??導 讀

??銷售增速預計穩定在15%左右，融資能力較強，提質增效仍任重道遠。

??【未來3-5年穩定15%增速，持續推進城市深耕】2020年旭輝集團累計合同銷售金額為人民幣2310億元，同比增長15.2%,隨著企業將更多的精力投入到提效降本上，未來3-5年的銷售規模增速預計都將保持在15%左右。企業的銷售規模持續保持較為穩定增長主要原因在于不斷開拓新市場，有銷售貢獻的城市保持著較快的增長速度，單城市產能則有所降低。2021年目標銷售額2650億元，可售貨值4000億元，預計完成目標的壓力不大。

??【多元化拿地占比增至51%，土儲權益比例繼續提高】2020年旭輝共新增60個項目，總建面為1307萬平方米，新增土儲總價為915億元，總貨值約2200億元。企業近兩年來一直都在加大多元化拿地力度，2020年通過多元化拿地方式獲得的項目貨值占比由2019年的33%提升至51%。新增土儲建面的權益比例達到了66.8%，2020年底總土儲的權益比例繼續提升至54.4%。截至2020年底，旭輝共有土地儲備5657萬平方米，若是算上尚未確權的土地則達到了6818萬平方米，貨值約為10263億元，較為充足。 

??【毛利率降至21.7%，企業盈利能力仍需加強】2020年旭輝實現營業收入718億元，同比增加了27.2%，毛利率則同比降低了3.27個百分點至21.74%，未來隨著多元化拿地項目的逐漸結轉以及商業租金以及經營性項目收入的增加，企業的毛利率水平有望得到提升。旭輝的歸母凈利率近幾年一直處于逐年降低的態勢，企業提質降本的長期戰略仍然任重道遠。 

??【融資能力較強，資金鏈較為穩定】2020年底旭輝的凈負債率為64%，保持在行業相對較低的水平。現金短債比為2.74，長短期債務比為4.6，平均債務賬期為4年，企業的負債結構相當安全，短期的償債壓力不大。剔除預收賬款的資產負債率為72.6%，略微超過70%的紅線要求。整體來看旭輝的資金鏈較為穩定，需要注意的是旭輝的外幣債占比達到了41%，企業可能需要采用一些金融手段對沖匯率風險。2020年旭輝的平均融資成本相較于2019年降低了0.6個百分點至5.4%，仍然處在較為不錯的水準。

??【物管規模快速發展，商業租金未來三年目標突破20億】旭輝在多元化方面主要涉及物業管理、商業地產、長租公寓、裝配式建筑、健康醫療、教育地產等8個領域。在物業管理方面，截至2020年底旭輝永升服務的簽約管理面積達到了1.8億平方米，在管面積超過1.1億平方米，未來發展值得期待。在商業地產方面，截至2020年底，旭輝在建和運營的商業已經有30個左右，總建面約為237萬平米，實現租金收入5.9億。預計在未來三年實現商業租金50%的年復合增長率，目標在3年后突破20億元。 

??未來3-5年穩定15%增速

??持續推進城市深耕

??2020年旭輝集團累計合同銷售金額為人民幣2310億元，同比增長15.2%,銷售增速相對于2019年的32%繼續放緩。隨著旭輝的銷售規模達到2000億級別，企業將更多的精力投入到提效降本上，未來3-5年的銷售規模增速預計都將保持在15%左右。2020年旭輝的合約銷售面積為1538.51萬平米，同比增長了27.8%；累計銷售均價為15015元/平方米，同比下降了近10%，主要是因為企業在銷售占比最高的二線城市的銷售均價同比降低了13.4%；企業的銷售回款率為92%，與2019年持平，繼續保持在較高的水準。

