??導 讀

??凈負債率大幅下降71個點，三條紅線降至黃檔，預計最晚2022年降至綠檔。

??【重倉江蘇貢獻占比34%，未來保持10%平穩增速】2020年中南建設房地產業務銷售金額2238.3億元，同比增長14.2%，其中一、二線城市占比41%。根據銷售金額的區域劃分，江蘇及浙江是中南主要的業績貢獻區域，銷售金額分別達到了768.2億元、567.7億元，占到了總量的34%、25%。未來中南還可以繼續加大粵港澳地區的布局，使其銷售分布更加平均，以降低市場風險。中南表示未來工作重點將是質量運營，在銷售上保持10%的平穩增速。 

??【新增建面大幅增長54%，合作拿地仍為主要方式】2020 年中南建設新增項目107 個，規劃建筑面積合計約1523 萬平方米，同比增長54%；新增土儲總價761.72億元，同比增長47%。從拿地方式來看，中南建設繼續通過合作拿地、小股操盤、股權收購等方式擴張，在獲取的107幅地塊中，有86塊為合作開發，數量占比達到了80%。長三角依然為主要拿地區域，新增建面占比達50%，其中南通、蘇州拿地較多，新增建面均達100萬平米以上，南通新增建面達到了143.82萬平米，占總量的9.4%。 

??【歸母凈利大幅增長70%，已售未結轉仍有1203億】2020年中南建設的總營業收入為786.0億元，同比增長了9.4%。截止2020年底，合并報表范圍內已售未結算資源1202.9 億元，是2020年結算收入的2.05倍。2020年毛利潤為135.9億元，同比增長13.0%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤70.8億元，同比增長70.0%。從利潤率來看，凈利率及歸母凈利率分別同比增長了3.49及3.21個百分點，至9.93%、9.00%，未來中南仍應繼續改善盈利能力。 

??【凈負債率下降71個點，三條紅線降至黃檔】2020年底，中南建設持有貨幣資金達328.6億元，同比增長了29.3%。此外總權益相比2019年增長了80.3%至483.6億元，這主要是由于合作項目增加較多。在此背景下，凈負債率大幅下降了約71個百分點至97%。此外現金短債比提升至1.41；扣除預收賬款后的資產負債率為80%，同比下降4.20個百分點，但仍超70%的政策紅線。未來中南應繼續關注負債結構，通過加強回款優化企業財務指標。

??重倉江蘇貢獻占比34%

??未來保持10%平穩增速

??2020年中南建設房地產業務的銷售面積約為1685.3萬平方米，同比上升9.4%；銷售金額2238.3億元，同比增長14.2%，其中一、二線城市占比41%；此外銷售均價為13281元/平米，相比2019年略增長4.4%。

??中南表示未來工作重點將是質量運營，在銷售上保持10%的平穩增速，按此計算2021年銷售規模預計達2462億元。2021年一季度中南建設累計合同銷售金額484.2億元，同比增長124.3%，完成預定目標的20%。

??根據銷售金額的區域劃分，江蘇及浙江是中南主要的業績貢獻區域，銷售金額分別達到了768.2億元、567.72億元，占到了總量的34%、25%。此外，陜西、山東的銷售金額占比同樣較大，分別達到了8%及10%。

??值得注意的是，中南在廣東地區也有布局，但銷售金額僅36.97億元，占比2%。未來中南還可以繼續加大粵港澳地區的布局，使其銷售區域分布更加平均，以降低市場風險。

??02投 資

??新增建面大幅增長54%

??合作拿地仍為主要方式

??2020 年中南建設新增項目107 個，規劃建筑面積合計約1523 萬平方米，同比增長54%；新增土儲總價762億元，同比增長47%；新增土儲平均地價約5002 元/平方米，比2019 年平均水平略有下降5%。從拿地銷售比來看,2020年中南建設的拿地銷售比為0.34，相比2020年百強平均的拿地銷售比0.37，處于相對平均水平。

