??01

??合約銷售

??百強房企單月操盤

??同比增速放緩至17.8%

??核心觀點

??2021年5月，TOP100房企單月實現銷售操盤金額11192.8億元，環比增長8%。從今年以來的累計數據看，百強房企整體的銷售操盤金額同比增長51.3%，較2019年同期也增長39.4%。但區別于去年年初疫情之后企業銷售的逐月復蘇，本月百強房企單月業績和累計業績同比增速均放緩。

??從企業表現來看，40家典型上市房企全部實現累計業績同比增長。其中，34家單月業績同比增長，30家企業單月業績環比增長。具體來看，本月融創單月實現業績704.9億元，同環比分別大漲56.0%和28.8%.此外，保利、中海、招商、龍湖、世茂等房企也表現突出，單月業績同環比增長顯著。

??我們預計，隨著6月房企全力沖刺年中業績、供貨力度回升，屆時成交有望實現較大比例增長。同時，在目前增速放緩、競爭加劇的行業背景下，近年來房企合作開發不斷增加，百強房企權益口徑業績增速相對落后。因此，企業在保持規模增長的同時仍需重視對增長質量的把控。

??02

??企業拿地

??集中供地持續推進

??土地市場量價齊升

??核心觀點

??5月隨著集中供地持續推進，土地市場量價齊升，熱度持續回暖，樓板價持續創新高。本月30家典型房企新增土儲總建面為2973萬平方米，環比上升23.7%；新增土地成交總價為3367億元，環比上升76.9%；平均成交樓板價7917元/平方米，與上月相比上升了43%，均價上升主要是由于北京、南京和杭州等十城集中供地，一二線成交占比增加。

??短期來看，在首輪集中供地中規模房企的優勢仍將延續，行業集中度仍會繼續提升。對于未能成功拿地的企業（尤其中小房企）來說，及時轉移戰略布局、拓寬拿地渠道將是獲得新增土儲、保證企業持續運營的重要方式，但如何在權益和規模之間做取舍，將是此類房企面臨的一大考驗。尤其是第一輪規模房企“廝殺”之后，第二批集中供地或將是中小房企爭奪的絕佳時機。6月份上海、蘇州、合肥、鄭州等熱門城市將進行首次集中供地，預計整體熱度也將繼續提升。 

??供地結構性影響下，一二線城市拿地金額占比增至82%，區域方面長三角仍是投資主力。整體來看，30家監測房企本月土儲成交結構中，一二線城市拿地金額占比達到82%，本輪集中供地的杭州、南京和北京位居前三。區域分布方面，長三角區域熱度持續，加上杭州、南京等城土地集中出讓，30家重點房企投資額中有52%位于長三角，其中杭州高居成交金額首位，南京、寧波等城單月拿地金額也超百億。

??03

??企業融資

??5月房企新增融資額環比下降11.9%

??核心觀點

??融資總量：2021年5月100家典型房企的融資總量為883.34億元，環比下降11.9%，同比下降24.1%。其中，境內債權融資412.84億元，環比下降31.3%，同比下降48.9%；境外債權融資419.02億元，環比上升93.2%，同比上升133.4%。本月出臺多項資產證券化產品的規范性政策限制房企融資，境內債權融資有所影響，融資量下降；此消彼長下，房企將關注點轉向海外，并且隨著近期人民幣走強，境外債權融資得到較大的恢復；本月無企業進行股權再融資和永續債的發行。

??融資成本：2021年截至5月100家典型房企新增債券類1融資成本5.42%，較2020年下降0.65個百分點，其中境外債券融資成本達6.56%，下降1.27個百分點，境內債券融資成本4.34%，較2020年下降0.09個百分點。單月來看，5月房企融資成本5.18%，環比上升0.09個百分點，同比上升0.31個百分點。其中境外融資成本6.42%，環比上升0.17個百分點；境內融資成本3.61%，環比大幅下降1.16個百分點，主要在于本月發行境內債的企業，超過八成是排名較為靠前企業或者央企國企，結構性導致成本較低，如華潤置地和保利分別發行了60億元和25億元的中期票據，利率均低于4%。

??企業表現：本月融資總量最高的企業為陽光城，融資總量約87.67億元，主要發行了2.9億美元的境外綠色債券，以及為多個子公司進行多項貸款的擔保。從企業梯隊來看，2021年1-5月平均額最大為TOP10房企，平均融資額137.0億元，4個梯隊的融資額均同比下降，TOP31-50梯隊同比降幅最小。成本來看，4個梯隊的融資成本均較2020年下降，其中TOP10房企的融資成本為4.40%，融資成本最低，也是下降幅度最大的梯隊。

??04

??營銷策略

??折扣力度保持平穩

??造節營銷成常態

??核心觀點

??5月房企以營銷活動為主，但折扣力度有限。5月而言，市場運行保持平穩節奏，一線城市受制于供應連續兩月回落，二三線城市整體走穩。不少房企都推出了相關營銷活動，不過折扣力度上與去年同期差距不大。整體而言，4月和5月，房企的營銷力度都比較平穩，僅在部分營銷節點擴大力度。