??近年來旭輝的銷售規模持續保持較為穩定的增長，主要原因是旭輝持續開拓新的市場，有銷售貢獻的城市保持著較快的增長速度，據統計，2020年旭輝在65個城市有銷售貢獻，在2019年的基礎上繼續增加了12個。但是值得注意的是，旭輝2020年的平均單城市產能相較于2019年有所下降，從37.8億元降至35.5億元，可能是因為新進入城市較多從而拉低了平均產能.而企業對于重點城市的深耕力度有所提升，銷售貢獻超百億的城市達到了6個，相比于2019年增加1個。未來企業仍需繼續加強城市深耕力度，同時在新進入的城市站穩腳跟。

??具體到單城市來看，2020年對旭輝銷售額貢獻最高的城市是杭州，全年的銷售額達到了191.4億元，同比增長了24.6%。值得注意的是，2020年旭輝銷售額前5的城市中有4個和2019年相同，分別是杭州、溫州、北京以及重慶，這說明企業在這些城市的深耕已經有了不錯的效果，因此這些城市可以為企業貢獻大量穩定的銷售額，可以支持企業在其他城市的擴張。

??2020年旭輝銷售區域分布變化不大，長三角、環渤海、中西部以及華南區域的貢獻分別為43.8%、22.9%、22.2% 及11.1%，2019年則是48.3%、25.1%、17.9%以及8.7%。同時企業銷售的能級分布變化也不大，在三四線城市的銷售額占比僅從2019年的25.6%略微增長至27.3%。

??展望2021年，旭輝可售貨值約為4000億元，全年銷售目標2650億元，只要達到66.3%的去化率就可以達到，從企業2020年70%的去化率來看，2021年達成銷售目標問題不大。從企業的銷售規模增速來看，2021年的目標相比于2020年的銷售規模增長了14.7%，與2020年銷售增速基本持平。

??多元化拿地占比增至51%

??土儲權益比例繼續提高

??2020年旭輝在土地市場上依然比較活躍，共新增60個項目，總建面為1307萬平方米，同比減少了14%；新增土儲總價為915億元，同比增加了11%，總貨值約2200億元。旭輝在2020年新增土儲的平均樓板價由2019年的5425元/平方米提升至7001元/平方米，主要是因為企業在廣州、杭州、北京、天津等多個地價較高的城市拿下了多個總建面超過20萬平米的大盤，從而提高了拿地成本。在拿地方式上，旭輝近兩年來一直都在加大多元化拿地力度，比如一二線聯動、收并購、商業勾地等，2020年企業通過多元化拿地方式獲得的項目貨值占比由2019年的33%提升至51%，預計未來仍將是旭輝拿地的重要方式。

??2020年旭輝的新增土儲城市能級分布變化不大，但是區域分布的變化相對較大，企業在環渤海的拿地占比大幅降低了24個百分點，而中西部的拿地占比則相應提高了19個百分點，同時企業在珠三角地區的拿地占比也有提高，尤其是增加了對南寧的投入，加上旭輝2021年1月份宣布和廣西房企彰泰集團達成了合作，未來企業有可能加大珠三角區域的開拓力度。整體來看，2020年旭輝的新增土儲主要以中西部為主，未來中西部的銷售貢獻可能會繼續提高，在長三角之外成為企業的第二核心區域，從而分散市場風險，讓企業的銷售能更加穩定地增長。

??旭輝2020年新增土儲建面的權益比例達到了66.8%，較2019年繼續提高了1.8個百分點。旭輝近兩年不斷提升拿地的權益比例，因此2020年底企業總土儲的權益比例繼續提升至54.4%，同比提高了1.9個百分點。項目的權益比例增加有利于企業在銷售規模增加的同時更同步地增加總資產和營收規模，有利于外界資本對企業的前景預期。目前旭輝增權益的動作已經出現了成效，未來仍需繼續加強。

??截至2020年底，旭輝共有土地儲備5657萬平方米，若是算上尚未確權的土地則達到了6818萬平方米，貨值約為10263億元。從旭輝最近幾年的增長來看，企業目前的貨值儲備可以滿足3年左右的開發，較為充足。

