??省域深耕卓有成效，拿地漸趨多元化，“地產+”業務提升企業潛力，財務有待改善。

??核心觀點

??【回款率達101%，百億省市達到6個】2021年金科及其投資的公司實現全口徑合約銷售金額約1840億元，同比減少了17.56%；實現銷售回款1853億元，回款率達到 101%，創歷史新高。2021年金科在在6個省市的銷售額突破了百億元，省域深耕卓有成效。

??【投拓力度降低，多元化拿地占比達56%】2021年金科新增土地建筑面積976萬平方米，新增土地總價376億元，拿地銷售比為0.2，拿地力度降低。為了應對土地集中供應政策，金科在2021年通過多元化拿地方式獲取的土地計容建筑面積占比達到了56%。

??【營收同比增長28%，利潤率有待改善】2021年金科實現營業收入1123.1億元，同比增加了28.06%。毛利率、凈利率和歸母凈利率分別同比降低了5.94、5.11和4.81個百分點，主要是受到了行業下行的影響。未來企業將通過提高“品質利潤型”產品的占比以及城市能級分布的提升，再加上精細化的管理提升其盈利水平。

??【凈負債率降至66.51%，財務結構仍需優化】金科2021年主動降杠桿優化財務結構，大幅減少了非銀行金融機構的貸款，期末凈負債率繼續降低了7.19個百分點至66.51%，剔除預收賬款的資產負債率為69.17%。但短期有息負債占比增加至39%，現金短債比降至0.91，財務結構仍需優化。

??【“地產+”業務提速，輕資產運營能力提升】“地產+”業務主要涉及智慧服務、科技產業、商旅康養幾個領域。其中，金科服務2021年底的在管面積達到了2.38億平米；金科商業在2021年形成了三大成熟產品線，截至2021年底共有管項目80個，在管面積達到了307萬平米。與此同時，金科在各個板塊都加大了輕資產運營力度，其中地產主業的代建業務也日趨成型，2021年新增代建儲備面積140萬平米，儲備面積600萬平米，儲備貨值近500億元。金科服務也加大了外拓力度，在管建面中獨立第三方占比同比提升9.1個百分點，金科產業和商業也加快了輕資產輸出。這些“地產+”業務提升了金科的發展潛力，未來可能會成為企業業績的重要組成部分。

??銷售

??回款率達101%

??百億省市達到6個

??2021年金科及其投資的公司實現全口徑合約銷售金額約1840億元，合約銷售面積為1966萬平方米；全年實現銷售回款1853億元，回款率達到 101%，創歷史新高。近年來金科的銷售回款率保持著穩中有升的態勢，讓企業的經營性現金流凈額連續4年保持為正，有助于企業資金鏈的穩定。

??從銷售金額的區域分布來看，華東區域的占比最高為41%，其次則是重慶區域占比20%，銷售的大區分布在這兩年基本沒有變化，華東地區穩居企業第二大本營，企業對大本營重慶地區的依賴較低。具體到各省市來看，金科2021年在6個省市的銷售額突破了百億元，分別是重慶（350.1億元）、江蘇（273.55億元）、浙江（173.01億元）、四川（144.44億元）、山東（123.36億元）以及河南（102.29億元），企業在這些重點省市的深耕卓有成效。

??從各能級城市的合約銷售金額來看，金科2021年在一線及新一線城市的銷售占比最高為43.5%，其次則是二線城市占比25%。而從2021年底各能級城市的可售貨值來看，金科的可售貨值分布和2021年的銷售分布基本一致，當前的貨值可供企業2年左右的銷售。

??投資

??投拓力度降低

??多元化拿地占比達56%

??2021年金科新增土地建筑面積976萬平方米，其中權益建面555萬平方米；新增土地總價376億元，拿地銷售比為0.2，與2020年的0.4相比下降。新增土儲的平均樓板價同比繼續提高了2.04%，主要是因為金科繼續加大了在一二線城市的拿地力度，一二線城市的新增土儲建面占比從2020年的50.5%繼續提高至64%。由于企業2025年計劃將“品質利潤型”產品的占比提高到30%，因此預計未來也將會增加在溢價水平更高的二線城市的拿地，進而提高企業的利潤率水平。

??為了應對土地集中供應政策，金科在2021年的拿地方式較為多元化，通過“地產+商業”、“地產+產業”、收并購等方式獲取的土地計容建筑面積為549萬平方米，占比達到了56%。金科在2021年的新增土儲建面權益比例約為56.9%，相比于2020年的60.9%繼續降低了4個百分點，企業的合作力度仍在加強。未來企業仍然需要適當增加項目的權益比例，來維持銷售規模和營收增長的平衡。

