??導 讀

??銷售增長，積極拓儲，全年拿地銷售比0.59。盈利指標處合理水平，但需提升拿地權益，控制融資成本和負債水平。

??【業績上漲，平均銷售均價提升】2020年，德信中國實現全口徑銷售金額635億元，同比增長40.9%，大幅領先百強房企平均12.4%的銷售業績增速。合約銷售面積311.4萬平方米，合約銷售均價20401.4元/平方米，同比上升11.4%。2020年綜合去化率80%，完成21年800億銷售目標壓力不大。 

??【持續積極拿地，需提升權益占比】2020年德信中國仍然大幅擴張土地投資，全年取得40幅地塊，新增土儲投資總額374億元，同比增長26.8%，新增土儲建面540萬平方米。拿地銷售比0.59。雖然企業整體的拿地力度較大，但是拿地權益占比仍然較低，新增拿地金額權益占比43.5%，新增合作項目的拿地數目占比達98%，40個新增項目中僅1個為全資。 

??【持續提升土儲能級，聚焦深耕長三角】截至2020年德信擁有總土地儲備1626萬平方米，較2019年年末增長21.1%。按照目前企業的開發節奏，能夠滿足2-3年的發展需要。一二線城市的土儲占比持續擴大，一線城市占比較上年提升1個百分點，二線城市占比過半，較上年末上升7個百分點至54%。區域布局方面，企業持續深耕長三角城市群，2020年長三角區域占比83%，中西部占比15%，另外2%布局為珠三角廣州、佛山兩城。 

??【營收規模上漲，歸母凈利占比不足六成】2020年德信實現營業收入156.7億元，同比大幅增長64.7%，其中物業開發的收入為155.5億元，同比增長約64.6%，占集團總收入的99.2%。毛利潤39.02億元，同比上漲27.55%。毛利率24.9%，較上年同期下降了7.25個百分點。凈利率14.43%，下降9.29個百分點。歸母凈利率7.61%，較上年下滑8.75個百分點，主要由于歸母凈利潤占比進一步下降，只占總利潤的52.7%，這與德信并表的項目權益占比低有較大關系。 

??【持續改善債務結構，融資成本有待優化】在負債控制方面，截至2020年末，德信中國持有現金156.5億元，同比大幅增長63.5%，現金短債比提升至1.8，長短債比1.9，債務結構有所改善。凈負債率為75%，較年初上漲6.3個百分點，維持在安全線水平內。融資成本較高，此外剔除預售賬款后資產負債率為74.2%，仍超閾值，“三條紅線”處于黃檔水平。

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??01銷 售

??銷售：業績逆勢上漲

??平均銷售均價提升

??銷售增速40.9%，大幅領先百強房企平均水平。2020年德信中國實現全口徑銷售金額635億元，同比增長40.9%，大幅領先百強房企平均12.4%的銷售業績增速，也遠高于年初設定的20%-30%的目標增長率。合約銷售面積311.4平方米，同比增長26.5%；平均銷售均價20401.4元/平方米，同比上升11.4%。銷售均價的提升一方面是由于德信持續布局高能級城市，另一方面則是迭代升級產品系列，高端產品系列擴容，增加云璟系產品。策略定位、高品質產品和品牌優勢為德信的合約銷售增長和高銷售均價提供持續支撐。2021年德信的銷售目標為800億元，目前可售貨值接近1300億元，按照德信2020年80%的綜合去化率，完成銷售目標壓力不大。

??02投 資

??持續積極拿地

??需提升權益占比

??拿地銷售比0.59，持續較高投拓力度。2020年德信中國仍然大幅擴張土地投資，全年取得40幅地塊，新增土儲投資總額374億元，同比增長26.8%，新增土儲建面540萬平方米。拿地銷售比0.59，依舊保持較高水平。2020年新增土地成本6931元/平方米，較2019年全年新增土地成本上升11.5%，主要由于德信布局較多集中于一二線及長三角強三線城市，如上海、溫州等拿地成本都在17000元/平方米左右，推高拿地均價。不過相比目前20401元/平方米的銷售均價，在進一步強化產品線和產品系的情況下，仍能夠保持充足的利潤空間。

