??導 讀

??城市更新模式下，佳兆業灣區優勢被放大。凈負債率實現五連降，跨入監管認定的“黃檔”。

??【超額完成千億目標，珠三角銷售貢獻主力軍】2020年佳兆業實現權益銷售金額1069.0億元，同比增長21.3%，超額完成千億目標。2021年目標權益銷售額約1300億元，對比近兩年來銷售增速，尚在能力范圍內，但后續仍要把控推盤供貨節奏，加強去化。主要銷售貢獻仍然來自于珠三角，占比達到了58%，相較2019年微降3個百分點，其中深圳與總銷售額貢獻占比27%。 

??【拿地積極，鞏固大灣區優勢】2020年新增土儲權益建面565.2萬平方米，其中城市更新貢獻率達29%。新增土儲權益比例約60%，相比2019年下降了17個百分點，表明與其他房企的合作力度加大。整體來看，投資態度較為積極，權益口徑拿地銷售比高達0.44。拿地權益總價471.1億元，樓板價8336元/平方米，相比2019年的6609元/平方米有明顯提升。一方面是因為企業加大在一線城市的投資力度，另一方面，企業新進香港拿地的平均權益地價高達82337元/平方米，但能為未來銷售提供有力支撐。 

??【權益總土儲減少，城市更新持續發力】截止2020年底，共擁有總土儲建面2875萬平方米，相較期初上升7.3%。土儲權益比為67%，同比下滑9個百分點，由此權益土儲建面約1926萬平方米，同比減少5.4個百分點。可以滿足大約2年的需求，未來應當保持一定的納儲力度。截止2020年底未納入土儲的城市更新項目儲備累計已達201個，占地面積超過5000萬平方米，預計最終可以轉化約1.08億平方米的建筑面積。 

??【營收穩步增長，利潤增幅更高】2020年實現營收557.7億元，同比增長16.1%，其中房地產業務收入511.9億元，同比上升約17%。毛利潤為159.1億元，同比增長15%，整體毛利率約為28.5%，同比微降但屬行業較高水平。同時，凈利潤和歸母凈利潤分別為52.8億元和54.5億元，較去年同期上升26.8%和18.6%。凈利率和歸母凈利率則分別為9.5%和9.8%，同比基本持平。 

??【債務結構優化，凈負債率五連降】截止至2020年底流動現金較期初增長了29.8%。同時，短債總額同比下降27.7%，由此現金短債比由2019年的上升至1.99，短期內無償債壓力。長短債比為4.27，債務結構得以優化。整體綜合融資成本下降0.1百分點至8.7%。凈負債率為99.4%，相比于2019年大幅下降了47.5個百分點，實現了五連降，低于三道紅線100%的閾值。剔除預收款的資產負債率達70.3%，雖相較19年底下降了5.7個百分點，但仍微超閾值。2020年實現由橙轉黃，根據企業在業績會上表述，將于2021年實現三條紅線全部達標。

??超額完成千億目標

??珠三角銷售貢獻主力軍

??全年權益金額增速達21%，超額完成千億目標。2020年，佳兆業實現權益銷售金額1069.0億元，同比增長21.3%，近幾年增速穩定，超額完成千億目標。同時，權益銷售面積為616.5萬平方米，同比增長32.8%，權益銷售均價則同比下降8.7%至17340元/平方米。

??根據業績會披露，佳兆業2021年可售貨值達1912億元，目標去化率60%-65%，由此目標權益銷售額約1300億元，同比增速要達到21%。對比近兩年來銷售增速，尚在能力范圍內，但后續仍要把控推盤供貨節奏，加強去化。

??珠三角為核心，三大外拓區域分布均衡。2020年佳兆業的主要銷售貢獻仍然來自于珠三角，占比為58%，相較2019年微降3個百分點，其中深圳銷售貢獻占比27%。長三角區域占比較2019年上升8個百分點至17%，成為全年貢獻第二大區域。整體來看，佳兆業呈現以珠三角為核心的“1+3”戰略布局，并且三大區域之間業績雖有起伏，貢獻比較均衡。

??02投 資

??拿地積極

??城市更新貢獻約三成新增土儲

??合作力度加大，拿地積極。根據企業披露明細計算，2020年佳兆業通過招拍掛、收并購以及城市更新等多元化渠道共新增47幅土地，新增土儲全口徑建面921.2萬方,拿地金額792.4億元。權益建面565.2萬平方米，其中城市更新貢獻率相比2019年增長7個百分點達29%。此外，按企業公布的新增土儲明細算得權益比例約60%，相比2019年的78%下降了17個百分點，表明與其他房企的合作力度加大。整體來看，佳兆業投資態度較為積極，權益口徑拿地銷售比達0.44。

