??報告摘要

??近期央行等中央部委表態頻繁，重申不將房地產作為短期刺激經濟的手段，科學穩健把握逆周期調節力度，宏觀杠桿率不會再出現大幅上升，5年期LPR降幅也小于1年期品種，并強調LPR下行基本上不影響個人房貸利率。但與此同時，央行也強調不得不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。我們認為“紓困但不刺激”很可能是下一階段房地產調控的核心思路。

??央行等中央部委針對房地產金融的調控政策需要綜合考慮多重目標：房價不出現報復性反彈、房企和居民杠桿率不再大幅上升（防風險）、房企資金鏈不出現大規模斷裂、穩增長穩就業、經濟結構調整、預期管理（一方面要管理居民房價上漲預期，另一方面要管理地產企業政策博弈預期）。

??從央行貨幣政策報告可以看出，央行認為新冠肺炎疫情對中國經濟會造成一定影響，但持續時間和規模都有限。考慮到百強房企近三年一季度銷售額占全年的比例平均不到20%，1-2月占比更是只有11%，因此疫情本身對房企銷售回款的影響主要是短期的。疫情過去之后，一季度積攢的購房需求很可能在二季度集中釋放，此后市場將向常態回歸。因此調整首付比例、放開認房又認貸等需求側強力刺激政策的必要性較小。

??從房企債務壓力來看，銀行貸款和非標融資都可以相對靈活地通過展期、續貸解決，公開市場債券到期壓力大的房企由于債務的償還剛性更強，可能資金鏈壓力會更大一些。對于這些房企，我們認為不排除在保證不新增債務的前提下，有限放開定增等股權融資，化解短期資金鏈風險的同時有效降低杠桿率的可能性。具體分析可見我們之前的報告《不排除有限放開房企定增的可能性》。

??以下為近期央行等中央部委相關表態：

??2月22日央行副行長劉國強在接受金融時報專訪時表示，LPR下行基本上不影響個人房貸利率。房住不炒仍然是當前房地產調控政策的主導方向，銀行可通過LPR加點方式確定個人房貸利率，基本保持原有水平。在改革完善LPR形成機制過程中，要堅決貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定。人民銀行將科學穩健把握逆周期調節力度，堅持穩健的貨幣政策靈活適度，保持廣義貨幣M2和社會融資規模增速與國內生產總值名義增速基本匹配，在多重目標中尋求動態平衡，平衡好穩增長和防風險的關系，中國的宏觀杠桿率不會再出現大幅上升的情況，將保持基本穩定。

??2月21日央行召開2020年金融市場工作電視電話會議，會議強調“保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性”

??2月20日全國銀行間同業拆借中心公布最新LPR報價，1年期品種報4.05%，下行10個基點；5年期以上品種報4.75%，下行5個基點。5年期品種降幅不及1年期品種。

??2月19日央行貨幣政策報告：新冠肺炎疫情對中國經濟造成一定影響，但持續時間和規模都有限。發揮貨幣信貸政策促進經濟結構調整的作用，更好地服務實體經濟。堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，按照因城施策的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。當前宏觀杠桿率仍處在高位，宏觀杠桿率很難像2009年至2017年一樣年均上升超過10個百分點。

??2月17日晚間，央行辟謠調整MPA房地產信貸考核相關傳聞。央行有關負責人表示，市場有關央行擬調整宏觀審慎評估（MPA）中房地產信貸相關考核指標的說法不屬實。該負責人同時稱，央行將繼續按照黨中央、國務院的要求，堅持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原則，落實房地產長效管理調控機制，統籌做好房地產金融調控，促進房地產市場平穩健康發展。(此前有外媒報道，中國央行擬調整MPA中的房地產信貸相關考核指標，僅考核房地產廣義信貸，而不再細化考核按揭和開發貸等具體比例)。

??2月16日財政部長劉昆在求是雜志發文：堅持“房住不炒”的定位，落實房地產長效管理機制，深入開展中央財政支持住房租賃市場發展試點、城鎮老舊小區改造等工作，推動完善基本住房保障體系。

??1月31日，央行等五部門聯合發文，要求金融機構對受疫情影響較大的行業和企業，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。對受疫情影響嚴重的企業到期還款困難的，可予以展期或續貸。

??風險提示：政策收緊超預期，銷售下滑超預期