??導 讀

??發展重心轉向差異化競爭，提質增效加大經營性業務比例。

??【銷售規模繼續保持較快增長，全國化成效較為明顯】2020年金科及其投資的公司實現全口徑合約銷售金額約2232億元，同比增長了20%，企業仍然保持較快的規模增長速度。隨著企業將發展重心由規模競爭轉向差異化競爭，2021年的目標增速降至12%，全年全口徑銷售目標為2500億元，同時計劃新開工面積2900萬平米。在銷售的區域分布方面，重慶地區的銷售金額占比由2019年的29%降至19%，企業全國化成效較為明顯。 

??【大幅增加一二線城市拿地，區域布局漸趨均衡】2020年金科新增土地建筑面積2364萬平方米，同比減少了28.9%；新增土地總價892億元，同比增長了0.5%。新增土儲的平均樓板價同比大幅提高了41.2%，主要是因為企業加大了在一二線城市的拿地力度。新增土儲建面權益比例約為60.9%，相比于2019年有所降低，未來需要適當增加項目的權益比例。在區域布局上仍持續推進全國化布局，企業總土儲的區域布局更加均衡，有利于企業分散市場風險。 

??【營收同比增長29%，凈利率逆勢提升】2020年金科實現營業收入877.04億元，同比增加了29%；毛利率則同比降低了5.67個百分點至23.16%，主要是受行業趨勢的影響。凈利率逆勢提升了1.68個百分點至11.06%，歸母凈利率反而降低了0.26個百分點至8.02%，可能是因為金科結算的項目中合作項目較多，權益比例較低。 

??【三條紅線達到綠檔，財務狀況大幅優化】2020年底金科扣除2020年8月以后發行的永續債后凈負債率大幅降低了45.3個百分點至75.07%，現金短債比為1.34，長短期債務比為1.99，同時剔除預收賬款的資產負債率為69.85%，因此企業滿足了所有紅線指標，財務狀況得到了較大的改進，有利于企業未來的發展。 

??【金科服務上市，集團完成雙平臺戰略】金科在多元化方面主要涉及智慧服務、科技產業、商旅康養幾個領域。在智慧服務方面，其主體公司金科服務（9666.HK）在2020年成功在港交所上市，讓集團完成了“A+H”雙平臺上市戰略。而對于科技產業和商旅康養組成的“地產+”業務，金科預計2025年總銷售規模中其規模會達到500億元以上，優質資產持有規模達到300-500億規模，其中科技產業超過100億，商旅康養超過200億，未來發展值得期待。

??01銷 售

??規模繼續保持較快增長

??全國化成效較為明顯

??2020年金科及其投資的公司實現全口徑合約銷售金額約2232億元，同比增長了20%，相比于TOP20房企12%的增速而言企業仍然保持較快的規模增長速度。合約銷售面積則達到了2240萬平方米，同比增長了18%，銷售面積仍然位居行業前列。2020年金科的全口徑銷售回款達到了2011億元，回款率則首次達到了90%。近年來金科的銷售回款率保持著穩健的提升，有利于企業現金流的穩定。

??金科近年來銷售規模的快速增長主要與其持續加大開工力度有關，企業一直依靠著充足的貨量供應支撐其銷售規模發展。2020年由于疫情的影響，金科的新開工面積同比減少了6.3%至2964萬平米。而隨著金科規模達到了2000億量級之后，其發展重心由規模競爭轉向差異化競爭，增速也有所放緩，2021年全口徑銷售目標為2500億元，與2020年銷售規模相比增長12%；同時計劃新開工面積2900萬平米，和2020年基本持平。

??從銷售金額的區域分布來看，金科2020年的銷售中華東區域的占比最高為41%，其次則是重慶區域占比19%。整體來看，企業過去幾年在華東地區的深耕已經呈現出效果，在江蘇和浙江的銷售規模都超過了200億元，這就使得重慶地區的銷售金額占比由2019年的29%大幅降低，有助于企業降低對大本營的依賴。除此之外，金科在全國其他區域的銷售占比較為平均，全國化成效較為明顯。

??02投 資

??大幅增加一二線城市拿地

??區域布局漸趨均衡

??2020年金科新增土地建筑面積2364萬平方米，同比減少了28.9%，其中權益建面1439萬平方米；新增土地總價892億元，同比增長了0.5%。新增土儲的平均樓板價同比大幅提高了41.2%，主要是因為企業加大了在一二線城市的拿地力度，一二線城市的新增土儲建面占比從2019年的30.5%大幅提高至50.5%。由于企業2025年計劃將“品質利潤型”產品的占比提高到30%，因此預計未來也將會增加在溢價水平更高的二線城市的拿地，進而提高企業的利潤率水平。

