??導 讀

??在行業增速持續放緩疊加疫情沖擊的背景下，大發地產增勢強勁，業績增速與目標完成率都居行業前列。

??【業績增速與目標完成率均居行業前列】2020年，大發實現合同銷售金額約303.2億元，同比增長約44.3%，銷售目標完成率達126%，業績增速與目標完成率均居行業前列。其中，長三角地區業績貢獻率達88.3%。在行業增速持續放緩疊加疫情沖擊背景下，大發增勢強勁，2017-2020年間的銷售金額平均復合增長率達94.5%。這主要受益于上市后融資效應增強、長三角區域的深耕發展戰略以及合作開發模式成效顯著。 

??【投資集中在長三角地區與成渝都市圈】面對市場不確定性積聚，大發保持了較為穩健的投資節奏，全年獲取22個項目，共計新增建面278.6萬平方米，主要集中在長三角地區以及成渝都市圈，平均地價為5753元/平方米，高于2019年5349元/平方米。截至報告期末，大發土地儲備總建筑面積約670萬平方米。隨著拿地價格的走高，大發已經轉為以合作開發模式為主，但同時面臨項目權益被稀釋，因此未來如何提高增長質量是大發將要面臨的一項挑戰。大發表示不會過分犧牲權益比重，會從財務、規模、風險等多方面取得一個平衡。 

??【營業收入穩步增長 項目權益有所下降】報告期內，在交付規模增加的情況下，實現毛利19.2億元、凈利7.2億元，分別同比增長13.0%、19.1%。而由于項目股權減少，歸母凈利潤降至3.4億元。2020年毛利率、凈利率有些許下滑，其中，毛利率下降2.1個百分點至20.9%，凈利率則由8.1%降至7.8%。 

??【未踩紅線，凈負債率持續優化至61.2%】資本運營方面，自上市以來，大發不僅積極拓展融資渠道，而且在加快周轉的同時，注重資本結構的優化。截至2020年末，現金短債比為1.4倍，凈負債率由2019年末77.8%下降至61.2%，另外扣除預收賬款的資產負債率為68.6%，資本結構表現穩健。在“三條紅線”管控下，作為綠檔房企，這在未來發展有利于形成自身的競爭優勢。

??【多維度發力提升管控效率】2020年，大發積極順應市場趨勢，不斷改進和完善產品服務、組織架構、營銷平臺等，深入關注客戶的現實和潛在需求。一是，繼續優化大運營管控體系，提升運營效率、保證經營業績目標落地；二是，創新璞悅、熙悅、融悅、銘悅四大產品線，提升產品品質與品牌辨識度；三是，全面升級組織架構，設立“總部-區域-項目”2.5級扁平化管治架構；另外，為順應數字化和創新營銷的大趨勢，大發積極整合各方資源，實現在線線下渠道全覆蓋，搭建了“YUE+看房”智慧銷售平臺。

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??01銷 售

??合作開發模式成效顯著

??業績逆勢增長44.3%

??2020年，大發實現合同銷售金額約303.2億元，同比增長約44.3%，遠高于全年15%的目標增長率；全年合同銷售面積約204.5萬平方米，同比增長約31.8%；平均銷售價格為14826元/平方米。

??在行業增速持續放緩疊加疫情沖擊的背景下，大發增勢強勁，業績增速與目標完成率都居行業前列。自上市以來，大發保持了高速增長態勢，2017-2020年合同銷售金額平均復合增長率達94.5%，展現出良好的成長力，主要原因可歸結為以下三點：一是，得益于上市后在資本市場具備了一定融資優勢，加速了擴張進程；二是，專注于深耕長三角地區，巨大的市場空間為業績增長提供支持；三是，受益于合作開發模式，大發已先后與上坤、金科、港龍、東原、領地等房企達成戰略合作協議，借力發力效果顯著。

??長三角地區作為業績的主要來源，2020年銷售額總計達267.7億元，較2019年增加36.5%，占到全年總銷售業績的88.3%。其中，有8個城市銷售額過十億元，分別為溫州、寧波、合肥、常州、無錫、徐州、杭州、金華，溫州作為長三角地區的主力城市，銷售貢獻最高，達81億元。而長三角以外地區的總銷售額貢獻率由2019年6.7%升至11.7%，特別是中西部市場的外拓對業績結構起到明顯優化作用，西寧、鄭州的業績貢獻尚佳。

??2021年，大發在業績目標制定上表現謹慎，全年合同銷售目標定在360億元，目標增長18.7%，全年計劃新增供貨貨值約520億元，總可售貨值達650億元，主要集中在長三角地區，占比達八成。其中，二三季度供貨較多。按此計算，全年去化率須達到55%，總體來說銷售壓力并不大，并且從今年1、2月銷售表現來看，大發的業績繼續向好，全年順利完成目標可期。