??房企造節營銷活動頻率增加，碧桂園、恒大造節活動已成常規營銷方式。從CRIC監測的營銷信息來看，過去房企的造節營銷往往聚焦于五一、十一等少數營銷節點，而現階段房企“造節”營銷頻率明顯增多，既有3月暖春購房節等結合季節的造節營銷，也有年中購房節等結合熱點的活動。另外值得關注的是，近期碧桂園和恒大都舉行了集團層面的造節活動，且碧桂園“5·5購房節”為第2屆活動，恒大“5·31購房節”為第3屆活動，均已成為房企常規有效手段之一。

??6月房企步入沖刺階段，部分房企已經開始預熱“6·18”活動，并有選擇性開始擴大讓利幅度。一方面為了沖刺銷售業績，另一方面為了加速回款改善財務情況，不少房企都會加大推貨和營銷力度，在折扣上也會選擇性的擴大，像華潤部分沈陽項目就從5月的99折擴大至97折左右。而營銷方式上，不少房企借助電商節熱度，開展“6·18”大促活動，利用線上渠道提升品牌影響度，仿電商營銷以提升效果，例如雅居樂舉辦“廠牌天團紅人秀”活動意在培養線上營銷顧問，而招商好房小程序全民砍價模式則類似“拼多多”營銷。

??05

??人事變動

??王曉松任新城控股董事長

??方明繼任方圓董事長

??核心觀點

??5月，房企高層人事動態信息數量較上月降低，從108家監測企業的人事變動情況來看，5月房企人事變動較為平穩，高層變動頻率和數量同環比都有所下降。

??5月20日，新城控股在上交所公告，選舉王曉松先生任公司第三屆董事會董事長，聘梁志誠先生任公司總裁，聘曲德君先生任公司聯席總裁，聘管有冬先生任公司財務負責人，聘陳鵬先生任公司董事會秘書，任期均與第三屆董事會任期相同。

??5月11日，廣州方圓房地產發展有限公司發布公告稱，方圓房地產原董事長韓曙光因工作安排不再擔任公司董事長、公司法定代表人。經方圓國際投資集團有限公司董事會決定，方明自2021年5月10日起擔任該公司董事長；同時，方圓房地產原公司董事林庭芳因退休不再擔任公司董事，另選舉徐珺先生為公司董事、公司法定代表人、公司總經理，自2021年5月10日起任期三年。

??06

??戰略動態

??物企謀求差異化優勢

??中原建業登陸港交所

??核心觀點

??本月房企多元化業務主要集中在物業管理和城市更新板塊，此外還涉足代建板塊。物業管理方面，陽光城旗下陽光智博、祥生地產旗下祥生活服務以及越秀地產旗下越秀服務都在港交所上市過程中取得了進展，此外新希望旗下新希望服務IPO獲超購4.75倍，成功登陸港交所。城市更新方面，佳兆業、恒大、時代和富力均在大灣區成功簽約舊改項目，其中恒大簽約的佛山里水河村山塘工業區改造項目需聯動改造約15畝工改農地塊，也是里水鎮首個聯動工改農項目。代建方面，來自鄭州的代建龍頭中原建業正式登陸港交所，這是建業集團旗下第四家上市公司，也是港股第二家代建企業。

??物管上市潮繼續火熱，越秀服務和新希望服務打造差異化優勢。5月，陽光城、越秀、新希望和祥生旗下物管板塊的上市計劃均取得了進展。其中，越秀服務在5月24日通過港交所上市聆訊，新希望服務則在此后一日正式登陸港交所。區別于大部分上市物企，這兩家物企著力打造自己的差異化優勢。越秀服務在2020年11月收購了廣州地鐵環境工程及廣州地鐵物業管理，一舉新增了超過500萬平方米的在管面積，同時也使得公司切入了在管地鐵站線及車輛段地鐵上蓋物業等新的業態。據公司透露，TOD綜合物業管理模式將成為未來規模擴張和利潤增長的新動能。借助新希望集團在乳業、食品、快消等民生領域的完善產業鏈和供應鏈，新希望服務定位民生服務運營商，來自“民生服務”的收入由2018年的28.3百萬大幅增長至2020年的117.2百萬，占比也由10%提升至近20%，成為了區別于同業的標簽。

??中原建業港交所掛牌上市，成第二家代建股。5月31日，來自鄭州的代建龍頭中原建業正式登陸港交所，這是建業集團旗下第四家上市公司，也是港股第二家代建企業。中原建業是代建行業內數一數二的企業，截至2020年底累計訂立共計246個項目，在管項目為206個，在管建筑面積約2554.3萬平方米。然而上市首日表現卻不及“代建第一股”綠城管理，中原建業開盤破發，開盤價報2.5港元，較發售價跌16.7%，截至收盤報2.64港元，下跌12%。除了規模稍遜綠城管理之外，也與其布局有關。2020年底中原建業206個在管項目中，193個項目位于河南省，總建筑面積為約2420萬平方米，占比將近95%。而綠城管理則進行全國化擴張，296個代建項目分布于28個省89個城市。