??金科在2020年的新增土儲建面權益比例約為60.9%，相比于2019年的64.2%降低了3.3個百分點，企業的合作力度有所加強。未來金科將加大收并購、一二級聯動、產業拿地等方式的比重，以應對土地集中供應政策，在這個過程中企業仍然需要適當增加項目的權益比例，來維持銷售規模和營收增長的平衡。

??在區域分布方面，金科繼續聚焦“三圈一帶”、“八大城市群”等重點城市進行深耕發展。相比于2019年，2020年金科在大本營成渝城市群的拿地占比繼續降低了9%，轉而增加了在長三角、北部灣、京津冀以及山東半島這些地區的投資力度，企業的全國化布局仍然在持續推進，將繼續降低對于大本營地區的依賴。

??截至2020年底，金科土地儲備可售建面超過7100萬平米，足夠滿足企業3年左右的開發，較為充足。而在區域分布方面重慶地區的面積占比繼續降至24%，華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北占比分別為23%、17%、17%、10%、5%。整體看來企業總土儲的區域布局更加均衡，有利于企業分散市場風險，更加健康穩定發展。

??03盈 利

??營收同比增長29%

??凈利率逆勢提升

??2020年金科實現營業收入877.04億元，同比增加了29%，其中物業銷售收入為815.29億元，占比達93%；毛利率則同比降低了5.67個百分點至23.16%，主要是受到行業整體毛利率下行的趨勢影響，未來隨著企業“品質利潤型”產品占比以及城市能級分布的提升，其毛利率有望保持。

??在毛利率下降的同時，金科的凈利率卻逆勢提升了1.68個百分點至11.06%，主要是因為企業的三費比率同比降低了3.18個百分點，同時投資收益同比大幅增長了771%，企業的成本控制以及合作項目帶來的收益對于其盈利提升頗有效果。但是值得注意的是，金科的歸母凈利率反而降低了0.26個百分點至8.02%，主要是因為少數股東的損益同比大幅增長了297%，從而降低了歸母凈利潤。這種現象的出現，可能是因為金科結算的項目中合作項目較多，權益比例較低，而由于近年來金科新獲取的項目的權益比例逐年下降，未來這種情況可能仍將持續。

??04負 債

??三條紅線達到綠檔

??財務狀況大幅優化

??2020年底金科的持有現金約為434.92億元，較于期初增加了20.9%；總有息負債為970.22億元，同比減少0.4%；企業的權益則增加了40.9%至734.98億元，因此企業扣除2020年8月以后發行的永續債后凈負債率大幅降低了45.3個百分點至75.07%，凈負債率大幅優化，達到了三條紅線的要求水平，未來需要繼續保持。

??在負債結構方面，2020年底金科的現金短債比為1.34，長短期債務比為1.99，企業的負債結構較為安全，短期的償債壓力不大，可以適當增加長期負債優化負債結構。與此同時企業2020年剔除預收賬款的資產負債率為69.85%，擦線達到了70%的紅線要求，因此企業通過2020年的努力成功由“橙”轉“綠”，財務狀況得到了較大的改進，有利于企業未來的發展，未來仍需繼續努力保證財務指標安全。

??05多元化

??金科服務上市

??集團完成雙平臺戰略

??在金科2025年的五年規劃中，企業提出在精耕地產主業的同時，也將做強智慧服務，做優科技產業，做實商旅康養，繼而形成地產主業與“地產+”業務生態協同發展的新戰略格局。2020年金科在這三個多元化板塊也有了較大的突破，預計2025年總銷售規模中“地產+”業務會達到500億元以上。

??在智慧服務方面，2020年11月17日其主體公司金科服務（9666.HK）成功在港交所上市，讓集團完成了“A+H”雙平臺上市戰略，有利于板塊自身發展的同時也利好集團的融資。從金科服務目前的發展規模來看，截至2020年底企業已經進入了全國151個城市，簽約項目總數超過1000個，總建面約為2.77億平方米，其中在管總建面約為1.56億平方米，占比達到了56.3%。未來企業將繼續聚焦核心區域，通過擴大地域覆蓋范圍及業務規模鞏固領先的市場地位。

??金科的科技產業以金科產業集團為主體，目標到2025年新增持有資產規模約100億元以上。企業從2014年成立至今已經進入了13省22市，擁有25個產業園區，總建面約1100萬平米。企業將以輕重并舉的方式聚焦產業開發、產業運營以及產業孵化三大業務模式，逐步從產業開發向產業投資過渡，穩定提升經營收入。

??金科旗下的商旅康養板塊則立足于“大消費”和“大健康”的理念。其中“大消費”板塊截至2020年底在全國擁有商業項目44個，總體量達251萬平方米，計劃到2025年新增優質持有資產規模約200億元以上，實現持有型物業經營收入有效提升。“大健康”板塊則主要順應老齡化發展的趨勢，積極探索“健康養老+地產”互相融合的業務模式，目前以探索商業模式、構建團隊及培養能力為主，最終將實現可持續發展，逐步沉淀優質資產。