??導 讀

??業績同比下滑，2021年繼續保守發展；商業進入百店時代，雙輪驅動越發穩健。

??【業績同比下滑，2021年繼續保守發展】2020年新城控股實現銷售金額2509.6億元，同比下降7.3%，勉強完成全年業績目標，全口徑排名也掉出TOP10梯隊，下滑至第12名。2021年銷售目標為2600億元，需要61.9%的去化率完成目標。銷售能級相較2019年回升，北京、蘇州、天津、常州、溫州五城突破百億，長三角仍是主要糧倉，中西部與環渤海占比均為2成，預期中西部占比將持續升高。 

??【投資力度恢復至18年水平，區域回歸長三角】2020年全年新城控股共斬獲120幅土地，新增土儲總建面4139.4萬方，其中60%為綜合體地塊。新增土儲總價1254.7億元，拿地銷售比0.50，與自身2018年水平接近。二線城市占比48.6%，近三年來首次超過三四線城市，區域上向長三角回歸，拿地占比重新回到5成以上。 

??【總量滿足2-3年發展，中西部和長三角占比均近40%】截止至2020年底，新城在全國123個城市共擁有1.43億平方米的總土儲建筑面積，足夠滿足企業2-3年的開發運營所需。區域分布方面，按照企業公布口徑，中西部建面占比略有領先達到39%，高出長三角區域的38%，環渤海和大灣區分別占比18%和5%。 

??【地產營收高增毛利率下降，商業表現卓越】

??2020年實現營業收入1454.8億元，同比增長69.5%，房地產業務收入1375.8億元，相較去年同期增長了71.3%，商業物業及出租管理收入54.5億元，同比取得34.0%的增長。2020年整體毛利潤341.8億元，同比上漲22.0%，整體毛利率23.5%，凈利率11.3%，均出現明顯下滑。地產業務毛利率21.7%，同比大幅度下滑9.2個百分點，商業管理毛利率則同比增長3.2個百分點達到70.8%。 

??【兩項指標維持綠檔，剔預資產負債率踩中紅線】截止至2020年底，新城控股共持有現金624.2億元，企業公布剔除其他貨幣資金及受限制現金的現金短債比1.68，凈負債率為43.65%，遠低于三道紅線要求，公布剔除預收賬款后資產負債率為74.1%，超出三道紅線監管要求。

??【商業進入百店時代，雙輪驅動越發穩健】截止至2020年底，新城共在全國布局了156座吾悅廣場，覆蓋了全國118個城市，初步完成了全國化布局。年內新開業吾悅廣場38座（含5座托管在營項目），持有已開業及管理輸出的吾悅廣場正式達到100座。出租率全面恢復至99.54%，居于行業內第一梯隊。2021年商業繼續維持發展速度，計劃新開吾悅廣場30座，實現商業總收入85億元的目標。

??業績同比下滑

??2021年繼續保守發展

??銷售業績下滑，排名掉出前10，2021年仍將保守發展。根據企業公告數據，2020年新城控股實現銷售金額2509.6億元，同比下降7.3%，勉強完成全年業績目標，全口徑排名也掉出TOP10梯隊，下滑至第12名。2021年新城計劃推售貨值4200億元，預期銷售目標為2600億元，同比僅增長3.6%，需要61.9%的去化率完成目標。按照企業之前業績會公布的推貨數據估算，2020年全年的去化率在62.7%左右，2021年若能保持這一水準即可順利完成業績目標。整體來看，近幾年新城控股的銷售業績表現都比較疲軟，自2019年達到2700億之后，持續在這一規模附近徘徊，以守成為主。

??城市能級提升，北京、蘇州、天津、常州、溫州五城突破百億。從企業披露的銷售城市能級分布來看，相較2019年有所回升，一線、二線城市占比分別上升1.2個百分點和3.4個百分點。一線方面來自于北京上海兩城貢獻，二線方面主要是長三角區域的蘇州、杭州以及南京等城市貢獻較多，另外天津單城也突破百億，三四線方面，溫州和大本營常州兩城銷售突破百億元。根據企業近年來的投資策略和土儲分布來看，預期未來企業銷售仍將保持三四線占據主力的趨勢，同時二線城市占比有望繼續提升。

??長三角仍是主要糧倉，中西部與環渤海占比均為2成，預期中西部占比將持續升高。從企業的銷售區域分布來看，長三角仍是企業的核心，全年貢獻了企業55.1%的銷售業績，與2019年接近，環渤海區域業績占比繼續提升，達到20.1%，中西部略有下降。但是從企業的新增土儲分布來看，自2017年開始企業中西部土儲建面均保持在30%以上，所以可以預期中西部區域貢獻占比下滑可能為短期擾動，未來仍將有望保持區域貢獻第二。