??首進香港獲4幅地塊，看好未來業績貢獻。2020年佳兆業拿地權益總價471.1億元，新增土儲平均權益樓板價8336元/平方米，相比2019年的6609元/平方米有明顯提升。一方面是因為企業加大在一線城市的投資力度，北上廣深共獲得11幅地塊，地價11226元/平方米；另一方面，企業新進香港拿地，投資約71億元拿下4個項目，這部分土地平均權益地價高達82337元/平方米。但據企業介紹，香港項目的預估貨值達265.7億元，能為未來銷售提供有力支撐。其中，長沙灣項目已于2020年12月開盤，開盤去化率七成，其余項目也預計在2022、2023年入市。

??持續鞏固灣區優勢，提升城市能級。從區域分布來看，佳兆業始終堅持深耕大灣區及灣區外延城市的布局策略，2020年珠三角區域新增權益建面占整體比重達62%，高于去年近10個百分點，且大灣區外僅在揭陽拿地。中西部區域權益面積占比次之，達到了31%，與2019年持平。長三角及環渤海兩地的納儲力度較小。從城市能級來看，加大了在一線城市的投資力度，新增權益建面在一線城市的占比為25.3%，同比增長了8個百分點。值得一提的是，投資的一線城市主要是大灣區的廣州和深圳，權益建面占總新增24.4%。若計入香港4幅土地，這部分占比更高。同時二線城市下降7個百分位至24.5%，三四線城市占比則與2019年持平。

??03土 儲

??權益總土儲減少

??城市更新持續發力

??權益總建面有所下滑，需保證納儲力度。截止2020年12月31日，佳兆業共擁有總土儲建面2875萬平方米，相較期初上升7.3%。土儲權益比為67%，相比2019年的76%有了明顯的下滑，由此權益土儲建面約1926萬平方米，同比減少5.4個百分點。若按照企業2019年全年權益銷售面積617平方米和每年近30%的增速計算，可以滿足大約2年的需求，未來應當保持一定的納儲力度。

??城市更新儲備超1億萬平方米，持續為銷售提供動力。截止2020年底，佳兆業土儲資源貨值約6700億元，其中城市更新轉化占比約為38%。此外，未納入土儲的城市更新項目儲備累計已達201個，占地面積超過5000萬平方米，預計最終可以轉化約1.08億平方米的建筑面積。經驗逐漸豐富，疊加政策利好，近幾年城市更新項目的轉化加快，2017年以來共轉化23個城市更新項目，建面逾400萬方，其中2020年轉化9個項目接近193萬方，同比增長145%，預計此后會保持較高的轉化節奏。在城市更新項目的布局方面，仍以大灣區為主，可售建面占比高達99%，主要集中在深圳、廣州兩個城市，占比分別為43%和28%，仍在積極尋求異地復制的機會。

??04盈 利

??營收穩步增長

??利潤增幅更高

??營業收入穩步增長，地產營收增長17%。2020年佳兆業實現營業收入557.7億元，同比增長16.1%，其中房地產業務收入511.9億元，同比上升約17%，均取得穩步增長。多元業務中，物管和健康業務表現亮眼，營收分別為13.5億元和4.9億元，同比增幅分別達到48%和120%。不過企業的酒店及餐飲業務，戲院，百貨店及文化中心業務和水路客貨運業務均收到不同程度的疫情影響，出現了收入的下滑。

??利潤增幅大于營收增幅，盈利水平保持穩健。2020年佳兆業毛利潤為159.1億元，同比增長15%，整體毛利率約為28.5%，相較于2019年同期下降0.3個百分點，但屬行業較高水平。同時，凈利潤和歸母凈利潤分別為52.8億元和54.5億元，較去年同期上升 26.8%和18.6%。凈利率和歸母凈利率則分別為9.5%和9.8%，同比上升0.8和0.2個百分點，基本持平。

??05負 債

??債務結構優化

??凈負債率五連降

??短期無償債壓力，債務結構優化。截止至2020年12月31日，佳兆業共持有流動現金459.1億元，較于期初增長了29.8%。同時，短債總額同比下降27.7%至230.7億元，由此現金短債比由2019年的1.11上升至1.99，現金可以覆蓋短債，短期內無償債壓力。長短債比方面，境內2年以上債務總額同比增長24%，此外還發行了15億美元2025年到期的票據。所以整體債務結構得以優化，截止至2020年底佳兆業長短債比為4.27。

??融資利率微降至8.7%，凈負債率大幅下降，實現由橙轉黃。由于境內融資成本較上年末下降60個BP至7.4%，境外上半年新增借款的綜合成本較去年下降202個BP至9.1%，2020年佳兆業整體綜合融資成本下降0.1百分點至8.7%，管理層表示希望在2021年再下降一個百分點至7.7%。2020年底佳兆業的凈負債率為99.4%，相比于2019年大幅下降了47.5個百分點，實現了五連降，低于三道紅線100%的閾值。剔除預收款的資產負債率達70.3%，雖相較19年底下降了5.7個百分點，但仍微超閾值。2020年實現由橙轉黃，根據企業在業績會上表述，將于2021年底進入監管認定的“綠檔”。