導 讀

      總土儲布局仍偏重南昌和惠州；凈利率水平有待提升。

??【銷售區域分布漸趨均衡，未來3年增速5%-15%】2020年新力控股實現了合約銷售額1137.36億元，同比增長了24.4%；權益銷售額504.21億元，同比增長了11.8%，銷售規模的權益比例約為44.3%，企業仍然比較依靠合作推動規模增長。企業銷售額在全國各大區域的分布相比于2019年更加均衡，全國化布局已經展現出不錯的效果。未來3年新力預計將銷售增速保持在5%-15%左右，將會更加重視穩健的發展。 

??【拿地權益比例有提升，土儲主要位于南昌和惠州】2020年新力共新增了35幅土地，權益建面347.4萬平米，新增土地權益總價157.4億元，權益比例也達到了60.4%，相比于2019年提高了2.6個百分點。而在總土儲方面新力共擁有150個項目，總土地儲備權益建面為1521萬平方米，其中江西的南昌和粵港澳的惠州是企業現有布局的重點城市，企業在享受單城市深耕帶來的穩定收入的同時也需警惕單城市市場波動帶來的不利影響。 

??【營收增長而毛利率下降，改善稅項開支提升凈利】2020年新力實現營業收入280.69億元，同比增長了4.02%，但是毛利潤卻同比減少了14.24%至68.6億元，企業增收不增利的情況需要改善。2020年企業的毛利率為24.4%，較2019年下降了5.2個百分點，由于新力目前已售未結轉項目的毛利率大都在24%-25%左右，因此未來兩年新力的毛利率有可能仍保持在24%左右的水平。而新力的歸母凈利率和凈利率分別為7%和7.3%，主要是因為企業的稅項開支長期偏高，近年來新力已經開始就這個問題進行改善，未來企業的凈利率水平預計仍將有提升的空間。 

??【財務狀況較為良好，融資方式多元化】2020年底新力的凈負債率同比略微降低了3.4個百分點至63.6%，現金短債比為1.24，長短期債務比為1.1，而剔除預收賬款的資產負債率為73.2%，因此三條紅線中企業踩線了一條，整體來看財務狀況較為良好，有望在一年以內滿足三條紅線的全部指標。年內新力首次發行了美元債、ABS、綠色債，融資方式的多元化也讓新力的融資成本得到了降低，2020年的平均融資成本相較于2019年繼續下降了0.1個百分點至9.1%，未來需要繼續加強融資能力。

      01銷 售

??銷售區域分布漸趨均衡

      未來3年增速5%-15%

??2020年新力控股實現了合約銷售額1137.36億元，同比增長了24.4%；權益銷售額504.21億元，同比增長了11.8%。2020年新力銷售規模的權益比例約為44.3%，比2019年降低了約5個百分點，企業仍然比較依靠合作推動規模增長。長期來看，大量的合作有可能造成企業銷售規模與營收及資產規模的不匹配，從而可能會影響外界資本市場對企業發展前景的預期，因此新力未來需要考慮適當地增加銷售的權益比例。

??從銷售的區域分布來看，2020年新力在全國四大區域都有銷售貢獻，其中銷售貢獻最大的是江西省，貢獻占比達到了30.8%；接下來是長三角，占比為28.7%；粵港澳大灣區占比23.9%，中西部及其他重點城市占比為16.6%。整體來看，2020年新力銷售額在全國各大區域的分布相比于2019年更加均衡，企業的全國化布局已經展現出不錯的效果，未來需要繼續保持，加強在全國的競爭力。

??展望未來的銷售增長，新力預計在未來3年的銷售增速保持在5%-15%左右，將會更加重視穩健的發展。2021年新力的可售貨值權益總額預計為850億元，按企業估計的65%的去化率計算，企業的權益銷售額將會達到553億元，相比于2020年增速為9.7%，企業在規模增長方面主動降速之后是否能夠實現有質量的增長有待觀察。??

