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??從傳統(tǒng)的公租房到保障性租賃住房（以下簡(jiǎn)稱“保租房”），保障人群不再有收入的限制，新年青和新市民的住房問(wèn)題得到前所未有的重視。新的住房需求也倒逼很多租賃企業(yè)從產(chǎn)品端發(fā)力。

??今年以來(lái)，隨著“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增650萬(wàn)套（間）的籌集計(jì)劃和目標(biāo)不斷落地推進(jìn)，住房租賃行業(yè)正迎來(lái)拐點(diǎn)性變革。8月初，華夏北京保障房中心租賃住房REIT獲批，成為全國(guó)首只公租房領(lǐng)域公募REITs產(chǎn)品。而此前的紅土深圳安居、中金廈門安居兩單保障性租賃住房公募REITs已完成了詢價(jià)，即將上市。這些都是租賃行業(yè)發(fā)展變化的新信號(hào)。

??“供給增量的上涌與金融閉環(huán)的合攏，令行業(yè)焦點(diǎn)逐漸向租賃住房‘投-融-建-管-退’生命周期的后階段移動(dòng)，租賃行業(yè)進(jìn)入到規(guī)模化機(jī)構(gòu)化和金融化時(shí)代，要求我們要有品牌。”8月12日，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然判斷，“租賃生意底層邏輯變了。”

??行業(yè)新階段：從風(fēng)口到暴雷 進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期

??8月12日，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院聯(lián)合北京第二外國(guó)語(yǔ)學(xué)院旅游科學(xué)學(xué)院，在京發(fā)布《中國(guó)住房租賃品牌價(jià)值藍(lán)皮書》（以下簡(jiǎn)稱“藍(lán)皮書”）。

??藍(lán)皮書將“品牌價(jià)值”作為提升資產(chǎn)管理水平的抓手，剖析60余個(gè)租賃品牌的運(yùn)營(yíng)細(xì)節(jié)和數(shù)據(jù)，從規(guī)模、成長(zhǎng)性、穩(wěn)定性、戰(zhàn)略定位、持續(xù)創(chuàng)收等5個(gè)維度評(píng)估住房租賃企業(yè)的基本面，為金融機(jī)構(gòu)在公募REITs領(lǐng)域及行業(yè)投資層面的決策提供參考。

??“我國(guó)住房租賃行業(yè)進(jìn)入了產(chǎn)品線豐富、穩(wěn)定發(fā)展的新階段。”趙然在作報(bào)告解讀時(shí)說(shuō)。

??ICCRA數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)三分之一的租賃住房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)選擇多產(chǎn)品線定位。44%的單體項(xiàng)目規(guī)模適中，在300~500套（間）或500~800套（間），而這樣的體量與多條產(chǎn)品線適配。另一方面，我國(guó)住房租賃行業(yè)經(jīng)過(guò)前些年從風(fēng)口到暴雷的劇烈波動(dòng)，現(xiàn)已逐步邁入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期。ICCRA監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)稱，目前租賃住房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的品牌存續(xù)時(shí)間超過(guò)3年以上的達(dá)到 92%，其中14%的品牌更是超過(guò) 10 年。

??對(duì)于近期華夏北京保障房中心租賃住房REIT獲批，和即將上市紅土深圳安居、中金廈門安居兩單保障性租賃住房公募REITs，在趙然看來(lái)，意味著租賃住房“投-融-建-管-退”全鏈條打通。加之全國(guó)保障性租賃住房試點(diǎn)40城籌建如火如荼，市場(chǎng)上即將增加巨大供給，租賃企業(yè)到了必須重新思考這個(gè)微利行業(yè)底層邏輯的節(jié)點(diǎn)。

??“REITs對(duì)我們這個(gè)行業(yè)最大的影響是他讓行業(yè)的規(guī)模會(huì)不斷擴(kuò)大，因?yàn)樗厥召Y金一定要再用于保租房建設(shè)，迫使你周而復(fù)始，另外對(duì)于整個(gè)行業(yè)將來(lái)會(huì)形成大魚吃小魚的狀態(tài)。”趙然說(shuō)。

??“首開(kāi)地產(chǎn)這兩年開(kāi)辟了城市更新的賽道，旗下長(zhǎng)租公寓就在這個(gè)過(guò)程中的一個(gè)探索方向。”首開(kāi)股份下屬和信興泰董事長(zhǎng)童昕光介紹，該公司長(zhǎng)租公寓是保利和首開(kāi)共同合作的案例，2017年開(kāi)始建設(shè)一個(gè)60萬(wàn)平方米的大型社區(qū)，70%自持，約20多萬(wàn)平方米。“當(dāng)時(shí)其實(shí)是隨著中國(guó)租賃政策逐漸的完善，然后引導(dǎo)出現(xiàn)在我們做這個(gè)項(xiàng)目，然后我們堅(jiān)定下來(lái)做長(zhǎng)租社區(qū)。”

