??熱點聚焦

??8月16日，首批三只保障性租賃住房REITs（華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT）正式發(fā)售，根據(jù)公告測算，三只產(chǎn)品預計募資總額約38億元。至此，我國公募REITs產(chǎn)品數(shù)量擴募至17只。

??熱點評析

??REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)不斷擴容，助力保障性租賃住房金融體系進一步完善

??首批公募REITs產(chǎn)品發(fā)行至今已有一年多，14只存續(xù)產(chǎn)品整體市值已超過630億元。本次發(fā)售新增了保障性租賃房項目，是對REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)類型的補充。一方面，標志著我國公募REITs覆蓋的底層資產(chǎn)加速擴容，盤活存量資產(chǎn)類型已從過去的高速公路、倉儲物流等基礎設施拓展到如今的保障性租賃住房，預計未來，產(chǎn)品拓展的重點方向還有望進一步擴大至長租公寓、老舊廠房、旅游景區(qū)等各類業(yè)態(tài)。另一方面，本次發(fā)售對于助力保障性租賃住房金融體系進一步完善也具有重要的意義。對保租房體系而言，公募REITs可以有效盤活保租房的流動性，增加存量公共資金退出通道，打通“投融管退”閉環(huán)，降低政府及主導房企的債務負擔；從宏觀層面而言，也有利于落實中央關于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度，吸引社會資本參與，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??同時，本次保租房REITs產(chǎn)品發(fā)售對其他地區(qū)開展REITs項目試點也有一定的示范效應，目前已有包括上海、海南、浙江、廣東、山東、重慶在內(nèi)的10余個省市相繼提出，積極籌備參與公募基礎設施證券投資基金試點，預計未來將逐步登陸資本市場。

??各類機構(gòu)投資者積極參與REITs配置

??從投資者的角度來看，此次產(chǎn)品的發(fā)售獲得了大量機構(gòu)投資者青睞，其類型涵蓋了券商及券商資管、保險、公募、私募以及銀行、信托等金融機構(gòu)。根據(jù)三只產(chǎn)品公告的網(wǎng)下擬認購規(guī)模測算，本次發(fā)行的三只產(chǎn)品擬認購份額數(shù)量均超過100倍，有約1220億元的機構(gòu)資金搶購上述保租房REITs新品。其中，參與紅土深圳安居REIT的投資者為83家，配售對象為252個，全部配售對象擬認購數(shù)量總和為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的133.03倍，刷新了公募REITs網(wǎng)下詢價認購倍數(shù)新紀錄，體現(xiàn)了機構(gòu)投資者對具有保障性質(zhì)的租賃住房REITs的支持和對項目的認可。

??收益穩(wěn)健為投資者青睞主因

??一般情況下，公募REITs預期風險和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金，適合那些既不滿足于銀行理財回報，又不想承受股票波動風險的投資群體。公開信息顯示，此次公開發(fā)售的三個保障性租賃住房公募基礎設施證券投資基金試點，底層資產(chǎn)分別位于深圳、廈門和北京，處在城市中生活配套設施完善的就業(yè)集中區(qū)域，租戶穩(wěn)定，出租率均長期處在90%以上的水平，具備產(chǎn)生持續(xù)且穩(wěn)定現(xiàn)金流的能力和持續(xù)分紅能力，以華夏北京保障房REIT為例，根據(jù)招募說明書中披露的可供分配金額測算，2022年9月1日至2022年12月31日期間預測現(xiàn)金分派率為3.95%（年化），2023年預測現(xiàn)金分派率為3.95%，風險收益特征可以良好的與市場需求相匹配，但對普通投資者而言，投資公募REITs更應關注其長期分紅價值而非短期市場行情，避免盲目跟風炒作。