??房企融資環境繼續保持收緊態勢

??本月政府對于房企融資繼續保持偏緊的監管態度，本月上旬銀保監會辦公廳下發了《關于開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》，重點檢查了 32個城市的銀行在四大領域的房地產業務，涉及土地儲備貸款、開發貸款、個人房貸、住房租賃貸款等銀行房地產相關貸款。在8月30日，銀保監會又發布了《關于對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報》，對于中小銀行違規為房地產項目提供融資進行了批評。在政府從嚴管理房企融資的態度之下，預計房企的融資環境仍將繼續保持低位運行。

??房企融資額和發債成本全面下降

??本月95家典型房企的融資總額為753.72億元，環比下降52.7%，同比下降21.3%。其中，本月企業境內外發債總量378.44億元，環比下降55.4%。本月房企發債成本5.67%，環比下降1.13個百分點；其中境外債券融資成本6.95%，較于7月下降0.60個百分點，主要由于8月房企境外發債較少，而且數額最大的一筆融資利率最小，從而拉低了本月的境外融資成本，進一步拉低了8月的整體融資成本。

??擬上市房企及物業公司為11家

??本月沒有房企或房企旗下物業公司上市，但是保利物業和寶龍商管分別在6日和20日向港交所遞交上市申請。因此截至8月底，在港交所等待IPO的房企和房企旗下物業公司分別有6家和5家。

??和昌集團和平安信托達成200億元合作

??本月房企和金融機構的合作較少，僅有和昌集團和平安信托達成了200億元的戰略合作協議。此外，在7月份中國奧園宣布將收購百年人壽股份之后，本月綠城中國宣布中止收購百年人壽的股份。

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??企業發債

??債券發行：多重政策疊加使得8月融資環比下降52.7%

??本月95家典型房企的融資總額為753.72億元，環比下降52.7%，同比下降21.3%。具體的融資方式來看，境內債權融資472億元，環比下降39.9%；與此同時，境外債權融資額267.63億元，環比下降63.0%。境內外的融資額都環比有較大幅度的下降，一方面，主要在于7月份頒布政策限制房企境外發債，符合條件的部分企業雖手握額度但謹慎發債，另一方面，針對境內融資，國內有頒布了多條政策，自5月17日發文對房地產相關貸款嚴格監管；且多家信托公司在今年7月面臨窗口指導；而到8月又開展了銀行機構房地產業務專項檢查工作，對涉及房地產的多個融資環節進行檢查，從嚴監管；這些動作，使得國內的融資環境收緊，房企融資量也隨之下降。

??其中，本月企業境內外發債總量378.44億元，環比下降55.4%。具體的融資方式來看，境外債發行量為122.34億元，環比大幅下降79.2%，在7月12日限制境外發債新規出臺后，部分企業的境外發債受到限制，發債量急劇下降，從而拉低了本月的整體發債水平。此外，本月境內債環比下降了0.9%，國內的政策主要是針對信托、銀行等方面的非標融資，對房企發債影響相對較小；其中，公司債發行量環比上升7.9%到158.10億元，中期票據發行55億元，環比上升1.9%。

??本月融資成本5.67%，環比下降1.13個百分點；其中境外債券融資成本6.95%，較于7月下降0.60個百分點，主要由于8月房企境外發債僅有6筆，而其中又以遠洋集團發行的6億美元票據數額最大，且融資利率最小，僅為4.75%，從而拉低了本月的境外融資成本，進一步拉低了8月的整體融資成本。2019年截至8月房企新增債券類融資成本7.06%，較2018年全年上升0.59個百分點。其中，境外債券融資成本達8.17%，較于2018年全年增長1.02個百分點。

??具體企業表現來看，8月發債最高的企業為建發股份，發債總量58億元，建發系列公司發行了共計40億元的公司債，以及18億元的超短融；此外，遠洋集團發行的6億美元票據，利率是4.75%，利率也較低。

??債券期限：本月到期債券類163.01億元

??本月房企有14筆發債到期，金額共計163.01億元，到期金額最高為路勁基建2016年8月9日發行的4.5億美元的境外優先票據。此外，復地集團于2016年8月22日發行的30億元的公司債也計劃于8月到期。

