【貝殼研究院上半年TOP20房企中報點評】

??業績表現：銷售不及預期，抓回款見成效

??上半年，綠地控股實現合同銷售金額1330億元，比去年同期減少20.7%；實現合同銷售面積1031萬平方米，比去年同期減少30.7%。產品結構上，商辦類產品受疫情影響較大，銷售額占比較上年同期下降16個百分點約為19%，住宅占比約81%。回款質量在上半年明顯提升，上半年銷售回款達1257億元，回款率約95%，較上年同期大幅提升16個百分點。

??銷售目標方面，上一年綠地并未如愿跨過4000億門檻，今年亦沒有公開其業績目標，如按2019年的實際達成的3880億計算，上半年完成2019年全年銷售額的36%，下半年較去年同期銷售需提速15%以上方可達到與2019年全年相同的銷售規模，銷售壓力較大。

??財務水平：負債居高，低利潤水平或將負面影響資本市場估值

??盈利：上半年綠地實現營業收2098.4億元，同比增長4.2%，增速較上年大幅收窄，較上年同期減少23.4個百分點。其中，房地產業實現收入966億元，結轉規模穩中有升，同比增長10.5%。房地產業營收占總營收47.5%，綠地另一核心業務板塊大基建，營收占比整體43.2%，兩大業務占綠地整體營收約90%。

??利潤水平方面，今年上半年綠地在房地產板塊毛利率較上年下降2.2個百分點至25.8%，低于行業平均利潤水平，而大基建板塊毛利率為4.8%。

??償債：綠地上半年資產負債率同比增長0.24%至88.51%，屬于高負債水平。截至上半年，綠地持有現金872.5億元，其短債比為0.72，較上一年同期下降5%，短期償債壓力提升。前幾年舉債擴張模式，為綠地的近期發展帶來一定負擔，去扛杠、降負債是綠地面臨的重大考驗。

??土地策略：大基建促政企合作獲低成本土儲，業務布局有回歸一、二線城市傾向

??截至今年上半年綠地新增土儲59宗，新增權益計容面積約1247萬平方米，權益地價366億元，權益拿地銷售比30.6%，與上年同期基本持平。新增貨值約1600億元，平均樓面成本約2673元/㎡，同比提高9.6%，仍處于行業較低成本區間，主要得益于綠地控股大基建基因，與政府合作可獲取低價大體量項目。

??新增土儲布局上，2016年左右的土地擴張使得綠地三、四線城市占比提升，而從2019年的土儲策略上，已明顯向一、二線城市回歸，占比達50%。2020年上半年，按照新增土儲貨值計算，約有51%貨值位于一、二線城市。

??發展戰略：守正四大核心產業，重啟混改主動求變

??綠地將長期戰略布局房地產、大基建、大金融、消費四大核心領域，采取多元化發展策略。2020年綠地為大灣區新設立新的平臺即綠地灣區公司，以綠地香港為主體，集中在大灣區發力。

??另，綠地在7月主動求變，重啟混改之路，或將大幅提升自身商業化程度，同時有利于資本市場的正面評級，帶來融資上的利好，從而緩解其債務壓力。

??融資新規影響：網傳融資新規或令高負債綠地雪上加霜

??結合綠地2020年中期財務數據，按照網傳行業融資新規方式統計，第一項剔除預收款后的資產負債率，綠地2020年中期數據約為88%，超過假定標準70%的閾值標準；第二項凈負債率約為189%，超過100%的閾值標準；第三項綠地當期短債比約為0.72倍，低于1倍的標準。如果網傳規則落地實施，則綠地三項指標超出閾值，有息負債規模不得增加。對于高負債的綠地，所謂“新規”對其影響較大。