??投資穩中求進、穩住浙江基本盤，2022年計劃浙江省內投資占比升至9成，以項目去化、現金流安全為主要目標。

??核心觀點

??【銷售額同比增長24%，2022年目標1500-1600億元】2021年濱江實現銷售額1691億元，同比增長24.01%，銷售目標完成率112.73%，年內杭州銷售額貢獻度同比大幅增加10.36pct至73.24%，省外貢獻基本持平。2022年銷售目標1500-1600億元， 1-4月已實現全口徑銷售額356.3億元，以目標下限計算完成率約24%。近期監管和地方政府維穩地產，后續市場有望觸底反彈，疊加下半年普遍屬供銷旺季，全年完成目標壓力不大。

??【穩住基本盤，2022年計劃9成投資集中于省內】濱江維持穩中有進的投拓態度，首入麗水、實現浙江省內11個地級市的全面覆蓋，年內全口徑拿地銷售金額比0.42，略強于TOP21-30的平均水平。2021年濱江省外投資力度不達預期,全年省外拿地金額63.52億元，占比約9%(年初原計劃省外投資占比25%)。2022年濱江計劃權益拿地金額/現金回款金額于0.6的基礎上保持平衡，繼續推進“三省一市”的布局戰略，計劃省內投資力度計劃升至9成,在今年低迷市場環境中濱江選擇保住浙江市場基本盤，以保證項目去化、現金流安全為主要目標。

??【結轉速度加快，歸母凈利同比增長30%】年內濱江完成21個項目的交付，結轉收入同比顯著增長34.61%至374.9億元，結算業績穩步釋放。期末濱江預收賬款較年初增長28.44%至935.71億元，對全年開發收入的覆蓋倍數2.5倍，已售未結資源充裕保障后續結轉。濱江實現綜合毛利率24.83%，同比下滑2.2pct；凈利率12.96%，同比增加0.6pct，凈利指標增長緣于合聯營投資收益由負轉正、信用減值損失轉回以及良好的費控效率所致。年內結轉項目權益比略有下滑，歸母凈利率同比減少0.2pct至7.97%，核心盈利能力有待提升。

??【融資成本改善至4.9%，三條紅線處于綠檔】濱江融資以銀行信貸為主，占比持續提升至73.8%，且并無其他非標融資。年內新發行的債券利率加權成本4.18%，處于行業前列，期末濱江融資加權利率4.9%，較期初降低0.3pct。期末有息負債457.62億元，較期初增長9.06%，現金較期初增長14.14%至211.41億元，現金增速超有息負債增長，三條紅線指標有所改善，處于綠檔。

??01銷售

??銷售額同比增長24%

??2022年目標1500-1600億元

??2021年濱江實現銷售額1691億元，同比增長24.01%，遠超同期TOP30房企的平均增速-2.65%，銷售目標完成率112.73%，銷售高增長緣于其長期重倉杭州、聚焦浙江以此穩固基本盤，疊加于浙江省內品牌認可度高的因素。根據監測數據顯示，全年濱江銷售均價突破47,600元/平，同比大幅增長35.07%，且相同地段、同樣限價的情況下部分在杭項目平均中簽率維持個位數。

??此外，隨著行業集中度的不斷提高，濱江在推進小股操盤模式的合作開發過程中，轉為強強聯合，目前已與TOP20房企中絕大多數房企都有合作，其中95%以上的項目均由濱江操盤。

??杭州銷售額貢獻度大幅升至73.24%，省外貢獻基本持平。根據披露的主要銷售項目，全年杭州貢獻73.24%的銷售份額，同比大幅增加10.36pct，浙江省內其他城市22.79%，較去年同期減少9.42pct，而省外如南京、蘇州、南通和上饒等城市對銷售額貢獻度同比略下滑0.94pct至3.97%，其中南京占比2.23%，貢獻省外約56%的銷售份額。聚焦杭州、深耕浙江，適度加強省外重點城市布局，鞏固大后方的基礎上有利于分散局部市場政策變動帶來的風險。

??濱江2022年的銷售目標1500億元-1600億元，根據克而瑞銷售榜單，1-4月已實現全口徑銷售額356.3億元，以目標下限計算完成率約24%。近期監管部門和地方政府密集出臺政策維穩地產，后續市場有望迎來觸底反彈，疊加下半年普遍屬供銷旺季，濱江于長三角區域可售貨值充裕，全年完成目標壓力不大。

??02投資

??穩住基本盤

??2022年計劃9成投資集中于省內

??2021年濱江維持穩中有進的投拓態度，新增38個項目，成功進入麗水，實現浙江省內11個地級市全面覆蓋。年內新增土儲建面469.4萬平，同比增加8.6%，拿地款同比減少9.19%至710.1億元。按金額計，濱江年內全口徑拿地銷售比0.42，略強于TOP21-30同梯隊房企（TOP21-30拿地銷售金額比0.31）。下半年投資力度較上半年略有收斂，下半年全口徑拿地銷售金額比0.33（上半年：0.51），投資視具體銷售而定，嚴控現金流安全，年末經營性現金流凈額由負轉正至8.4億元。值得注意的是，濱江年內拿地權益提升顯著，拿地面積權益比54.2%，同比上升9.55pct。