??從拿地方式來看，中南建設繼續通過合作拿地、小股操盤、股權收購等方式擴張，在提高市場占有率同時，也能更好的保障企業財務健康。據悉，2020年在中南建設獲取的107幅地塊中，有86塊為合作開發，數量占比達到了80%，新增項目的權益面積占比約57%，較2019年繼續下降約11個百分點。此外2020年通過股權收購的項目達到了9個，新增建面占比達總量的12%。

??從新增土儲的城市能級來看，主要以三四線為主，占比達到了56%，但已較2019年下降了約15個百分點。從區域布局來看，長三角依然為主要拿地區域，新增建面占比達50%，其中南通、蘇州拿地較多，新增建面均達100萬平米以上，南通新增建面達到了143.82萬平米，占總量的9.4%。此外中西部與珠三角的新增建面占比分別達到了21%、19%，其中南寧、西安的新增建面分別為135.53萬平米及78.57萬平米，占比8.9%、5.2%。

??截止2020 年末，中南建設共有468 個項目，在建項目規劃建筑面積合計約3042 萬平方米，未開工項目規劃建筑面積合計約1430 萬平方米。在合計4472 萬平方米可竣工資源中，一二線城市占比約36.4%。

??03盈 利

??凈利潤大幅增長69%，

??已售未結轉仍有1203億

??2020年中南建設的總營業收入為786.01億元，同比增長了9.43%；其中房地產開發營業收入585.7億元，同比增長13.5%。截止2020年底中南合并報表范圍內已售未結算資源1202.9 億元，是2020年結算收入的2.05倍，預計未來將有較多資源進入到結算。

??從利潤規模來看，2020年中南建設毛利潤為135.9億元，同比增長13.0%；凈利潤為78.0億元，同比大幅增長68.8%；此外歸母凈利潤為70.9億元，同比增長70.0%。從利潤率來看，2020年中南建設毛利率為17.29%，相比2019年上升了0.55個百分點，凈利率及歸母凈利率分別同比增長了3.49及3.21個百分點，至9.93%、9.00%；但若從核心歸母凈利率來看僅為7.18%，同比增加2.3個百分點，未來中南仍應繼續改善利潤空間。

??04償 債

??凈負債率下降71個點

??三條紅線降至黃檔

??截止2020年底，中南建設持有貨幣資金達328.6億元，同比增長了29%。從現金流的情況來看，中南仍然是靠加大融資來驅動運營，期內籌資活動現金凈額為正137.2億，而經營活動現金凈額為正84.7億，在當前融資環境收緊的背景下，中南要繼續加強現金回款，降低對融資的依賴，以不斷降低運營風險。

??此外，2020年中南建設的總權益相比2019年增長了80.3%至483.6億元，這主要是由于合作項目增加較多。在持有現金及總權益雙增長的情況下，2020年中南建設的凈負債率相比于2019年下降了約71個百分點至97%。

??從另外兩條紅線指標來看，2020年中南建設的現金短債比提升至1.41，持有現金能夠覆蓋短期有息負債；長短期債務比2.42，相比2019年更加優化；扣除預收賬款后的資產負債率為80%，同比下降4.20個百分點，但仍超70%的政策紅線。中南表示，未來將繼續優化資產負債表，提升信用評級，降低融資成本，預計最晚2022年內實現“三道紅線”全部綠檔。

??05建筑業務

??合同金額增長10%

??未來優化質量加快轉型

??從中南建設的建筑業務來看，2020年中南新承接（中標）項目合同總金額306.8億元，同比增長10.4%；其中合同金額3億元以上項目33個，占比62%。

??2020年建筑業務實現營業收入222.0億元，同比增長0.09%；綜合毛利率8.65%，同比下降0.36個百分點。未來中南建設表示建筑業務將繼續提升能力優化經營質量，加快轉型升級，智慧建造、綠色施工，抓住新的市場機遇。