      02投 資

??拿地權益比例有提升

      土儲主要位于南昌和惠州

??2020年新力通過招拍掛、收并購、合資合營以及產業勾地等多元化的拿地方式新增了35幅土地，總建筑面積約為575.6萬平方米，權益建面347.4萬平米，新增土地權益總價157.4億元。新力在2020年的拿地銷售比為0.31，基本處于行業平均水平。與此同時，新力新增土儲的權益比例也達到了60.4%，相比于2019年提高了2.6個百分點，企業未來的銷售權益比例有望得到提高。

??從新增土儲權益建面的區域分布來看，2020年新力在大本營江西省的投資力度較大，權益建面的占比達到了43%，其次則是粵港澳大灣區，占比為31%。整體看來新力近兩年在重點區域都保持著一定的投資力度，未來將會繼續在保持江西市場地位的同時推進省外重點區域的深耕，加強全國化發展。

      截至2020年底，新力共擁有150個項目，總土地儲備權益建面為1521萬平方米，可售權益貨值達2600億，其中一二線城市占比約為85.6%。從區域分布來看，新力的總土儲主要位于江西以及粵港澳大灣區兩個地區，其中江西的南昌和粵港澳的惠州是企業現有布局的重點城市，兩個城市對于企業總土儲的占比就分別為23.5%和27.8%，整體看來和2019年變化不大。這種布局方式有利于企業集中力量在單城市市場站穩腳跟，形成穩固的大本營帶來穩定的銷售以及品牌影響力。但與此同時也使得企業的規模發展高度依賴于這兩個城市的經濟發展，需警惕單城市市場波動帶來的不利影響。

      03盈 利

??營收增長而毛利率下降

      改善稅項開支提升凈利

??2020年新力實現營業收入280.69億元，同比增長了4.02%，但是毛利潤卻同比減少了14.24%至68.6億元，企業增收不增利的情況需要改善。與此同時，新力2020年的毛利率為24.4%，仍然維持在不錯的水平，但是較2019年下降了5.2個百分點，主要是因為2020年行業整體的毛利率都有所下降。由于新力目前已售未結轉項目的權益金額約為600億元，毛利率大都在24%-25%左右，因此隨著這些項目的結轉，未來兩年新力的毛利率有可能仍保持在24%左右的水平。

??2020年新力的歸母凈利潤同比增加了0.13%至19.6億元，歸母凈利率則同比降低了0.3個百分點至7%，企業的凈利率也同比降低了0.2個百分點至7.3%，主要是因為企業的稅項開支長期偏高，對稅前利潤的占比近幾年來一直在60%以上。近年來新力已經開始就這個問題進行改善，2020年的稅項開支對稅前利潤占比為59.9%，同比降低了7.9個百分點。未來隨著新力稅項開支占比的減少，企業的凈利率水平預計仍將有提升的空間。

      04負 債

??財務狀況較為良好

      融資方式多元化

??2020年底新力的持有現金約為175.35億元，較于期初增加了5.6%；總有息負債為296.62億元，同比增加11.6%；企業的權益則增加了27.98%至190.64億元，因此企業的凈負債率略微降低了3.4個百分點至63.6%，企業在上市之后的凈負債率一直處于行業相對較低的水平，未來需要繼續保持。

??在負債結構方面，2020年底新力的現金短債比為1.24，長短期債務比為1.1，企業的短期的償債壓力不大，可以考慮適當增加長期融資優化負債結構。由于企業剔除預收賬款的資產負債率為73.2%，略微超過70%的紅線要求，因此三條紅線中企業踩線了一條，整體來看新力的財務狀況較為良好，資金鏈較為穩定，企業目標在一年以內滿足三條紅線的全部指標。

       2020年新力的平均融資成本相較于2019年繼續下降了0.1個百分點至9.1%，在企業成功上市之后其融資渠道更加多元化。在銀行貸款方面2020年新進入四家銀行（農業銀行，郵儲銀行，華夏銀行，浦發銀行）的白名單，截至2020年底獲得的授信總額為人民幣907億元，其中未使用的額度占比約為72%，在發行債券方面新力在2020年首次發行了美元債、ABS、綠色債。融資方式的多元化也讓企業的融資成本得到了降低，未來需要繼續加強融資能力。