常務會議提出，研究將商業承兌匯票期限由1年縮短至6個月；2021年底央企率先作為實施主體，國資委要求央企2022年起原則上不再開具6個月以上的商業承兌匯票。

??商票簽發條件簡單，無需簽發備案或抵押，且融入資金的使用用途并沒有特殊限制，疊加房企長期在產業鏈上處于強勢地位，導致近年來房企供應鏈融資現象頻繁，普遍通過無償占用供應商款項來緩解流動性壓力，以達到隱藏有息債務、變相融資目的。

??此外，因商票具有流通性、可快速變現等特點，供應商可以選擇在商票未到期前在二級市場轉讓進行融資。具體商票融資方式：

??1）背書轉讓，通過中介平臺直接轉讓給投資者；

??2）貼現，商票到期前向銀行申請兌現，需承擔部分利息，銀行支付的轉讓價為票據余額扣除貼現利息的金額，多數房企年貼現率10%-25%，具體視企業信用而定，如（2022/6/7）世茂、榮盛、陽光城、華夏幸福、藍光、花樣年、建業的商票貼現率多在30%以上，而萬科、龍湖9%-11%，華潤置地3.9%-12%，金茂10%-12.6%。

??3)質押貸款，票據質押給銀行、其他金融機構或平臺來換取融資；

??4)票據ABS，由保理商或擔保商低價購入商票，再通過供應鏈保理資產證券化方式以此作為基礎資產，轉讓給資產支持專項計劃獲取對價；

??5）標準化票據，2019年起步，由持票人（供應商）委托存托機構（銀行、券商）創設的標準化債權類資產，類似于債券，需在上清所登記托管，可在票交所或銀行間市場流通。

??整體而言，商票可以幫助房企隱藏債務，且供應商也可以選擇不同的變現手段進行資金回籠，因此房企在高速擴張期內大幅簽發商票，而當時行業整體流動性壓力尚可，處于產業鏈弱勢地位的供應商也普遍接受這種交易方式。2017-2020年67家樣本①房企歷年應付票據同比增速均維持在40%以上，其中2018年增速更是達到70.8%。

??①67家樣本（不含年報延期房企）中多數于年報中披露了應付票據規模，但其中有14家港股房企未披露，本文這14家房企的應付票據數據來源于其境內發債主體披露的債券年報，其商票規模較于其上市主體偏低。

??2、房企商票逾期漸趨嚴重，供應商對商票接受度普遍下滑

??由于近期房企的融資環境收緊，部分企業的流動性出現了問題，因此房企商票的逾期及違約情況也開始集中出現。根據票風信息網的統計，進入2022年以來，房地產項目公司商票持續逾期的個數從1月的128家急速攀升至5月的1469家，對上海票據交易所披露的所有商票持續逾期企業的占比也從1月的22.8%升至5月的57.5%。由此看來，房企的商票違約已經成為商票市場的一個嚴重問題，值得行業關注。

??受房企商票頻繁違約的影響，供應商的經營風險進一步攀升。2021年供應商對房企客戶的應收票據、應收賬款、其他應收款等科目對應的資產計提了較高的信用減值準備，大幅抬升了預期的信用損失率。根據同花順顯示，2021年建筑業企業共計提742.76億元的信用減值損失，較2020年同期大幅增長95.06%，導致盈利能力出現大幅下滑。

??受此影響，近期供應商對房企商票接受度普遍降低。供應商開始停止接收出險房企商票，或對房企付款比例和節奏提出更高的要求，甚至部分供應商采取現款現貨交易，盡量避免流動性緊張房企的賒賬行為，過去被房企高度依賴的供應鏈融資渠道受到重挫。

??02

??2021年房企商票規模首次下降

??部分房企存兌付壓力

??1、納入監管后，2021年房企商票規模首次負增長(部分略)

??從數據表現來看，67家樣本房企應付票據規模從2016年末的292.88億元增長至2021年末的1468.62億元。復合增速38.05%。2017-2020年樣本房企歷年的應付票據同比增速均維持在40%以上，緣于融資環境趨緊，房企將債權融資壓力轉移至供應鏈融資。而2021年末樣本房企應付票據較年初同比下滑9.88%，房地產商票快速增長趨勢被打斷,緣于2021年6月末央行將商票納入房企債務監管，一定程度規范了房企商票的簽發和承兌，加上企業頻繁違約之后，供應商對新票據的接收度明顯下降，大規模的商票融資受到限制。

??從相對值來看，67家樣本房企應付票據/有息負債從2016年末的1.12%逐年增長至2020年末的3.05%，而2021年末樣本房企應付票據/有息負債較年初減少0.28pct至2.77%，意味2021年主流房企的應付票據規模增速低于其有息債務的增長，利用供應鏈占款、拉長賬齡變相獲取融資的方式受到限制。2021年67家樣本房企中，5家企業應付票據/有息負債高于10%，10家應付票據/有息負債處4-10%區間，其余42家比值處0-4%區間，多數房企應付票據規模和增幅相對可控。