??03盈 利

??毛利率降至21.7%

??企業盈利能力仍需加強

??2020年旭輝實現營業收入718億元，同比增加了27.2%，其中物業銷售收入為643億元，占比達89.6%。企業的毛利潤同比增加了10.6%至156億元，毛利率則同比降低了3.27個百分點至21.74%，若是剔除收購子公司并表之后帶來的會計影響，調整后旭輝的毛利率為25.1%，同比降低了4.6個百分點。值得注意的是，由于旭輝從2018年開始加大多元化拿地的力度，更加注重于控制土地成本，未來隨著這些項目逐漸結轉以及商業租金以及經營性項目收入的增加，企業的毛利率水平有望得到提升。

??旭輝的凈利率近年來一直保持在16%以上，而歸母凈利率則一直處于逐年降低的態勢，主要是因為歸母凈利潤對凈利潤的占比從2016年的89%逐年降至2020年的68%。這種現象的出現，可能是因為旭輝近幾年結算的項目中合作項目較多，權益比例較低從而導致歸母凈利潤的減少，未來隨著2018年以來獲取的權益相對較高的項目逐漸結轉，這一現象可能會有所改善。此外，由于旭輝2020年的規模和2019年的龍湖（同為采取財務穩健發展策略的民營房企）較為相似，將他們的主要盈利指標進行對比之后可以發現，旭輝的盈利水平相對而言差距較大，企業目前追求的提質降本的長期戰略仍然任重道遠。

??04負 債

??融資能力較強

??資金鏈較為穩定

??2020年底旭輝的持有現金約為511.55億元，較于期初減少了13.3%；總有息負債為1047.15億元，同比增加1%；企業的權益則增加了22.7%至836.42億元，因此企業的凈負債率略微降低了1.6個百分點至64%，若是將永續債作為負債計算，則旭輝的凈負債率為71%，同比降低了4.3個百分點，企業的凈負債率保持在行業相對較低的水平。

??在負債結構方面，2020年底旭輝的現金短債比為2.74，長短期債務比為4.6，平均債務賬期為4年，企業的負債結構相當安全，短期的償債壓力不大。但是由于企業2020年剔除預收賬款的資產負債率為72.6%，略微超過70%的紅線要求，因此三條紅線中企業踩線了一條。整體來看旭輝的資金鏈較為穩定，有利于企業未來的發展。需要注意的是旭輝的外幣債占比達到了41%，匯率的波動對于企業的影響相對較大，企業可能需要采用一些金融手段對沖匯率風險。

??2020年旭輝的平均融資成本相較于2019年降低了0.6個百分點至5.4%，仍然處在較為不錯的水平。與此同時，旭輝在年內的融資有諸多的突破，發行了融資成本僅為3.8%的3+2年期境內公司債，是企業發行成本最低的債券，同時也發行了企業歷史上期限最長利率最低的境外債券，還首次發行了綠色債券，體現了企業較為不錯的融資能力。

??05多元化

??物管規模快速發展

??商業租金未來三年目標突破20億

??旭輝在多元化方面主要涉及物業管理、商業地產、長租公寓、裝配式建筑、健康醫療、教育地產等8個領域，其中在2020年較為出彩的主要是物業管理和商業地產兩大重點方向。在物業管理方面，2020年6月永升生活服務成為旭輝控股的并表附屬公司，并于2021年3月23日宣布將改名為“旭輝永升服務集團”。截至2020年底旭輝永升服務的簽約管理面積達到了1.8億平方米，在管面積超過1.1億平方米，在保持規模發展的同時也在客戶之間樹立了良好的口碑，未來發展值得期待。

??在商業地產方面，自從旭輝在2019年將商業提升為核心戰略之后，截至2020年底，旭輝在建和運營的商業已經有30個左右，總建面約為237萬平米，2020年實現租金收入5.9億，同比增長2.1%。旭輝商業計劃在今后兩三年內陸續開業20個項目，每年集團都會拿出不超過凈利潤10%的資金用于商業項目的發展，預計在未來三年實現商業租金50%的年復合增長率，目標在3年后突破20億元。