??一．商品住宅市場政策

??自2003年首次實施房地產市場宏觀調控以來，樓市在不同時期伴隨著不同的政策方針，行情走勢也呈現出了極大的差異性。我們通過對近十年樓市各類政策的分類盤點，可以從中發現，不同階段的樓市調控側重點以及政策基調都存在著較明顯的差異，主要與當期所需達成的調控目標與任務相關。根據各個階段的不同特征，大致可分為三大階段。

??（一）持續調控，促進市場平穩發展2010年至2013年，中央層面出臺了一系列收緊樓市的限購、限貸類政策。在房貸首付比例方面，2010年內進行了兩次調控升級并且提出了差異性貸款利率政策。此外，房價控制目標也被提及并同時推出問責機制，各地方政府也相應為年度房價調控目標立下“軍令狀”，種種手段皆是為了堅決遏制投資投機性的購房需求。

??與限購限貸政策配合的還有一些金融稅收的政策。從分類匯總的情況來看，2011年至2013年間，中央主要就房屋交易階段的稅費、房屋持有階段的房產稅、商業銀行與公積金貸款的基準利率，這幾大類會牽扯到房地產市場交投關鍵環節的因素進行了調整，整體都朝著趨嚴的方向收緊。可見，在中央定下了調控主基調以后，具體落實層面的調控手段同樣重要，將會直接影響到市場的交投熱情與成交行情。

??在中央層面政策不斷的大背景下，2010至2013年上海本地也相應出臺了一系列地方性執行細則，內容涵蓋了限購限貸與貸款利率方面。

??在政策合力影響下，2011至2013年上海樓市整體交投水平相較前期明顯回落，尤其是成交均價方面、年度同比漲幅相較前期更是明顯萎縮，房價漲幅得到了有效的控制。可見，在力度較大的行政手段實施下，市場的表現可謂是立竿見影，這一階段的高壓樓市調控也是達到了初步“治標”的目的。

??（二）分類調控，精準定位有保有壓經歷了三年的樓市調控緊縮，整個樓市陷入了深度低迷，不過在接下去的2014至2016年初的階段，樓市微調政策不斷發布，從中央層面到地方層面都充分落實了樓市調控“有保有壓”的方針。中央層面微調的內容主要涉及到貸款和金融稅收兩方面。從貸款方面的情況看，比如在貸款認定方面，首套房貸采取了“認房不認貸”、二套房結清貸款后仍可按首套房執行貸款標準。此外，商業貸款與公積金貸款的二套房首付比例相較上階段均明顯下滑，其中非限購城市的貸款首付比例進一步下調，種種政策微調都是旨在大力支持市場進行貸款購房、降低貸款的門檻。

??從金融稅收方面的情況看，這一階段的貸款利率出現多次下調，同時在房屋交易環節涉及的營業稅與契稅方面，也都分別出臺了相應的減免優惠政策。可見，在這些配套政策的輔助下，樓市政策的松綁程度不可謂不大。

??在中央層面松綁微調的政策不斷釋出的背景下，上海也保持了與中央步調的高度一致。從貸款方面的政策內容看，除了與中央保持一致的放開房貸認定標準外，還對個人與家庭公積金貸款的最高申請額度進行了一定程度的增加。

??政策的微調帶來了上海樓市2014年至2016年行情的上揚，交投活躍度和價格雙雙走出低迷的區間。

??（三）長效機制，引導樓市長期穩定2017年至2019年中央層面更多的是重申調控任務、重點指出落實差別化的調控政策、差別化的信貸政策、增加有效供應、完善住房保障體系，更注重通過長效機制來穩定市場行情、健全房地產市場。

??上海層面樓市調控政策更加講究政策定力，保持了較為嚴格政策的持續性。除了限貸類的政策，在這一階段上海出臺更多的是各類輔助市場平穩運行的調控細則與實施辦法。

??自2016年末以來，全國樓市調控相較前兩個階段顯得更為全面與成熟，從單一的行政化手段向多元化的市場調節機制過渡，使得政策調節的效果從治標延伸到治本，更適合于常態化的治理市場。

??二．保障房市場政策

??從2010年住房保障元年至今，上海住房保障發展經歷了三個階段，分別是開發建設、申請分配以及房源管理。針對于不同時期，上海出臺了相對應的住房保障政策。上海保障性住房經歷過集中開發建設、不斷擴大覆蓋人群的分配制度調整逐步進入保障房后期運營管理階段，應該說上海保障房體系已經完成了從“人等房”到“房等人”的轉變，實現了保障房領域的“應保盡保”。

??三．租賃住房市場政策

??2015年以來，從中央到地方，出臺一系列推動租賃住房市場建設的政策文件。整體來看，目前已經形成了包括土地供給、金融融資、開發建設和前期管理在內的較為完整的供給側政策體系。上海從2017年開始落實中央的政策要求，布置上海租賃住房發展的具體內容，其政策密集出臺的時間主要是2017年，主要是從規劃方面對租賃住房的總量、分布、建設標準及面對的群體提出了設想。

??租賃住房是現階段上海住房領域發展的重頭戲，與保障住房體系相比，租賃住房尚處在前期摸索階段，未來關于租賃住房的細化建設標準、建設運營稅費標準以及申請人群要求等政策有望出臺。