??8月首套房貸平均利率連升3個(gè)月，購房成本繼續(xù)上升

??強(qiáng)監(jiān)管下降準(zhǔn)難解房地產(chǎn)行業(yè)近渴

??上海易居房地產(chǎn)研究院9月12日發(fā)布了《2019年8月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)》。報(bào)告指出，8月末，M1同比增長3.4%，增速分別比上月末高0.3個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低0.5個(gè)百分點(diǎn)。8月末，住戶部門貸款余額同比增長16.2%，增速分別比上月末和上年同期低0.3個(gè)和2.3個(gè)百分點(diǎn)。8月末，中國一年期國債收益率為2.62%，與上月持平，比上年同期低0.23個(gè)百分點(diǎn)。8月份，全國首套房貸款平均利率為5.47%，環(huán)比上升0.03個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.22個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)3個(gè)月小幅上升。

??易居研究院研究員沈昕表示，2019年8月，M1同比增速小幅提高，住戶部門貸款余額同比增速繼續(xù)回落，一年期國債收益率與上月持平，首套房貸平均利率連續(xù)3個(gè)月小幅上升，房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境較上個(gè)月小幅收緊。

??隨著全面降準(zhǔn)和定向降準(zhǔn)的實(shí)施，后續(xù)金融環(huán)境整體上還將進(jìn)一步改善。但在監(jiān)管不放松的情況下，全面降準(zhǔn)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的增量資金較為有限。預(yù)計(jì)年內(nèi)或明年上半年有望見到本輪周期的全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速最低值；年內(nèi)百城二手房價(jià)格同比漲幅還將收窄，有可能進(jìn)入負(fù)區(qū)間。

??報(bào)告顯示：

??8月末M1同比增速3.4%，小幅提高；住戶部門貸款余額同比增速16.2%，繼續(xù)回落。M1，狹義貨幣供應(yīng)量， M1=M0+企業(yè)活期存款+機(jī)關(guān)團(tuán)體部隊(duì)存款+農(nóng)村存款+個(gè)人持有的信用卡類存款。M1是經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)和價(jià)格波動(dòng)的先行指標(biāo)，M1增速高，則樓市升溫；M1增速低，則樓市降溫。

??自1997年商業(yè)銀行開辦個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)以來，住戶部門債務(wù)中個(gè)人住房貸款一直占據(jù)主體地位。從央行公布的數(shù)據(jù)來看，2008年以來，個(gè)人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比保持在45%～54%，變化不大。考慮到央行每個(gè)季度公布個(gè)人住房貸款余額，本報(bào)告采用住戶部門貸款余額的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。

??8月末，M1同比增長3.4%，增速分別比上月末高0.3個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低0.5個(gè)百分點(diǎn)。

??8月末，住戶部門貸款余額同比增長16.2%，增速分別比上月末和上年同期低0.3個(gè)和2.3個(gè)百分點(diǎn)。8月份人民幣貸款增加1.21萬億元，其中住戶部門貸款增加6538億元，占總新增貸款的54%，住戶部門新增貸款依然占總貸款的一半以上。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢(shì)來看，兩者走勢(shì)基本同向，M1同比增速走勢(shì)領(lǐng)先于住戶部門貸款余額同比增速走勢(shì)。2011年至2019年8月，M1同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有2個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者時(shí)間分別為6個(gè)月和8個(gè)月。2011年至2019年8月，M1同比增速有3個(gè)階段性低點(diǎn)，前兩個(gè)低點(diǎn)分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速6個(gè)月和16個(gè)月，后一次滯后的時(shí)間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??2019年1月M1同比增速創(chuàng)2011年以來的最低點(diǎn)0.4%，2019年2月開始震蕩上行，目前來看本輪周期的最低點(diǎn)大概率已經(jīng)見到。M1增速有所上升，說明年初全面降準(zhǔn)后實(shí)體經(jīng)濟(jì)所處的流動(dòng)性環(huán)境有所改善。今年第二次全面降準(zhǔn)即將于9月16日實(shí)施，M1同比增速后續(xù)有望繼續(xù)提高。

??但央行此前明確強(qiáng)調(diào)要保持個(gè)人住房貸款合理適度增長，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購房。目前監(jiān)管正在嚴(yán)查信用卡資金流入樓市情況，包括境內(nèi)房地產(chǎn)類商戶、房產(chǎn)相關(guān)契稅等。與此同時(shí)，多家銀行信用卡中心下調(diào)房地產(chǎn)類商戶交易限額，并限制在住宅、地產(chǎn)中介等商戶刷卡交易。從歷史走勢(shì)和現(xiàn)階段政策走向來看，今年年內(nèi)住戶部門貸款余額同比增速還將繼續(xù)收窄，明年有望見到本輪周期住戶部門貸款余額同比增速的階段性低點(diǎn)。

??8月末中國一年期國債收益率2.62%，與上月末持平；8月份全國首套房貸平均利率5.47%，連續(xù)3個(gè)月小幅上升。一年期國債屬于短期國債，主要受利率政策和短期流動(dòng)性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會(huì)資金價(jià)格變化。8月末，中國一年期國債收益率為2.62%，與上月末持平，比上年同期低0.23個(gè)百分點(diǎn)。

??融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年8月全國首套房貸款平均利率為5.47%，環(huán)比上升0.03個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.22個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)3個(gè)月小幅上升。