??02投 資

??明確了「1+1+X」布局體系

??拿地成本走高

??2020年，面對市場不確定性積聚，大發保持了較為穩健的投資節奏。在「1+1+X」（即深耕長三角地區核心區域、輻射成渝都市圈、并持續關注其他具高發展潛力的重點城市）的布局體系下，全年獲取22個項目，共計新增建面278.6萬平方米，總權益地價58億元，平均樓面地價為5753元/平方米，高于2019年5349元/平方米。

??投資主要集中在長三角地區以及成渝都市圈，未來市場前景可觀。但隨著拿地價格的走高，大發已經轉為以合作開發模式為主。合作開發模式的優勢在于可以以更低的成本撬動更大的規模，但是企業也面臨權益的稀釋，因此未來如何提高增長質量是大發將要面臨的一項挑戰。

??截至報告期末，大發土地儲備總建筑面積約670萬平方米，分布在30座城市，平均地價約為人民幣4960元/平方米。而在地價上升的趨勢下，未來項目的盈利或面臨較大的挑戰，大發需繼續提升企業內部經營管理效益。

??03盈 利

??營業收入穩步增長

??項目權益有所下降

??2020年全年，大發總營收91.9億元，同比增長24.2%，盡管增速不比銷售規模，但得益于下半年交付進度的加快，仍順利完成了20%的預期增長率。年內實現毛利19.2億元、凈利7.2億元，分別同比增長13.0%、19.1%。而由于項目股權減少，歸母凈利潤降至3.4億元。2020年毛利率、凈利率有些許下滑，其中，毛利率下降2.1個百分點至20.9%，凈利率則由8.1%降至7.8%，大發應持續提升盈利能力。

??整體來看，在交付規模增加的情況下，大發的毛利、凈利均保持了增長，但合作開發稀釋權益的影響也顯著體現出來，影響了歸母利潤的實現。此外，大發的利潤率承壓明顯，在盈利水平下行的行業整體趨勢下，未來還是要從提升內生力方面來增加效益。

??04償 債

??未踩紅線

?? 凈負債率持續優化至61.2%

??資本運營方面，自上市以來，大發不僅積極拓展融資渠道，而且在加快周轉的同時，注重資本結構的優化。2020年，大發共計發行5.6億美元優先票據，并在年內主動贖回共計1.2億美元優先票據，充分顯示公司積極優化債務結構的能力和決心，但整體融資成本還是偏高。同時，大發也與多家大中型銀行以及金融機構保持了良好關系，有利于未來的資金融通。

??截至2020年末，大發持有現金（包括受限制現金及已質押存款）72.8億元，總有息負債為126.5億元，其中一年內到期的短期債務達75.4億元，現金短債比為1.4倍，保持了良好的流動性；凈負債率由2019年末77.8%下降至61.2%；另外，根據三條紅線，除了現金短債比、凈負債率，扣除預收賬款的資產負債率為68.6%。整體來看，大發未踩線，財務結構具備穩健性，這也為未來爭取了較大的融資空間，有利于企業在資金面收緊的行業背景下打造自身的優勢。

??05戰 略

??全面升級組織架構、優化管控體系

??多維度發力提升管控效率

??2020年，是大發戰略、服務全力加速的一年，在秉承“為生活而創造”品牌理念的同時，積極順應市場趨勢，不斷改進和完善產品服務、組織架構、營銷平臺等，深入關注客戶的現實和潛在需求。具體體現如下：

??一是，持續優化大運營管控體系。進一步堅持“有貢獻、有利潤”的現金流，堅持“高效率、高品質”的原則，以“穩健經營”為核心，落實“四個一體化”策略（即投融運銷一體化；回融支一體化；設計工程客服物業一體化；提價值、降成本、控費效一體化），持續提升運營效率、保證經營業績目標落地。

??二是，創新升級匠造24悅愛社區。創新四大產品線，包括璞悅、熙悅、融悅、銘悅系列產品，打造“中國式悅生活，提升產品品質與品牌辨識度。

??三是，全面升級組織架構。2020年大發設立“總部-區域-項目”2.5級扁平化管治架構，并設立環滬、蘇皖、浙江、西部區域公司，在提高組織效率、強化區域能力、優化團隊配置、實現標準化管理都取得了良好成效。

??另外，為順應數字化和創新營銷的大趨勢，為客戶提供更便捷的服務，大發積極整合各方資源，實現在線線下渠道全覆蓋，建立并發布了案場標準化服務體系，還搭建了“YUE+看房”智慧銷售平臺。