??底層新邏輯：全生命周期視角，聚焦“管”與“退”

??趙然介紹，租賃住房的全生命周期包括“投-融-建-管-退”5 個(gè)階段。在增量時(shí)代，“投”“融”“建”是租賃企業(yè)的重心所在。當(dāng)供給達(dá)到一定規(guī)模，尤其是保障性租賃住房公募 REITs 打通金融閉環(huán)、提供了投資退出路徑之后，住房租賃企業(yè)的資產(chǎn)管理能力就顯得格外關(guān)鍵。

??“住房租賃的底層邏輯換軌成為了資產(chǎn)管理邏輯，這是住房租賃企業(yè)眼下要特別關(guān)注的。”趙然認(rèn)為，在資產(chǎn)管理的軌道上，企業(yè)更應(yīng)當(dāng)重視品牌運(yùn)營(yíng)，一個(gè)品牌如何切入市場(chǎng)、如何借助品牌策略達(dá)到4%甚至更高的收益率，就成了凸顯品牌力的最優(yōu)級(jí)指標(biāo)。

??在目前的公募REITs市場(chǎng)主體方面，無(wú)論是投資建設(shè)還是運(yùn)營(yíng)，基本上都是國(guó)企央企為主，對(duì)于民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何能分一杯羹？

??“現(xiàn)在涉房企業(yè)去發(fā)REITs是蠻敏感的，但是所有涉房企業(yè)都在籌備了，有的都已經(jīng)籌備得七七八八了，就是等著這個(gè)臨門一腳，我覺(jué)得這是大勢(shì)所趨。”趙然認(rèn)為，當(dāng)下對(duì)于民營(yíng)企業(yè)的難點(diǎn)有兩個(gè)，一是資產(chǎn)的合規(guī)性，二是收益率。一些民營(yíng)企業(yè)從市場(chǎng)化角度來(lái)看，收益率能夠達(dá)標(biāo)，但是不如國(guó)企資產(chǎn)合規(guī)性高。“民營(yíng)企業(yè)先把資產(chǎn)合規(guī)性做起來(lái)，另外對(duì)于非國(guó)有企業(yè)或者說(shuō)小規(guī)模企業(yè)，將來(lái)這些已經(jīng)上市的公募REITs在擴(kuò)募的時(shí)候?qū)λ麄兌际菣C(jī)會(huì)。”

??當(dāng)然，有規(guī)模才有品牌，對(duì)于沒(méi)有規(guī)模也沒(méi)辦法做規(guī)模的企業(yè)來(lái)說(shuō)，公募REITs恰好給他們提供了一個(gè)“投融建管退”的平臺(tái)。“人人都有退出的可能性。”

??不過(guò)，作為持有型不動(dòng)產(chǎn)的租賃住房，其品牌運(yùn)營(yíng)的含義要復(fù)雜得多。趙然分析：“與建好即出售（Build-to-Sell）的銷售型不動(dòng)產(chǎn)不同，租賃不動(dòng)產(chǎn)（Build-to-Rent）強(qiáng)調(diào)的是運(yùn)營(yíng)方持續(xù)收取租金、長(zhǎng)期持有物業(yè)產(chǎn)生增值獲益的能力。如果說(shuō)銷售驅(qū)動(dòng)的品牌方法論，讓大家熟識(shí)的是LOGO、代言人等營(yíng)銷工具，那持有型品牌方法論講的更多的則是冰山海面以下流程管理、產(chǎn)品定位、人員儲(chǔ)備等等運(yùn)營(yíng)能力。”

??趙然認(rèn)為，住房租賃是一個(gè)微利行業(yè)，走機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化道路是行業(yè)參與者“活下來(lái)”的必由之徑。接下來(lái)，隨著政策與金融紅利的釋放，住房租賃企業(yè)能否抓住機(jī)遇的關(guān)鍵就在于深深扎進(jìn)品牌運(yùn)營(yíng)的底部，科學(xué)制定資產(chǎn)布局、產(chǎn)品布局、人員儲(chǔ)備、供應(yīng)鏈管理等一系列緊耦合策略，“品牌崛起是住房租賃底層邏輯的轉(zhuǎn)換，以資產(chǎn)管理、長(zhǎng)線運(yùn)營(yíng)的思路倒逼企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品、優(yōu)化服務(wù)，進(jìn)而以更多高品質(zhì)供給讓租賃住房真正成為新市民、青年人住房需求的壓艙石。”