??提前關注到2019年9月將有22筆債券到期，金額共計243億元，單筆金額最高的企業為世茂房地產和禹洲地產分別發行的數值均為30億元的公司債。

??上市和股票

??擬上市房企：排隊房企及物業公司為11家

??本月沒有房企向港交所遞交上市申請，因此截至7月底，在港交所等待IPO的房企依然是匯景控股、海倫堡中國控股、奧山控股、新力控股、萬創國際以及景業名邦六家。

??在房企旗下物業管理公司方面，本月保利物業和寶龍商業管理分別在7日和20日向港交所提交了上市申請。因此截至8月底，在港交所等待IPO的房企旗下物業管理公司有鑫苑物業服務、藍光嘉寶服務、銀城生活服務、保利物業發展以及寶龍商業管理五家，房企分拆物業進行上市的熱情依舊旺盛。

??IPO和增發：金茂正商完成增發，中梁行使超額配股權

??本月沒有房企或房企旗下物業公司上市，因此2019年截至8月底，在港上市的房企有德信中國、銀城國際和中梁控股三家，而物業公司方面則有濱江服務、奧園健康生活以及和泓服務三家。

??而在增發股份方面，本月中國金茂和正商實業均完成了向股東的增發股份。6日中國金茂宣布完成向平安及新華保險配股，籌資凈額8.15億港元。正商則在15日宣布完成向控股股東Joy Town Inc.配售41.18億股新股，籌得了15.65億港元。除此之外，上個月剛上市的中梁控股于8月6日宣布將部分行使超額配股權，共發行5179.15萬股額外新股份，估計可獲得額外的所得款項凈額約2.78億港元。 本月招商蛇口和中航善達的物業兼并也有了新進展，23日招商蛇口、招商物業與中航善達簽署了《補充協議》，根據協議，中航善達擬發行3.93億股股份，而招商蛇口將以招商物業100%股權對之進行認購，總價約為29.9億元。在上述股權完成過戶之后，招商蛇口將合計持有中航善達5.42億股股份，占中航善達屆時已發行股份總數的51.16%，從而成為中航善達的控股股東。將中航善達的在管面積合并計算之后，招商物業的管理服務面積將達1.29億平方米，進一步增強招商蛇口在城市發展與產業升級綜合服務體系中物業管理業務的綜合競爭力。

??股權變動：多家房企股東對所持股票進行減持

??本月有多家房企出現了股東對公司股票進行增持減持，比如美好事業、萬科、南國置業和弘陽地產等。此外，碧桂園和格力地產在本月也有回購操作。整體而言，本月房企股東對于企業的股權交易操作不大。

??股價變動：整月地產股表現較為慘淡

??本月地產股整體表現相當慘淡，在A股和H股都僅有約兩成的地產股在整月實現了上漲。在H股方面，7月份新上市的和泓服務在本月的漲幅相對較大，月漲幅為22.48%，從15日開始就保持了較快的上漲速度。整體來看，本月物業股的表現都相當不錯，主要是因為多家物業公司發布的中報數據顯示其盈利能力都有著相當大的提高，投資者對物業行業較為看好，和泓服務作為新上市的物業公司自然也受到了行業火熱預期的帶動進行了上漲。而在9月1日企業公布業績之后，股價有大幅度回調，未來仍需觀察。 

??在A股房企方面，本月漲幅最大的是中航善達，在23號宣布了和招商蛇口進行物業合并的新進展的利好消息之后，企業從26號開始就持續上漲至月底，最終漲幅達到了22.09%。

??其他資本運作

??本月房企和金融機構合作較少，值得一提的是平安信托與和昌集團達成了200億元的戰略合作，將會對和昌集團的融資有較大的幫助。同時，這也是平安地產版圖的又一次擴大。此外，繼中國奧園于7月19日宣布收購百年人壽13.86%股份之后，本月26日綠城宣布中止收購百年人壽的9億股股份，原因則是銀保監會并未于支付購買價后的規定期限內就收購事項發出批準，這對于綠城在金融行業的擴張可以說是一個打擊。