??對于房企來說，城市更新是一些重點城市獲取核心區稀缺土地資源的唯一方式，利潤雖難以復制以往，但仍有參與契機。

??近日，天津印發《天津市老舊房屋老舊小區改造提升和城市更新規劃、土地、調查登記管理實施細則（試行）》，自2021年8月住建部發布規定以來，已有多地出臺了細化條例，“防止大拆大建”新規之下，房企城市更新該何去何從？

??住建部重磅規定傳統城市更新模式難以為繼

??2021年8月底，住建部正式發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》（建科〔2021〕63號），明確提出了避免要過度房地產化的開發建設方式。政策主要對三個方面的內容做出了規定：

??第一個就是“三嚴控”：嚴控大規模拆除，嚴控大規模增建，以及嚴控大規模搬遷。具體要求為，拆除不應大于現狀總建面積的20%，拆建比不大于2，以及就地、就近安置率不宜低于50%。其實從這三條具體規定來看，過去的成片城市更新模式基本難以為繼。首先官方定性，否定了過去全面拆建的房地產化開發模式，其次過去的城市更新模式中，往往有一片土地被劃定為“融資區”，即由政府劃撥給開發商，留作開發商開發出售取得利潤，新規定下，拆除面積有限還直接限制增建，這一盈利模式被打破。并且規定中還有不短時間、大規模拆遷城中村等連片社區，控制城市住房年均租金漲幅不超過5%。

??第二是除了諸多規模上的限制性政策之外，通知中還要求要保留利用既有建筑，不隨意遷移、拆除歷史建筑和具有保護價值的老建筑。保持老城格局尺度，嚴格控制建筑高度，最大限度保留老城區具有特色的格局和肌理。延續城市特色風貌，不破壞地形地貌，不伐移老樹和有鄉土特點的現有樹木，保留城市特有的地域環境、文化特色、建筑風格等“基因”。其實近年來，城市更新一直都秉持著保護式的開發模式，因此這一條規定影響并不大。

??第三通知中要求堅持量力而行，穩妥推進改造提升。加強統籌謀劃，完善審批流程和標準規范，拓寬融資渠道，有效防范地方政府債務風險，堅決遏制新增隱性債務，不得以棚戶區改造名義開展城市更新，探索探索政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續模式。即要求地方政府進一步加強把控，既要控制自身的債務上限，又要防止開發商一方因為資金鏈斷裂而帶來的風險，預期會對城市更新的規模產生負面影響。

??利潤受到明顯影響

??為了衡量新規的影響，我們以華潤深圳大沖村舊改項目為例，按照舊規定，大沖村可全部拆除，建筑面積為109萬平方米，最終建成面積可以達到280萬平方米，拆建比約為2.57。而新規定下，拆除面積不可超過20%，拆建比不可超過2，那么大沖村的可拆除面積上限只有21.8萬平方米，而新建建面則要求控制在43.6萬平方米以內。

??另外還要考慮回遷問題，當初華潤給予村民的選項是1:1面積對換或者1.1萬元/平方米的貨幣安置，實際上大多數村民都選擇回遷安置，最終回遷面積為109萬平方米，留給企業的剩余可開發面積約為171萬平方米。因為老舊社區的改造一般處于城中心，周邊土地有限，所以這種就近、就地安置基本約等于回遷，即便有就近、就地安置要求不低于50%的規定，考慮到核心區域的居民愿意接受貨幣化安置的概率很低，即便接受，貨幣補償的成本與所屬區域的商品住宅單價也相差無幾，也就意味著實際上房企剩余可開發的面積也還是只有21.8萬方左右。

??另外還需要考慮業態的因素，一般情況下的城市更新項目的目的在于提升城市居住功能，所以拆除重建后需要配置公建、商業、辦公的面積。像大沖村新建面積中住宅與各類商業、辦公業態的建面幾乎為1:1，還需配建6.5萬平方米，那么如果新規定下仍按照這一規定施行的話，實際歸屬于企業的可開發出售、出租面積還要減少。

??在利潤方面，一是新規下企業可開發銷售的建面減少，必然影響開發利潤；二是過去由于城市更新開發周期長，因此在簽訂合約時，土地價格較低，實際開盤出售時房價的大幅上漲為企業帶來了利潤的提升，像大沖村舊改的華潤城項目，2014年1期入市的銷售價格僅有4.7萬元/平方米，而2021年底入市的項目銷售均價已達到13.2萬元/平方米，未來若房價無法延續這一走勢，房企的利潤率也會降低；三是還需要考慮配套的因素，連片開發時，周邊配套的全面提升會帶來項目溢價，而新規下這一因素影響也會減弱，不利于項目售價提升。

??地方細則以落實為主

??廣州停止新項目審批

??同時我們也關注到，自2021年8月住建部出臺規定之后，包括天津、廣州、西安等在內的很多城市也陸陸續續推出了一些關于城市更新的新規定，普遍以落實中央規定為主，嚴格控制大規模搬遷，防止大拆大建。不僅如此，廣州還對一些新項目停止審批，對之前立項的開發項目調整了方案。

??零星更新仍有前景

??可轉變思路走經營模式

??雖然中央提出了“防止大拆大建的”新政策，但城市更新作為寫入“十四五”規劃中的重大戰略，仍然是未來各地政府工作的重點方向之一，也就意味著城市更新仍有契機。像上海最新發布的《2022年上海市擴大有效投資穩定經濟發展的若干政策措施》，仍提及了“加快推進城市更新和舊區改造”的內容。并且中央雖然提出三嚴控的原則，但并非一刀切全國統一施行，各地還需要按照地方情況和實際項目情況去落實。

??在此背景下， 我們建議房企調整策略，一是遵循中央新政“有機更新”的落點，由整拆整建到有序更新、零星更新轉變。秉持這一思路，在開發上做一些小范圍更新，或者逐步、多期更新。這種零星開發的模式周期短、投入少，在資金相對緊張的大環境下，更加適合房企，并且由于地處核心區，不論是出售還是出租，前景都值得看好。

??二是切換賽道，多關注工廠、商辦以及非核心地段城市更新項目。新規主要是針對老城區和住宅類項目，因此許多工廠、商業舊改以及非核心地段仍然會延續之前的開發方式，并且有的還不涉及回遷問題。另外結合地方規定來看，各地對于產業轉型升級支持力度較大，企業可以更多與政府合作，通過產業導入的方式參與到這類城市更新之中。

??三是在新建業態上，建議房企順應政策要求，由開發模式向經營模式轉變，更多嘗試商住并舉的措施，以住宅用于回遷和出售，自持商業部分經營。以華潤大沖村為例，如果按照新規開發，住宅部分就可以全部用于回遷，企業自持開發21萬方左右的辦公、商業業態分享租金收益。

??整體來說，中央8.31政策制定之后，各地都積極傳達落實新規，調整城市更新模式，但是中央是原則上規定，各個地方政府也會因地制宜出臺政策，畢竟很多地方已經被限制不能開建新城，若老城難以更新則發展會陷入停滯。而對于房企來說，城市更新是一些重點城市獲取核心區稀缺土地資源的唯一方式，利潤雖難以復制以往，但仍有參與契機。未來可以更多關注政策動向，落實有機更新，零星更新。