??從這兩組數(shù)據(jù)的歷史走勢(shì)來看，兩者走勢(shì)基本同向，一年期國債收益率走勢(shì)領(lǐng)先于全國首套房貸平均利率走勢(shì)。2011年至2019年8月，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率分別有3個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為4個(gè)月、6個(gè)月和8個(gè)月。2011年至2019年8月，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率分別有2個(gè)階段性低點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間分別為4個(gè)月和13個(gè)月。后一次滯后的時(shí)間較長，主要原因是2015年6月一年期國債收益率創(chuàng)階段新低后，至2016年三季度，國債收益率均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??央行決定于9月16日全面下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)再額外對(duì)僅在省級(jí)行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營的城市商業(yè)銀行定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次降準(zhǔn)釋放長期資金約9000億元。中國一年期國債收益率有望繼續(xù)下行，2019年1月大概率不會(huì)是本輪周期的階段性低點(diǎn)。

??全國首套房貸平均利率不僅與市場(chǎng)利率有關(guān)，也受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，今年二季度以來，部分城市收緊了調(diào)控政策，5月份以來部分熱點(diǎn)城市首套房貸利率也紛紛上調(diào)，6月全國首套房貸平均利率一改此前連續(xù)6月下行的趨勢(shì)，年內(nèi)首次微升。7月和8月房貸利率持續(xù)上升，多數(shù)城市首套房貸利率普遍上浮10%-20%。但考慮到市場(chǎng)利率大概率會(huì)下行，首套房貸平均利率上行空間較為有限，若年內(nèi)央行沒有降息，預(yù)計(jì)全國首套房貸平均利率將橫盤小幅震蕩。

??預(yù)計(jì)四季度住戶部門貸款余額同比增速繼續(xù)回落。住戶部門貸款余額同比增速和全國首套房貸平均利率是與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的兩個(gè)數(shù)據(jù)，將兩者歷史走勢(shì)結(jié)合來看，整體上呈反向走勢(shì)，首套房貸平均利率走勢(shì)領(lǐng)先于貸款余額同比增速走勢(shì)。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有3個(gè)階段高點(diǎn)，前兩個(gè)高點(diǎn)分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段低點(diǎn)7個(gè)月和11個(gè)月。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有2個(gè)階段低點(diǎn)，分別領(lǐng)先住戶部門貸款余額同比增速階段高點(diǎn)10個(gè)月和9個(gè)月。

??2018年11月，全國首套房貸平均利率達(dá)到階段高點(diǎn)，按照以往規(guī)律并考慮現(xiàn)階段政策走向，明年住戶部門貸款余額同比增速有望見到本輪周期低點(diǎn)。但從同比增速的絕對(duì)值來看，目前依然高于上一個(gè)周期的低點(diǎn)，四季度還將繼續(xù)下滑。

??全國首套房貸平均利率與全國商品房銷售面積。經(jīng)過各組金融數(shù)據(jù)與全國商品房銷售數(shù)據(jù)比較，發(fā)現(xiàn)全國首套房貸平均利率和全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速走勢(shì)相關(guān)性比較明顯，兩者基本呈反向走勢(shì)，全國首套房貸平均利率走勢(shì)略領(lǐng)先于全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速走勢(shì)。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有3個(gè)階段高點(diǎn)，前兩個(gè)高點(diǎn)分別領(lǐng)先全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速階段低點(diǎn)2個(gè)月和8個(gè)月。2011年至2019年8月，首套房貸平均利率共有2個(gè)階段低點(diǎn)，與全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速階段高點(diǎn)的關(guān)系分別為領(lǐng)先5個(gè)月和滯后3個(gè)月。

??2018年12月至2019年5月，首套房貸利率連續(xù)6個(gè)月下降，但降幅較小，且連續(xù)下降時(shí)間較短，對(duì)樓市的刺激作用偏小。6月份以來首套房貸利率連續(xù)3個(gè)月上行，若年內(nèi)央行沒有降息，房貸利率大概率橫盤震蕩。根據(jù)歷史規(guī)律，今年年內(nèi)或明年上半年有望見到本輪周期的全國商品房年初累計(jì)銷售面積同比增速最低值。

??M1同比增速與百城二手房價(jià)格同比漲幅。將M1同比增速和百城二手房價(jià)格同比漲幅進(jìn)行對(duì)比。數(shù)據(jù)顯示，二者整體走向基本一致，M1同比增速走勢(shì)領(lǐng)先于百城二手房價(jià)格同比漲幅走勢(shì)。2011年至2019年8月，M1同比增速和百城二手房價(jià)格同比漲幅分別有2個(gè)階段高點(diǎn)，前者領(lǐng)先后者的時(shí)間均為11個(gè)月。2011年至2019年8月，M1同比增速有3個(gè)階段性低點(diǎn)，前兩個(gè)低點(diǎn)分別領(lǐng)先百城二手房價(jià)格同比漲幅低點(diǎn)5個(gè)月和14個(gè)月。后一次滯后的時(shí)間較長，主要原因是2014年1月M1同比增速創(chuàng)階段新低后，至2015年一季度，M1同比增速均在低位徘徊，期間創(chuàng)下幾個(gè)次低點(diǎn)。

??2019年1月M1同比增速創(chuàng)2011年以來的最低點(diǎn)0.4%，2019年2月開始震蕩上行，目前來看本輪周期的最低點(diǎn)大概率已經(jīng)見到。從百城二手房價(jià)格同比漲幅的絕對(duì)值來看，前兩輪調(diào)整均進(jìn)入負(fù)區(qū)間，而目前仍在正區(qū)間，預(yù)計(jì)年內(nèi)同比漲幅還將收窄，大概率會(huì)進(jìn)入負(fù)區(qū)間。從歷史走勢(shì)來看，今年年內(nèi)或明年上半年有望見到本輪周期百城二手房價(jià)格同比漲幅的階段性低點(diǎn)。

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