??根據監測，2021年三輪集中供地中濱江累計拿地金額達339.4億元，占到全年拿地價款的47.8%，其中杭州拿地金額達277.5億元，其次寧波44.1億元、南京17.8億元。為保證杭州市場的區域龍頭地位，濱江積極參與到當地市場的土拍，而杭州三輪供地中除第二輪外其余兩輪競爭激烈，首輪整體溢價率26%，第二輪回落至5%，而第三輪土拍熱度逆勢而上，整體溢價率升至7%，且近七成地塊競價達上限后進入搖號環節，導致杭州項目利潤空間相對有限。首輪供地結束后董事長戚金興也曾透露努力將杭州項目做到1%-2%的凈利潤水平。為對沖集中供地抬高地價的影響，濱江年內完成濱萃悅府、聽悅雅庭和風荷疊翠府等多個在杭項目的收購，年內并購新增建面占比約30%。

??2021年初濱江布局戰略升級為浙江、江蘇、廣東和上海“三省一市”的區域發展戰略，年初計劃全年杭州投資占比50%，浙江省內杭州外25%，浙江省外25%。從目標最終落實情況來看，省外投資力度不達預期，年內濱江仍重倉杭州、聚焦浙江省內，杭州拿地金額占比58.39%，浙江省內杭州外占比32.66%，省外占比約9%。

??2022年濱江計劃權益拿地金額/現金回款金額為0.6的基礎上保持平衡，繼續推進“三省一市”的布局戰略，計劃杭州投資占比50%，省內杭州外40%，省外10%。在今年低迷市場環境中濱江選擇保住浙江市場基本盤，省內投資力度計劃升至9成，省外拓展步伐預計放緩，將以保證項目去化、現金流安全為主要目標。

??截至2021年末，濱江土地儲備總建面1500.51萬平，可保障未來2-3年的發展需求，其中待開發建面占比17.5%，土儲消化周期偏短，未來需把握合適的拿地窗口期補充土儲。按土儲可售貨值區域分布上，杭州內占60%，浙江省內(非杭州)包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺州等基本面支撐度良好的城市占比25%，省外占比15%，土儲結構穩定。

??03盈利

??結轉速度加快

??歸母凈利同比增長30%

??2021年濱江實現營業總收入379.76億元，同比大幅增長32.8%，完成21個項目的交付結轉，結轉收入同比顯著增長34.61%至374.9億元。基于前期銷售的高增長，期末濱江預收賬款較年初增長28.44%至935.71億元，對全年開發收入的覆蓋倍數2.5倍，并表銷售回款估算約582億元（同比增長29%），為后續收入結轉提供保證。

??盈利能力方面,濱江年內毛利潤94.3億元，同比增長21.93%，綜合毛利率24.83%，同比下滑2.2pct；凈利潤49.21億元，同比長38.7%，凈利率12.96%，同比增加0.6pct，凈利指標增長緣于合聯營投資收益由負轉正以及信用減值損失轉回所致。值得注意的是，濱江聚焦浙江市場，長期規模優勢造就其穩定的供應商體系和優秀的費控效率，全年銷管費用率（銷管費用/當期操盤金額）同比微增0.1pct至0.86%，處行業較低水平。

??年內結轉項目權益比略有下滑，少數股東損益占比從去年同期的34.39%增加至38.48%，實現歸母凈利30.27億元，同比大幅增加30.06%，歸母凈利率同比減少0.2pct至7.97%，扣除非經常性損益的歸母凈利率7.87%，同比增長0.4pct，核心盈利能力仍有待提升。

??04償債

??融資成本改善至4.9%

??三條紅線處于綠檔

??濱江融資渠道以低息的銀行信貸為主，期末占比持續提升至73.8%，而債券融資占比26.2%，并無其他非標融資。全年新發行的債券利率加權成本4.18%，期末融資加權利率4.9%，較期初降低0.3pct，資金成本持續下行。期末濱江未使用銀行信貸授信額度475.82億元，而已獲批尚未發行的公司債、短融和超短融額度6、7.2和18.9億元，未使用融資額度充裕，足以覆蓋短期有息負債，流動性壓力不大。

??截至2021年末，濱江有息負債規模457.62億元，較期初增長9.06%，其中短期有息負債139.96億元（債券到期42.9億元），占比較期初增加4.5pct至30.58%，未來將繼續以長置短、逐步優化負債期限結構。期末持有現金較期初增長14.14%至211.41億元，現金增速超有息負債增長，三條紅線指標有所改善，處于綠檔。期末實現現金短債比1.51，凈負債率65.97%，扣除預收后的資產負債率65.92%,達成“三條綠線”。