??報告摘要：

??1、9 月末，M1 同比增長 3.4%，增速與上月末持平，比上年同期低 0.6 個百分點。

??2、9 月末，住戶部門貸款余額同比增長 15.9%，增速分別比上月末和上年同期低0.3 個和 2.2 個百分點。

??3、9 月末，中國一年期國債收益率為 2.56%，比上月末和去年同期分別低 0.06 和0.41 個百分點。

??4、9 月份，全國首套房貸款平均利率為 5.51%，相當于相應期限 LPR 水平加點 66BP，環比上升 0.04 個百分點，同比下降 0.19 個百分點，已連續 4 個月小幅上升。

??5、降準后市場利率如期下行，首套房貸平均利率則繼續上行，說明在中央“房住不炒”和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的明確要求下，降準釋放的資金被嚴控進入房地產領域。若房地產市場調控持續不放松，那這種房貸利率和市場利率反向而行的趨勢還有可能會繼續。預計年內或明年上半年有望見到本輪周期的全國商品房年初累計銷售面積同比增速最低值；年內百城二手房價格同比漲幅還將收窄，有可能進入負區間。

??房地產業作為一個資金密集型行業，對資金有很強的依賴性，金融環境的變化直接影響房地產市場。因此，持續跟蹤金融環境的變化，對于研究樓市變化非常重要。本報告選取了 M1 同比增速、住戶部門貸款余額同比增速、中國一年期國債收益率、全國首套房貸平均利率這 4 個跟房地產市場相關性較高的月度金融數據進行研究。

??一、9 月金融數據

??1、9 月末M1 同比增速 3.4%，與上月持平；住戶部門貸款余額同比增速 15.9%，繼續回落

??M1，狹義貨幣供應量， M1=M0+企業活期存款+機關團體部隊存款+農村存款+ 個人持有的信用卡類存款。M1 是經濟周期波動和價格波動的先行指標，M1 增速高，則樓市升溫；M1 增速低，則樓市降溫。

??自 1997 年商業銀行開辦個人住房抵押貸款業務以來，住戶部門債務中個人住房貸款一直占據主體地位。從央行公布的數據來看，2008 年以來，個人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比保持在 45%～54%，變化不大。考慮到央行每個季度公布個人住房貸款余額，本報告采用住戶部門貸款余額的月度數據進行研究。

??9 月末，M1 同比增長 3.4%，增速與上月末持平，比上年同期低 0.6 個百分點。

??9 月末，住戶部門貸款余額同比增長 15.9%，增速分別比上月末和上年同期低 0.3 個和 2.2 個百分點。

??從這兩組數據的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，M1 同比增速走勢領先于住戶部門貸款余額同比增速走勢。2011 年至 2019 年 8 月，M1 同比增速和住戶部門貸款余額同比增速分別有 2 個階段高點，前者領先后者時間分別為 6 個月和8 個月。2011 年至 2019 年 8 月，M1 同比增速有 3 個階段性低點，前兩個低點分別領先住戶部門貸款余額同比增速 6 個月和 16 個月，后一次滯后的時間較長， 主要原因是 2014 年 1 月 M1 同比增速創階段新低后，至 2015 年一季度，M1 同比增速均在低位徘徊，期間創下幾個次低點。

??2019 年 1 月 M1 同比增速創 2011 年以來的最低點 0.4%，2019 年 2 月開始震蕩上行，目前來看本輪周期的最低點大概率已經見到。M1 增速有所上升，說明年初全面降準后實體經濟所處的流動性環境有所改善。

??但央行此前明確強調要保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用于購房。此前監管嚴查信用卡資金流入樓市情況，包括境內房地產類商戶、房產相關契稅等。多家銀行信用卡中心下調房地產類商戶交易限額，并限制在住宅、地產中介等商戶刷卡交易。從歷史走勢和現階段政策走向來看，今年年內住戶部門貸款余額同比增速還將繼續收窄，明年有望見到本輪周期住戶部門貸款余額同比增速的階段性低點。考慮到目前我國住戶部門杠桿率已經遠超 2015 年之前水平，住戶部門貸款余額增速將很有可能突破前兩輪的低點。

??2、9 月末中國一年期國債收益率 2.56%，比上月末低 0.06 個百分點；9 月份全國首套房貸平均利率 5.51%，連續 4 個月小幅上升

??一年期國債屬于短期國債，主要受利率政策和短期流動性的影響，能夠更好地反映利率周期與社會資金價格變化。9 月末，中國一年期國債收益率為 2.56%， 比上月末和去年同期分別低 0.06 和 0.41 個百分點。

??融 360 大數據研究院監測數據顯示，2019 年 9 月全國首套房貸款平均利率為 5.51%，相當于相應期限 LPR 水平加點 66BP，環比上升 0.04 個百分點，同比下降 0.19 個百分點，已連續 4 個月小幅上升。

??從這兩組數據的歷史走勢來看，兩者走勢基本同向，一年期國債收益率走勢領先于全國首套房貸平均利率走勢。2011 年至 2019 年 8 月，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率分別有 3 個階段高點，前者領先后者的時間分別為 4個月、6 個月和 8 個月。2011 年至 2019 年 8 月，一年期國債收益率和全國首套房貸平均利率分別有 2 個階段性低點，前者領先后者的時間分別為 4 個月和 13個月。后一次滯后的時間較長，主要原因是 2015 年 6 月一年期國債收益率創階段新低后，至 2016 年三季度，國債收益率均在低位徘徊，期間創下幾個次低點。央行降準后，9 月中國一年期國債收益率小幅下降。后續來看，隨著全球貨幣寬松預期強烈，中國一年期國債收益率有望繼續下行，2019 年 1 月大概率不會是本輪周期的階段性低點。

??全國首套房貸平均利率不僅與市場利率有關，也受房地產調控政策影響，今年二季度以來，部分城市收緊了調控政策，5 月份以來部分熱點城市首套房貸利率也紛紛上調，6 月全國首套房貸平均利率一改此前連續 6 月下行的趨勢，年內首次微升，此后 3 個月房貸利率持續小幅上升。國慶長假后，全國住房按揭貸款市場執行了新的 LPR 定價機制，從各地的執行情況來看，與之前的貸款利率相比基本保持穩定。考慮到后續市場利率大概率會下行，首套房貸平均利率上行空間較為有限，若年內 5 年期 LPR 沒有明顯下調，預計全國首套房貸平均利率將橫盤小幅震蕩。

??3、預計四季度住戶部門貸款余額同比增速繼續回落

??住戶部門貸款余額同比增速和全國首套房貸平均利率是與房地產行業直接相關的兩個數據，將兩者歷史走勢結合來看，整體上呈反向走勢，首套房貸平均利率走勢領先于貸款余額同比增速走勢。2011 年至 2019 年 8 月，首套房貸平均利率共有 3 個階段高點，前兩個高點分別領先住戶部門貸款余額同比增速階段低點 7 個月和 11 個月。2011 年至 2019 年 8 月，首套房貸平均利率共有 2 個階段低點，分別領先住戶部門貸款余額同比增速階段高點 10 個月和 9 個月。

??2018 年 11 月，全國首套房貸平均利率達到階段高點，按照以往規律并考慮現階段政策走向，明年住戶部門貸款余額同比增速有望見到本輪周期低點。但從同比增速的絕對值來看，目前依然高于上一個周期的低點，四季度還將繼續下滑。

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