??在區域分布方面，金科繼續聚焦“三圈一帶”、“八大城市群”等重點城市進行深耕發展。相比于2020年，2021年金科在長三角地區的拿地占比降低了10%，轉而增加了在中原、京津冀等其他地區的投資力度，企業的全國化布局仍然在持續推進。

??截至2021年底，金科土地儲備可售建面為6591萬平米，可售貨值4685億元，滿足企業未來2-3年的開發需求。而在區域分布方面重慶地區的面積占比為24.62%，西南（不含重慶）、華東、華中、華南、華北占比分別為19.5%、18.64%、18.04%、7.88%、6.19%。整體看來企業總土儲的區域布局相較于2020年更加均衡，有利于企業分散市場風險，保持健康穩定發展。

??盈利

??營收同比增長28%

??利潤率有待改善

??2021年金科實現營業收入1123.1億元，同比增加了28.06%，主要是因為物業銷售收入達到了1035.09億元，同比增加了26.96%。2021年底金科的合同負債為1246.5億元，對物業銷售營業收入的覆蓋倍數為1.2倍，可保障短期營收增長。

??毛利率同比降低了5.94個百分點至17.22%，凈利率同比降低了5.11個百分點至5.95%，歸母凈利率同比降低了4.81個百分點至3.21%。利潤率的降低主要是因為行業整體下行，拿地成本提高，加上期內合聯營企業投資收益減少，同時企業對存在預期減值的存貨等資產計提減值準備同比大幅增長了427%。未來企業將通過提高“品質利潤型”產品的占比以及城市能級分布的提升，再加上精細化的管理提升其盈利水平。

??負債

??凈負債率降至66.51%

??債務結構仍需優化

??受2021年融資環境低位運行以及行業下行的影響，出于保證現金流安全以及財務穩定的考慮，金科主動降杠桿優化融資渠道，大幅減少了非銀行金融機構的貸款，增加了債券類的融資。從公開市場的信息來看，金科在2021年共發行了3筆共39.5億元的公司債、1筆5億元的中期票據、4筆共36億元的超短期融資券、1筆16.85億元的CMBS和一筆3.25億美元的境外美元債，共約118億元。因此截至2021年底，金科債券類融資的占比同比提升了5.2個百分點至23.52%。

??期內，金科大幅壓降有息負債，總有息負債同比大幅減少17.46%至806.1億元；與此同時，年底持有現金減少至289.08億元；但期末權益則增加了5.76%至777.32億元，因此企業的凈負債率繼續降低了7.19個百分點至66.51%。

??在負債結構方面，期末短期有有息負債為317億元，與期初基本持平，有息負債的下降主要是因為長期債務的減少，使得長短期債務比下降了0.44至1.55，企業未來可以適當增加長期負債優化財務結構。現金短債比下降至0.91，債務結構仍需優化。此外，值得注意的是長期股權投資/歸母權益依然達66.13%，但較同期下降1.3個百分點。

??多元化

??“地產+”業務提速

??輕資產運營能力提升

??在2025年的五年規劃中，金科提出在精耕地產主業的同時，也將做強智慧服務，做優科技產業，做實商旅康養，聚焦“四位一體、生態協同”的發展戰略。在智慧服務方面，2021年金科服務實現營業收入59.68億元，同比增長約77%。截至2021年年底金科服務已經布局了全國184個城市，合約面積3.6億平米，在管面積2.38億平米。整體看來企業的管理規模以及外拓能力都在穩步提升，同時業主滿意度也連續10年超過了90%。

??金科的科技產業板塊，以金科產業集團為主體，2021年實現了臨沂、濰坊兩地產業園區開園運營，江津智慧科技城、濟寧生命健康科技城完成招商，同時企業也在探索通過“園區運營管理”做實輕資產運營業務。截至2021年底，金科產業已進駐全國22個城市，累計開發28個科技園區，總建面超過1300萬平米。

??金科商業在2021年實現了金科愛琴海商業項目更名運營，同時首個超大型城市綜合體“悅FUN”正式亮相，在商業領域已形成了三大成熟產品線——金科中心、金科·愛琴海以及金·WALK未來生活中心。截至2021年底，金科商業的在管項目為80個，在管面積達到了307萬平米，其中自持體量98萬平方米。

??近年來，金科四位一體的各個板塊都加大了輕資產運營力度。在地產主業方面，金科代建業務的發展模式日趨成型，2021年實現銷售金額20.28億元，新增代建儲備面積140萬平米，儲備面積600萬平米，儲備貨值近500億元。金科服務也加大了第三方投拓力度，在管建面中獨立第三方占比同比提升了9.1個百分點至57.7%，同時金科產業及商業也加快了輕資產輸出。整體看來，金科在“地產+”業務方面的發展相對而言較為順利，提升了企業的發展潛力，未來可能會成為企業業績的重要組成部分。