??3月25日上午上海樓市新政如期而至。上海市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，共有9項(xiàng)政策。具體政策及分析如下：

??1、從嚴(yán)執(zhí)行住房限購(gòu)政策

??提高非本市戶籍居民家庭購(gòu)房繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的年限，將自購(gòu)房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對(duì)象為個(gè)人，按照本市限購(gòu)政策執(zhí)行。

??點(diǎn)評(píng)：非滬籍購(gòu)房社保門(mén)檻2年提高到5年，且由“累計(jì)”口徑改為“連續(xù)”口徑。非滬籍人士購(gòu)房門(mén)檻大幅提升，與北京尺度拉平。由于北京政策已經(jīng)執(zhí)行了接近五年，政策效力在弱化，而上海這項(xiàng)新政策對(duì)市場(chǎng)的沖擊將非常大。社保或繳稅“累計(jì)”口徑改為“連續(xù)”口徑，這也對(duì)購(gòu)房人工作穩(wěn)定度要求極高，個(gè)別人跳槽或辭職旅游如果影響了社保和繳稅記錄，則可能導(dǎo)致購(gòu)房資格的喪失。從另一個(gè)角度看，這項(xiàng)政策客觀上也涉嫌對(duì)外地人的歧視。

??2、實(shí)行差別化住房信貸政策

??對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，首付款比例不低于50%；對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

??商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房人首付款的核查，購(gòu)房人在申請(qǐng)貸款時(shí)，應(yīng)承諾首付款為自有資金，如違反承諾，則作為失信行為信息納入本市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。

??點(diǎn)評(píng)：信貸政策的松緊無(wú)疑會(huì)直接影響樓市的走勢(shì)。收緊二套房首付比例，有利于控制炒房投機(jī)行為，降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。上海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口流入預(yù)期大，同時(shí)土地供應(yīng)有限，這些都造成了樓市成交火熱的現(xiàn)實(shí)和預(yù)期。保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是中央的一貫政策，且給了各地“因城施策”的尚方寶劍，因此上海在控制二套房信貸方面下了重手，其控制房?jī)r(jià)平穩(wěn)的決心是顯而易見(jiàn)的。不過(guò)，政策總是有雙刃劍效應(yīng)，提高首付比例可以打擊投機(jī)活動(dòng)，同時(shí)也可能損害了部分改善住房的需求。

??對(duì)于首付比例是50%還是70%，則由所購(gòu)住房是普通住房與否來(lái)決定。現(xiàn)實(shí)是經(jīng)過(guò)近期的價(jià)格瘋漲，上海無(wú)論是內(nèi)環(huán)內(nèi)、還是內(nèi)外環(huán)間，符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的住房已經(jīng)非常稀少，因此，上海普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也勢(shì)必需要盡快調(diào)整。否則上海如何落實(shí)“以普通住房為主”這個(gè)原則呢？

??3、加大住房用地供應(yīng)力度

??加快住房用地出讓前期工作，增加商品住房用地供應(yīng)，提高商品住房用地的中小套型比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（供需矛盾突出的郊區(qū)，供應(yīng)比例提高到70%）。

??點(diǎn)評(píng)：這條政策嚴(yán)格來(lái)講不屬于新政。不過(guò)從提高市場(chǎng)供應(yīng)量，尤其是總套數(shù)方面，有一定積極意義。上海存量住房的成交量在幾年前就超過(guò)了新房，早已進(jìn)入存量房時(shí)代，市場(chǎng)戶型結(jié)構(gòu)基本大局已定，今后出讓的土地在戶型結(jié)構(gòu)上則必須有一定的傾向性，優(yōu)化存量房的戶型結(jié)構(gòu)配比。既然上海要搞“三個(gè)為主”，即以自住為主、以市民為主、以普通商品住房為主，居民在房?jī)r(jià)高企的情況下，小戶型肯定是解決基本住房需求的首選。

??4、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管和開(kāi)展執(zhí)法檢查

??進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)銷(xiāo)售管理，防止捂盤(pán)惜售。進(jìn)一步加強(qiáng)交易管理，將住房限購(gòu)審核從房產(chǎn)登記環(huán)節(jié)前置至交易備案環(huán)節(jié)。規(guī)范房產(chǎn)中介行為，強(qiáng)化房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的網(wǎng)上簽約管理。建立二手房交易資金第三方監(jiān)管制度。加強(qiáng)房屋抵押管理、房屋租賃管理和房屋產(chǎn)權(quán)管理。

??加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，重點(diǎn)查處捂盤(pán)惜售、炒作房?jī)r(jià)、虛假?gòu)V告、誘騙消費(fèi)者交易等違法違規(guī)行為。對(duì)涉案房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可依法暫停其網(wǎng)上銷(xiāo)售，降低直至取消其開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并將相關(guān)信息納入本市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。對(duì)涉案房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，可依法取消相關(guān)門(mén)店網(wǎng)上簽約資格；情節(jié)嚴(yán)重的，取消區(qū)域網(wǎng)上簽約資格，予以公開(kāi)曝光，并將相關(guān)信息納入本市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。

??嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從事首付貸、過(guò)橋貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。對(duì)各類非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)行為，開(kāi)展專項(xiàng)整治。

??點(diǎn)評(píng)：規(guī)范交易秩序是一個(gè)老生常談的問(wèn)題，關(guān)鍵在于落實(shí)和日常執(zhí)法監(jiān)管。值得一提的是，本次政策徹底封殺了“首付貸”這一金融產(chǎn)品，也是控制房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要舉措。也許政策還存爭(zhēng)議，比如首付貸可以為置換住戶提供過(guò)橋融資便利，但這類存在模糊空間的場(chǎng)外配資，風(fēng)險(xiǎn)敞口較大，弊大于利，在樓市瘋漲的情況下的，控制風(fēng)險(xiǎn)永遠(yuǎn)是第一位的。

??5、住房保障類政策

??“滬九條”后面幾條大都涉及到住房保障類的內(nèi)容，如推進(jìn)廉租住房和公共租賃住房并軌運(yùn)行，多渠道籌措人才公寓住房，搞好共有產(chǎn)權(quán)保障住房建設(shè)、供應(yīng)和供后管理。這些政策屬于建好“兩個(gè)體系”之一的住房保障體系的內(nèi)容。在整個(gè)市場(chǎng)都進(jìn)入賺錢(qián)效應(yīng)的癲狂期后，很多人都忘了住房其實(shí)居住本身才是最重要的作用，也是大部分人所追求的。上海要保持社會(huì)穩(wěn)定，中低收入者的住房問(wèn)題就靠政府保障；要保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定、社會(huì)創(chuàng)造力不斷提升，就要不斷引進(jìn)高素質(zhì)人才，這些人的住房問(wèn)題同樣需要政府來(lái)支持和引導(dǎo)。

??（內(nèi)容來(lái)源：中房研協(xié)研究中心。）