??若以應付票據/歸母凈資產來衡量房企對商票這類經營杠桿的利用程度，2016-2020年同樣呈逐年穩步遞增態勢，而2021年67家樣本房企應付票據/歸母凈資產同比下滑0.82pct至5.14%，整體趨勢向好。

??2、TOP31-50房企商票/有息負債下滑最明顯(略)

??3、民企商票依賴度最高，政策約束央企不得開具6個月以上商票(略)

??4、商票規模TOP30房企中近半發生逾期，流動性緊張房企兌付存風險(略)

??03

??增加應付類債務滿足發展不可持續

??警惕相關兌付壓力

??由于部分港股房企并未單獨披露應付票據規模，在報表上通常體現在“應付貿易賬款及票據”科目，無法拆分開對各房企商票融資依賴度進行逐一分析，對此我們進一步分析了房企應付類債務的依賴度，并將企業范圍擴大到86家，覆蓋我們TOP200銷售排行榜的主要上市/發債主體的開發商。

??1、2021年應付類債務/有息負債增加至102%（部分略）

??本文按兌付對象的不同，將房企總應付類債務拆分為應付貿易賬款及票據、應付合作方及股東關聯方款項以及其他應付類債務三個方面，從以上三方面來分析各房企對供應鏈及合作方融資的依賴程度。

??1）應付貿易賬款及票據主要針對第三方工程端，其中賬款與票據的主要區分在于流通能力上，另外房企簽發票據通常伴隨貼息；

??2）應付合作方及股東關聯方款項，主要包含非并表項目公司的資金往來、非控股股東的墊資、以及可能涉及到的明股實債類帶息的股東借款等；

??3）其他應付類債務，包含押金及保證金、購房意向金、稅費、股利和利息等債務。

??2018年以來，86家主流房企總應付類債務/有息債務占比逐步走高。2019年86家主流房企三項應付類債務合計占有息債務的比值86.8%，同比增長高出了9.4pct，增幅為歷年最高。2020年三項應付類債務合計占有息債務比值95.1%，同比增長了8.3pct。這主要是由于近年來受政策調控影響，房企外部融資渠道持續收緊，流動資金緊張加劇，為了對沖融資壓力，更多房企通過增加應付類債務減輕資金壓力，以滿足自身發展需求。

??2021年86家主流房企三項應付類債務合計占有息債務的比值達101.5%，同比依然增長了6.5pct，但增速已有放緩。在前幾年應付類債務大幅增長的背景下，未來繼續通過增加應付類債務滿足發展需要的方式或不可持續。

??2、TOP10房企供應鏈融資依賴度遠高于TOP11-30(略)

??3、應付類債務占比較高的多為暴雷企業(略)

??4、部分房企轉移負債壓力，未來兌付情況也需繼續關注(略)

??04

??真實降負債仍是第一要務

??商票絕非長期發展之道

??隨著近年來新冠疫情反復以及融資收緊的大背景下，房企在回款端與融資端都受到了較大影響。隨著資金鏈的緊張，不少房企將關注點轉移到了商票上。

??商票相比于其他融資方式，不僅在手續上更加方便，能降低手續費支出，同時在會計準則中由于不計入有息負債，不僅能夠“轉移”有息負債，達標三條紅線的指標要求，還能夠為企業減少利息支出，降低融資成本?；谶@些優點，近年來眾多房企紛紛加碼商票市場以求更多資金。

??但隨著房企加碼商票，2021年以來房企陸續出現商票逾期的現象，過度依賴商票的問題也逐步顯現。商票雖然能夠讓房企以較快速度獲取融資，但其不超過半年的兌付期限對于資金流動緊張的房企而言仍是個不小的挑戰，并不適宜大規模地進行使用。此外若是常常發生逾期情況，這對于房企的信用而言也是一種長期透支。央行有建立商票業務的定期交流機制，對無理拒付、拖延支付商業承兌匯票的“黑名單”企業信息在一定范圍內實現共享，從根本上對企業的商票價值形成打擊，引起該企業的商票價格波動，甚至會導致其商票在市場上的流通性大大降低。

??除此之外，2021年6月30日也有消息傳出央行已將“三道紅線”試點房企商票數據納入到了監控范圍，要求相關房企將商票數據每月上報。未來房企商票數據或可能納入“三道紅線”計算指標，有一定政策風險。

??由此可見，在嚴控有息負債增速的當下，房企仍需關注應付賬款及票據等無息負債的壓力。建議房企將商票當做一種短期的應對措施，而絕非長期的發展策略。未來工作的重點仍要回歸經營，減少對商票的過多依賴，真實地降低負債；而非通過大量發行商票，虛高償債能力，將風險轉移給產業鏈上游。