??2017年上半年，房企商業地產基本處于穩步發展的態勢，在年初確立了增長目標后，有的房企積極擴張，力求商業地產規模更上一層樓；有的房企則偏重于提升現有商場的運營效率；還有的房企意圖在長租公寓等領域謀求新發展，在如此“百花齊放，百家爭鳴”的競爭態勢下，目前我國的商業發展也呈現出以下幾大趨勢：一是商業小型化趨勢明顯，許多針對個性化需求的商業綜合體層出不窮；二是“新零售”概念興起，房企正不斷通過線上服務+線下體驗相融合的模式，來增強客戶粘性，提升服務品質；三是地產運營商們積極開展多元化和跨界延伸，“商業+X”多元化發展成為主流。??

??2017年上半年，內房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為15.8億元和7.2億元，內房企的運營收入Top10門檻比外資房企高出了8.6億元。此外內房企運營收入Top20入榜門檻為9.6億元，甚至超出了外資房企Top10的運營收入門檻2.4億元。可以看出，與穩中求勝的外資房企相比，內房企的商業拓展速度更為迅猛，未來隨著內房企的商業擴張進一步加速，兩者之間的差距還會繼續擴大。

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??總體而言，內房企以及外資企業中，租金收入都占據到了運營收入較大比例，其中內房企該比例達83.4%，而外資房企則為84.1%。

??大多數的企業都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運營收入以酒店運營為主。例如中國金茂、碧桂園等房企，其中碧桂園2017年上半年的運營收入為19.8億元，位列第7名，其中86%的收入都來自酒店運營收入。

??2017年過半，房企的商業運營也在如火如荼的開展，龍頭房企在不斷通過品牌輸出加速輕資產擴張，提升運營效率；而一些中小房企也不遺余力的進行業態升級和產品創新，力圖鞏固自身在細分領域的優勢。總體來看，目前商業發展也主要呈現出小型化、個性化、科技化、多元化等特點。

??◆商業小型化趨勢明顯，滿足消費者個性化需求

??為應對快速變化的市場，商業地產發展正從產品渠道為王向消費者為王的發展思路轉變，主要呈現出以下兩大特點：

??一是小型化趨勢明顯，商業發展重心將從城市中心區轉向居民社區，滿足社區消費者需求的服務業態將更加豐富，社區商業開始蓬勃發展。典型案例有萬科的“萬樂會”、金科的“鄰里Mall購物中心+BLOCK商業街區”；值得一提的是，2017年6月世茂商業發布了其四大產品線，其中的“52+ Mini Mall”便是為社區、寫字樓打造的配套商業，體量在5萬平方米以下，選址主要在世茂集團的住宅及寫字樓產品中進行配套。

??二是為了應對人們不斷提升的個性化需求，房企也在不斷加強業態更新與升級，比如各類IP主題街區的創新，諸如大悅城的“騎鵝公社”、華潤置地的“N次方公園”都是典型代表，該商業模式彌補了傳統商業形式單一、現代商業綜合體密閉集中等缺陷，更注重客戶群的消費體驗，并做到了因城而變，因人而變。

??◆ “新零售”概念興起，線上+線下提升服務品質

??新零售，顧名思義，即企業以互聯網為依托，通過運用大數據、人工智能等先進技術手段，對商品的生產、流通與銷售過程進行升級改造，進而重塑業態結構與生態圈，并對線上服務、線下體驗以及現代物流進行深度融合的零售新模式。事實上，2016年末，國務院便下發了《關于推動實體零售創新轉型的意見》，鼓勵企業加快商業模式創新，強化市場需求研究，改變引廠進店、出租柜臺等傳統經營模式。隨著互聯網的快速普及，房企正不斷通過線上+線下相融合的模式，來增強客戶粘性，提升服務品質。

??以大悅城為例，2017年上半年運營收入為27.4億元，位列運營榜單第5名，能取得如此穩健的增長，也離不開線上與線下的緊密融合。一方面，企業通過升級大數據系統，實現精準拓客，優化服務內容，構筑O2O生態。另一方面，線下的北京西單大悅城也建立了基于WIFI技術的無線客戶識別系統；而上海大悅城的智慧購物體系也全部落地，實現了多個職能購物場景。再如紅星美凱龍，目前也正在著力打造家裝平臺、共享平臺、新零售平臺，通過線上線下相互附能的方式提升客戶粘性，進而也能促進商戶銷售，帶來互利共贏。

??◆ 發展方向多元化，長租公寓成為“新風口”

??除了業態升級，線上線下融合等方式提升運營效率外，房企也在不斷尋求新的突破口，這其中長租公寓無疑是房企商業多元化的主流方向之一。長租公寓在早前就曾作為盤活存量資產的好方式受到房企追捧；而去年三季度政府加強樓市調控，部分城市也在招拍掛條件中鼓勵地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源，這也為長租公寓提供了廣闊的發展空間。目前發展態勢良好的典型代表有萬科泊寓、龍湖冠寓、石榴集團的熊貓公寓等等。值得一提的是，今年復牌的佳兆業也于2017年6月正式宣布進軍長租公寓領域，目標是三年內打造Wewa family長租公寓10萬間。

??此外，在旅游、文化、體育等市場發展前景向好的情況下，商業的發展方向也趨于多元化，各類“商業+X”模式開始出現，通過新元素的融入為消費者帶來獨特的體驗，諸如主題樂園、體育場館、藝術酒店、博物館商業都成為了地產運營商們的轉型新方向，商業跨界發展前景廣闊，但也面臨著培育期較長、資金投入較高、資源整合要求較高、運營難度較大等問題，效果如何仍有待后期檢驗。

??附：2017年上半年中國房地產企業運營收入排行榜

??數據說明：

??1、企業范圍：以房地產開發業務為主業的企業。

??2、數據范疇：包含房地產企業在辦公租賃、商業運營、酒店管理等經營性業務中獲得的收入，不包含住宅相關的物業管理費收入。

??3、地理范圍：只考慮企業在內地的相關項目收入，不考慮境外收益。不考慮企業項目權益劃分問題。

??4、數據來源：CRIC商業庫

??5、匯率換算：港幣兌換人民幣統一按照0.88換算

??6、時間跨度：如無特殊說明，統計時間段為2017年1月1日至2017年6月30日