??房企年報(bào)點(diǎn)評(píng)系列之綠地控股

??綠地跨過(guò)3000億門檻后，近兩年房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊俚陀谑袌?chǎng)預(yù)期。而基建產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展軌道，尤其是以國(guó)家“一帶一路”政策為導(dǎo)向的全球化布局。當(dāng)前綠地收入結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，結(jié)合二次混改，新的五年規(guī)劃中的綠地將迎來(lái)新的發(fā)展格局。

??本文作者

??賈莎莎 策略研究分析師

??業(yè)績(jī)表現(xiàn)

??2020年業(yè)績(jī)同比下降7.6%，2021年突破4000億大關(guān)仍存較大挑戰(zhàn)

??2020年綠地實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3584億元，同比下降7.6%，業(yè)績(jī)下滑增速向下，不及預(yù)期；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，住宅占比76%，商辦占比24%，疫情影響綠地商辦類產(chǎn)品的去化。另，2020年綠地銷售回款3089億元，回款率約86%，較2019年同期78%的水平提升8個(gè)百分點(diǎn)，綠地2020年對(duì)回款率的管理效果較為明顯。

??銷售目標(biāo)方面，2019年、2020年連續(xù)兩年綠地并未如愿跨過(guò)4000億門檻，2021年亦沒(méi)有公開其業(yè)績(jī)目標(biāo)，如尚按4000億為目標(biāo)計(jì)算，綠地2021年預(yù)期業(yè)績(jī)?cè)鏊偌s11.6%，結(jié)合當(dāng)前行業(yè)及企業(yè)現(xiàn)狀，綠地突破4000億仍存在較大挑戰(zhàn)。

??財(cái)務(wù)水平

??基建產(chǎn)業(yè)營(yíng)收首超房地產(chǎn)，盈利水平走低，長(zhǎng)期面臨降負(fù)債考驗(yàn)

??營(yíng)收：2020年綠地實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4557.5億元，同比增長(zhǎng)6.5%，其中來(lái)自房地產(chǎn)開發(fā)收入1948億元，同比增長(zhǎng)0.24%，占比整體營(yíng)收42.7%。基建產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2334億元，同比增長(zhǎng)24%，占比整體營(yíng)收51.2%，作為綠地兩大主業(yè)之一的基建產(chǎn)業(yè)營(yíng)收首次超越房地產(chǎn)板塊，并保持快速發(fā)展趨勢(shì)。

??盈利：2020年綠地實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)306.9億元，同比微增0.3%；歸母凈利潤(rùn)150.0億元，同比微增1.7%。報(bào)告期內(nèi)，綠地房地產(chǎn)主業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率為26.38%，同比減少1.19個(gè)百分點(diǎn)，處于行業(yè)中檔水平。而營(yíng)收占比過(guò)半的基建產(chǎn)業(yè)的毛利率為4.56%，毛利率同比增加0.25個(gè)百分點(diǎn)。基建產(chǎn)業(yè)作為綠地主營(yíng)業(yè)務(wù)快速發(fā)展的同時(shí)，也將拉低綠地整體的盈利水平。

??償債：截至2020年末，綠地貨幣資金約1034.7億元，同比增長(zhǎng)16.4%，現(xiàn)金短債比為0.97，資金流動(dòng)性缺乏。綠地早期快速擴(kuò)張遺留了一定的高負(fù)債問(wèn)題，當(dāng)前“三道紅線”全部踩中。對(duì)于綠地而言，降負(fù)債將是其長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

??土地策略

??看重戰(zhàn)略性勾地，重心回歸一、二線與核心城市

??綠地在2016年前后土地?cái)U(kuò)張策略中，三、四線城市占比快速提升，而從2019年開始，已明顯向一、二線及核心城市回歸。特別是重點(diǎn)區(qū)域與核心城市，并利用基建產(chǎn)業(yè)資源，看重推進(jìn)戰(zhàn)略性勾地。

??2020年綠地新增項(xiàng)目90個(gè)，新增權(quán)益土地面積1256萬(wàn)平方米，權(quán)益計(jì)容建筑面積2680萬(wàn)平方米，權(quán)益土地款838億元，一、二線城市貨值占比提升至70%左右。另，得益于綠地大基建的基因，與政府合作獲取低價(jià)大體量項(xiàng)目，使得綠地的土地成本處于行業(yè)較低區(qū)間，具有一定的盈利上升優(yōu)勢(shì)。

??發(fā)展戰(zhàn)略

??新五年規(guī)劃提出“一十百千萬(wàn)”目標(biāo)，重啟混改持續(xù)轉(zhuǎn)型升級(jí)

??綠地在房地產(chǎn)、大基建、大金融、消費(fèi)四大核心領(lǐng)域發(fā)展戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，于新的五年規(guī)劃中，提出“一十百千萬(wàn)”的目標(biāo)，“一”，即主業(yè)發(fā)展一流。特別是房地產(chǎn)、基建兩大核心主業(yè)。“十”，即內(nèi)在動(dòng)力十足。堅(jiān)定不移吃改革飯、打創(chuàng)新牌，形成強(qiáng)勁的內(nèi)在動(dòng)力、活力和競(jìng)爭(zhēng)力。“百”，即躋身世界百?gòu)?qiáng)。成為具有全球競(jìng)爭(zhēng)力的世界一流企業(yè)。“千”，即打造千億級(jí)軍團(tuán)。在房地產(chǎn)、基建、金融、消費(fèi)等主要產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，打造一批千億級(jí)業(yè)務(wù)規(guī)模的單位。“萬(wàn)”，即形成萬(wàn)億級(jí)營(yíng)收。

??并提出持續(xù)的轉(zhuǎn)型升級(jí)開創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)格局以及通過(guò)重啟混改、重要業(yè)務(wù)分拆上市等提升資本實(shí)力和市場(chǎng)化水平。

??融資新規(guī)

??維持“紅檔”，預(yù)期三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)降檔

??根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，依照“三道紅線”融資新規(guī)，綠地控股剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為84.1%，較上年同期上升1.3個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為139.2%，較上年同期下降17.7個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為0.97，同比提升0.21。由此，綠地控股2020年年度三項(xiàng)指標(biāo)均未達(dá)標(biāo)，與2019年踩線情況一致，維持“紅檔”。在年度報(bào)告中，綠地表態(tài)將按時(shí)間表節(jié)點(diǎn)完成三年降檔目標(biāo)。