??新增拿地金額權益占比44%。雖然企業整體的拿地力度較大，但是拿地權益占比仍然較低。根據披露，2020年新增土儲金額的權益占比為43.5%，雖然較2019年的37.8%有較高提升，但是仍不及5成，處于行業較低水平。另外新增合作項目的拿地數目占比達98%，40個新增項目中僅1個為全資。雖然合作開發能夠幫助企業規模實現迅速擴張，但是長遠來看，這種大量合作的模式對企業操盤、營銷等能力提升作用有限，稀釋歸母凈利率等，在行業競爭持續加劇的環境之下企業內功得不到修煉，仍需適當調整權益比例。

??持續深耕長三角區域，聚焦一二線及強三線城市。布局上，長三角區域新增拿地金額占比達87%，中西部為10%，珠三角3%。2020年德信繼續在已進入的城市深耕，持續深化投資如杭州、寧波和溫州等長三角城市，珠三角、以及成渝雙城及武漢這類主要樞紐核心城市。收購美國新澤西州項目部分權益，拓展境外項目。城市能級方面，全年拿地主要位于二線城市，拿地金額占比68%，較2019年上升11個百分點。三四線城市拿地金額26%，主要布局在溫州及徐州這類前景較好的長三角城市。

??03土地儲備

??持續提升土儲能級

??聚焦深耕長三角

??土地儲備充足，持續提升土儲城市能級。截至2020年德信擁有總土地儲備1626萬平方米，較2019年年末增長21.1%。按照目前企業的開發節奏，能夠滿足2-3年的發展需要。隨著德信中國對一二線城市投資力度持續加大，總土儲的城市能級較2019年末有進一步提升，一二線城市的土儲占比持續擴大，一線城市布局包括上海和廣州兩城，占比較上年提升1個百分點，二線城市占比過半，較上年末上升7個百分點至54%，其中杭州土儲建面占總土儲比例達29%，為企業深耕城市；三四線城市占比降至43%，以溫州、徐州等長三角城市為主。區域布局方面，企業持續深耕長三角城市群，2020年長三角區域占比83%，中西部占比15%，另外2%布局為珠三角廣州、佛山兩城。

??04盈 利

??營收規模上漲

??盈利指標處于合理空間

??全年營收上漲64.7%。2020年德信實現營業收入156.7億元，同比大幅增長64.7%，德信著力打造高效運營，完善業務發展，延續至上市以來的營收規模持續高增長。其中物業開發的收入為155.5億元，同比增長約64.6%，占集團總收入的99.2%。

??毛利率24.9%，凈利率14.43%，較上年有所下滑。2020年德信中國實現毛利潤39.02億元，同比上漲27.6%，有關增加主要是由于銷售收入大幅增加。毛利率24.9%，較上年同期下降了7.3個百分點。企業期內毛利潤大幅上升但毛利率反降，德信解釋由于2019年結轉的項目主要是2016地產市場上行周期的項目，相對利潤率更高；另一方面是公司調整運營模式，從追求較高毛利率調整為利潤和周轉效率的平衡。期內凈利潤22.6億元，同比上漲0.17%；凈利率14.43%，下降9.29個百分點。歸母凈利率7.61%，較上年下滑8.75個百分點，主要由于歸母凈利潤占比進一步下降，只占總利潤的52.7%，這與德信并表的項目權益占比低有較大關系，需關注土儲權益問題。

??05負 債

??持續優化債務結構

??融資成本有待優化

??債務結構進一步改善，現金短債比2.22，長短債比2.12。截至2020年，德信中國持有現金156.5億元，同比大幅增長63.5%，現金短債比提升至1.79，現金可覆蓋短債，短期內無償債風險。長短債比1.94，較去年同期提升0.26，債務結構持續改善。

??融資成本相對較高，剔預資產負債率超閾值。近年來德信中國降負債效果明顯，尤其是上市之后，其凈負債率水平得到了進一步優化。雖然2020年德信仍持續拓張投資規模，但仍然維持了較為穩健的債務水平。根據企業公告數據，截至2020年德信的凈負債率為75%，雖然較年初上漲6.3個百分點，但維持在安全線水平內。融資成本方面，德信中國2020年沒有公布平均融資成本，經過計算得全年平均融資成本約為8.5%[1]，其公布的境外2021年1月發行的優先票據票息為9.95%，從2019年以來有所下降，但是相對于行業平均而言還是偏高，企業的融資能力需繼續增強。剔除預售賬款后資產負債率為74.2%，超出監管規則不得高于70%的要求，“三條紅線”處于黃檔水平。