??02投 資

??投資力度恢復至18年水平

??區域回歸長三角

??投資已全面恢復，拿地銷售比0.50，態度積極。根據企業披露數據，2020年全年新城控股共斬獲120幅土地，新增土儲總建面4139.4萬方，其中60%為綜合體地塊。新增土儲總價1254.7億元，拿地銷售比0.50，明顯領先于百強房企平均拿地銷售比0.37，與自身2018年水平接近。業績會上管理層透露未來將維持銷售額40%用于拿地的力度，同時還表示從近年開始新城純住宅開發不會再進入新的城市，而是聚焦現有可深耕城市，做大做強做透。根據總價估算，2020年拿地權益66.1%，與2019年基本持平。以總建面口徑計，拿地平均樓板價3031元/平方米，相較2020年有所提升，主要還是土儲布局結構引起。

??二線城市拿地占比提升，區域方面向長三角回歸。根據企業披露明細，按照總價口徑，2020年新增土儲中二線城市占比48.6%，近三年來首次超過三四線城市，主要是蘇州、杭州、貴陽拿地比較突出。區域布局方面，新城持續堅持“以上海為中樞，長三角為核心，并向珠三角、環渤海和中西部重點城市群擴張”的“1+3”戰略布局，新增土地中長三角區域占比回到5成以上，中西部次之。

??03土 儲

??總量滿足2-3年發展

??中西部和長三角占比均近40%

??土儲仍舊充裕，城市能級仍有提升空間。截止2020年底，新城在全國123個城市共擁有1.43億平方米的總土儲建筑面積，相比期初增長15.3%。按照企業的規劃，目前的土儲總量足夠滿足企業2-3年的開發運營所需。區域分布方面，按照企業公布口徑，中西部建面占比略有領先達到39%，高出長三角區域的38%，環渤海和大灣區分別占比18%和5%。

??04營 利

??地產營收高增毛利率下降

??商業表現卓越

??業績增長逐步兌現，營業收入同比增長近7成。2020年新城控股實現營業收入1454.8億元，同比增長69.5%，其中全年房地產業務收入1375.8億元，相較去年同期增長71.3%，高增長期的業績開始逐步兌現，地產開發交付收入大幅度增長是推動營收高增長的主要因素。商業物業及出租管理收入54.5億元，同比取得了34.0%的增長。

??住宅開發利潤率連續2年下降、商業管理毛利率高升至70%以上。2020年新城控股實現毛利潤341.8億元，同比上漲22.0%，整體毛利率23.5%，凈利率11.3%，均出現明顯下滑。不過地產開發和商業管理業務毛利率呈現出相反的走勢，其中地產業務毛利率21.7%，相比去年同期大幅度下滑9.2個百分點，商業管理毛利率則同比增長3.2個百分點達到70.8%。盈利能力下降最主要的原因在于部分結轉項目為企業之前拿下的高價土地，像南京悅峯的地價房價比已高達0.71，極大地壓縮了企業的利潤空間，影響業務毛利率。而2020年銷售額較高的部分北京、南京項目仍存在地價房價比較高的問題，未來1-2年內將對企業毛利率造成影響，因此企業毛利率仍有回升空間，但是短期內幅度受限。

??05償 債

??兩項指標維持綠檔

??剔預資產負債率踩中紅線

??現金短債比2.61覆蓋無憂，長短債比大幅優化至2.83。截止至2020年底，新城控股共持有現金624.2億元，相較期初下降2.4%，企業現金短債比2.61，現金覆蓋短債無憂，另外企業公布剔除其他貨幣資金及受限制現金的現金短債比為1.68，可以滿足監管要求。長短債比方面也有大幅度優化，較年初大幅上升至2.83，債務結構穩健。

??凈負債率維持穩健，剔除預收賬款資產負債率超標。截止至2020年底，新城控股凈負債率35.6%，雖然相較2019年底上升，但仍處于行業較低水平，剔除預收賬款資產負債率75.5%。企業公布凈負債率43.65%，遠低于三道紅線監管要求，公布剔除預收賬款后資產負債率74.1%，超出三道紅線監管要求，未來仍需著力調整，融資利率6.72%，與2019年持平。

??06商 業

??商業進入百店時代

??雙輪驅動越發穩健

??商業進入百店時代，商業租金管理營收毛利率雙雙提升。截止至2020年底，新城共在全國布局了156座吾悅廣場，覆蓋了全國118個城市，初步完成了全國化布局。年內新開業吾悅廣場38座（含5座托管在營項目），超額完成全年開業30座的目標，持有已開業及管理輸出的吾悅廣場正式達到100座。上半年受到疫情沖擊，出租率下滑至96.1%，截止至年底已經全面恢復至99.54%，同比繼續提升，居于行業內第一梯隊。2021年商業繼續維持發展速度，計劃新開吾悅廣場30座，實現商業總收入85億元，同比增長近50%，一方面疫情影響消退，另一方面近年新開業的吾悅已逐步成熟，租金收入增長，因此就2021的商業收入目標而言，企業完成壓力并不大。