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??5月5日，恒大地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“恒大地產(chǎn)”）召開“19恒大01”2022年第一次債券持有人會議，會議審議通過將本期債券于2021年5月6日至2022年5月5日期間的利息支付時間，調(diào)整至2022年11月6日完成支付。這也意味著該筆債券第三年付息日成功展期六個月。

??此前4月28日，中梁控股集團有限公司（以下簡稱“中梁控股”）也發(fā)布公告稱，為改善公司整體財務狀況，擬推動公司旗下兩筆分別于5月和7月到期的美元債券進行交換展期，預期兩筆就債券實際平均展期期限為1.4年。此外，中梁控股還指出，一筆將于2022年8月到期的私募美元債，存量規(guī)模1.5億美元，已于4月26日簽訂“再融資貸款” 協(xié)議，展期至2023年。

??實際上，自2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)生劇烈變化，行業(yè)整體銷售情況下滑，境外融資功能喪失，境內(nèi)融資不斷收緊。在此背景下，民營房企面臨整體流動性壓力，為了化解流動性風險，不少房企尋求債券展期，以時間換空間。

??在一位機構分析師看來，目前的行業(yè)形勢下，不少房企尋求債務展期是一種無奈之舉，但也是當下房企平衡到期債務和穩(wěn)定經(jīng)營的最佳選擇，應理性看待。

??20家房企超35筆債券展期

??2021年，房地產(chǎn)行業(yè)面臨了超萬億元的償債規(guī)模壓力。機構數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)2022年預計到期債務約9603億元，雖然同比下降約25%，但嘗債規(guī)模仍處于高位。在此背景下，推動臨期債券展期已成為眾多房企應對債務壓力的首要選擇。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，最近一年內(nèi)有20家房企對旗下超35筆債券進行過交換展期行為，涉及其中的既有融創(chuàng)中國、恒大地產(chǎn)、中梁控股、正榮地產(chǎn)、龍光集團等千億規(guī)模房企，同時也有花樣年、當代置業(yè)、鴻坤地產(chǎn)等中小型房企。

??去年下半年，不少房企債券展期行為發(fā)生在部分債券已經(jīng)出現(xiàn)違約現(xiàn)象后，而今年以來，不少房企吸取出險房企的教訓，開始主動進行債務管理，針對年內(nèi)到期的債券提前進行交換要約或展期。

??展期形式也不相同。有的房企是到一期展一期，例如新力地產(chǎn)、陽光城等；而有的房企則是將年內(nèi)到期債券一起展期，例如中梁控股此前發(fā)布公告聲稱將旗下三筆存續(xù)債券全部展期，展期后公司年內(nèi)也再無到期債券。

??華東某房企證券部人士表示，展期不等于“逃廢債”，展期跟違約也不是一個性質(zhì)。違約是指企業(yè)債務到期直接不兌付，也就是常說的債務暴雷；展期則是在債券到期前的合理時間內(nèi)主動與債券持有人充分協(xié)商。一般來說，展期有一些附加條件。

??從目前已有的房企債券展期行為來看，房企給出的展期條件基本上都是上調(diào)利率以及額外的增信措施。

??其中，增信措施主要分為兩種，一種是公司管理層做擔保，例如融創(chuàng)中國公告?zhèn)鶆照蛊跁r稱計劃提供公司董事會主席孫宏斌的無限連帶責任保證擔保等作為增信措施；鴻坤地產(chǎn)也在債務展期時追加了公司及實際控制人的擔保措施。另一種增信措施則是用項目或項目公司股權做資產(chǎn)增信，例如龍光集團旗下債券“19龍控01”的展期方案中就提到將用旗下兩個項目公司的29%股權及對應全部收益用于增信；中梁控股也在展期公告中指出，會設立開發(fā)物業(yè)增信包，并承諾部分優(yōu)質(zhì)項目銷售套現(xiàn)后的自由現(xiàn)金流凈額的50%將優(yōu)先歸集用作歸還或回購展期的美元債。

??此外，在當前市場環(huán)境下，債券展期也是監(jiān)管層認可的一種債務處理方式。今年2月，證監(jiān)會在公開回復債券監(jiān)管時就曾表示，債券發(fā)行人可通過提前協(xié)商債務展期、債券置換等方式籌措償債資金，有效化解償債風險。3月25日，銀保監(jiān)會也公開表示鼓勵有還款意愿、吸納就業(yè)能力強的行業(yè)和企業(yè)，通過展期等方式紓困解難。

??宏觀環(huán)境改善，房企仍需多途徑“自救”

??那么，推動債券展期是否房企緩解債務壓力的有效措施？

??在上述房企證券部人士看來，答案是肯定的。“目前政策面已經(jīng)見底，市場面的刺激政策不斷出臺，雖然政策傳導還需時日，但毫無疑問行業(yè)最危險的時間已經(jīng)過去。”

??自去年12月以來，中央及地方密集出臺較為寬松的樓市刺激政策，多措并舉緩解房企資金壓力。今年以來，各地限購限貸政策陸續(xù)放開，居民按揭支持力度不斷加大，預售資金監(jiān)管趨勢放松，局部債券展期為等待市場面轉暖贏得寶貴時間。

??具體來看，據(jù)公開報道不完全統(tǒng)計，今年以來已有超65個城市放松樓市調(diào)控政策，僅“五一”期間就有嘉興、徐州、無錫、惠州、中山等10個城市發(fā)布地產(chǎn)新政。

??在金融政策方面，雖然并購貸等熱點政策還未形成規(guī)模發(fā)展，但5月以來央行、銀保監(jiān)會、深交所、上交所紛紛出臺落實金融支持穩(wěn)經(jīng)濟工作的措施，均對房企融資做了部署安排。

??不過，一位已經(jīng)尋求過債券展期的房企內(nèi)部人士表示，宏觀環(huán)境改善的同時，房企還是要更關注自身的經(jīng)營優(yōu)化，要有對應的策略。

??“展期只是將債務兌付期限延后了，但到期仍然要兌付，所以對企業(yè)來說，展期只是贏得了一定的籌措辦法的時間，并非徹底解決了問題。”該人士提到，要想實現(xiàn)債務順利兌付，接下來在融資端，房企應該加強與合作的金融機構的溝通，增強互信，避免發(fā)生債務擠兌情況，同時要積極拓展區(qū)域性銀行、前融機構、資產(chǎn)管理公司等金融合作方資源，借助這些資本力量盡量盤活資產(chǎn)。此外房企還要盡可能充分利用展期債券價格下跌的時機，積極回購，化解債務負擔。

??在經(jīng)營端，上述人士也提到，企業(yè)還要根據(jù)市場動態(tài)制定有效的銷售去化措施，加快銷售，以實現(xiàn)資金回籠，增厚資金安全墊。