??報告摘要：

??1、LPR利率：2月份5年期LPR基礎利率再次下調，相比1月份，5年期LPR利率下調了5個基點，這也是央行第7次發布LPR基礎利率。

??2、房貸利率：受LPR利率調整的影響，房貸利率也進入到降溫的通道之中，三類城市房貸利率繼續下調，統計的64個城市按揭貸款月供成本再降31元。

??3、市場預期：考慮到今年各類刺激性的政策會比較多，所以預計LPR利率后續進一步下調的可能依然存在。當然也要注意CPI、存貸利差等因素。

??一、LPR基礎利率

??1、LPR走勢：5年期利率再次下調

??根據全國銀行間同業拆借中心2月20日發布的數據，2020年2月，全國貸款市場5年期LPR為4.75%，相比1月份4.80%有所下調，即減少了5個基點。5年期LPR貸款利率衡量的是中長期貸款的成本，其中一類很重要的貸款就是房地產貸款，包括房地產開發貸款和個人按揭貸款等。總體上看，此次利率下調，使得資金成本進一步降低，利好房地產等市場。

??此次LPR利率的公布，是央行第7次公布。在此前市場參與者就對利率下調有很大的期望和預期。第一、2月7日央行發布會曾明確2月20日LPR有較大概率的下行，這為此次LPR的下調定了基調。第二、在2月17日央行最新的公開市場操作中，作為先行指標，MLF利率有所下滑，從此前的3.25%下降至3.15%。這意味著后續金融貸款等資金成本有進一步下調的空間。第三、在2月份國務院以及各次部委會議上，都明確了金融等政策對抗擊肺炎、穩定經濟增長的積極作用，所以LPR利率下調也是符合預期的。

??二、房貸利率及月供

??1、房貸利率：當前為5.53%

??根據“房貸利率=LPR+基點”的公式計算，2月份，統計的64個城市首套房的LPR為4.75%，基點為78個基點，據此計算，2月份首套房貸的利率成本為5.53%。而此前1月份為5.58%。

??城市分類看，4個一線城市房貸利率為5.05%，22個二線城市為5.52%，而38個三四線城市為5.59%。總體上看三類城市利率均有下調。另外考慮到后續三四線城市樓市壓力或較大，所以預計在實際操作中，三四線城市房貸利率下調的空間更大。

??2、月供計算：節約31元

??從月供金額的計算表可以看出，在此次LPR利率調整后，各大城市均呈現了比較明顯的月供減負效應。撇去四舍五入等因素，全國64個城市月供額相比1月份減少了31元。如果考慮到去年11月份利率下調帶來的減負效應，那么兩次利率下調一共使得房貸成本降低了62元。

??三、結論與趨勢

??此次LPR基礎利率的調整，總體上符合預期，進一步體現了2020年降低中長期資金成本、穩定經濟增長的導向。同時對于當前房地產市場等都有較為積極的作用，有助于激活一部分購房需求，也在一定程度上能夠防范市場持續低迷的風險。從房企近期的營銷角度看，應該充分利用LPR利率下調等進行線上業務的推廣，進而盡可能降低企業庫存壓力和資金壓力。從市場預期來看，雖然CPI、存貸利差等指標會牽制LPR的下調，但大方向看，考慮到后續經濟穩定和經濟刺激等因素，LPR依然以下調為主要趨勢。

??附注：

??1、LPR定義。貸款市場報價利率（LPR）由各報價行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，由全國銀行間同業拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。LPR報價行目前包括18家銀行，每月20日（遇節假日順延）9時前，各報價行以0.05個百分點為步長，向全國銀行間同業拆借中心提交報價，全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價后算術平均，并向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR，于當日9時30分公布，公眾可在全國銀行間同業拆借中心和中國人民銀行網站查詢。具體內容請參考中國人民銀行公告〔2019〕第15號。

??2、貸款利率定價公式。LPR改革前的貸款利率=央行基準利率*（1+浮動比例），其中央行基準利率由中國人民銀行公布，浮動利率則是根據各大機構公布的數據，尤其是一些具體商業銀行網點貸款業務部門的調研數據得出。LPR房貸利率=LPR基礎利率+基點。其中LPR基礎利率由全國銀行間同業拆借中心每月公布，基點則由各商業銀行根據實際情況每月公布。

??3、數據來源和處理。第一、當前正式公布LPR基點的商業銀行并不多，更多銀行網點會根據總行的安排逐漸進行調整。考慮到各城市銀行之間的貸款利率不會有太大差異，尤其是房貸規模較大的銀行更是如此，所以在統計過程中，我們基于部分已公開的商業銀行LPR基點進行分析，尤其重點參考了四大國有商業銀行和部分大型股份制商業銀行的數據，并剔除了部分異動數據，最終形成了相關城市的LPR貸款利率數據。第二、考慮到數據表述的整齊性，本報告中的數據均采用了四舍五入的方式進行記錄。第三、部分1年期LPR數據選取所在月份的最后一次公布的數據。

??4、數據口徑。本報告若涉及首套房和二套房，均指新建商品住宅，即不考慮二手房的數據。其中在二套房利率的計算過程中，重點研究首套按揭貸款沒有償付完畢的二套房。而首套按揭貸款已經償付完畢的二套房并不在研究范圍內。

??5、本報告中出現的“bp”是基點Basis Point的簡寫，是用于金融方面尤其是貸款、債券和票據利率改變量的度量單位。1個基點等于0.01%，即1%的百分之一，因此100個基點等于1%。基點也經常被縮寫為“BP/BPS”。報告中涉及的城市分類平均基點是根據各個城市不同基點的簡單算術平均計算得出的。

??6、本報告的房貸利率和房貸成本數據，是根據相關樣本調查、統計和測算得出的。在實際過程中，購房者面對的貸款利率將會更加多樣化和復雜化，其會受到商業銀行貸款額度和貸款任務、銀行相應的附加或優惠條件、不同貸款申請者的信用等級、具體城市的房地產調控政策、房地產交易行情、房產項目狀況、房企和銀行的合作關系、首套房和二套房房源差異等諸多因素的影響，所以建議根據實際情況，積極咨詢具體商業銀行網點，進而判斷具體的房貸成本。