凱迪集團(tuán)：低土地成本的擴(kuò)張之路

凱迪集團(tuán)以獨(dú)特的土地獲取模式來控制成本，并將這種模式運(yùn)用在企業(yè)擴(kuò)張上，降低了擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)。

從上海走向全國

凱迪地產(chǎn)從2002年成立之初，短短數(shù)年，總資產(chǎn)規(guī)模已超過25億元，從普通住宅類房地產(chǎn)開發(fā)公司，逐漸發(fā)展成專注于城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)從業(yè)人員的自住和改善型住宅、以及城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，累計(jì)開發(fā)房地產(chǎn)面積約80萬平方米。

2009年，凱迪地產(chǎn)收購ST國藥，借殼上市，一下子進(jìn)入了公眾的視線中。上市對于任何一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言，都可以看作是飛躍式發(fā)展的里程碑。凱迪地產(chǎn)成功抓住了機(jī)遇，而在機(jī)遇之后，則是更大的挑戰(zhàn)。

全國化布局是每個(gè)房企在發(fā)展中必然經(jīng)歷的階段，凱迪地產(chǎn)在成功上市后，也毅然開始了“從上海走向全國”的步伐。

凱迪集團(tuán)有限公司執(zhí)行副總裁張義鴻說：“盡管我們此次注入上市公司的上海七個(gè)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目未來2—3年內(nèi)將處于穩(wěn)定的銷售回款期，已足夠滿足上市 公司3—5年的盈利需求，但我們必須將眼光放得更為長遠(yuǎn)，尤其在上市以后，公司的可持續(xù)發(fā)展及盈利能力更應(yīng)受到重視。因此，開拓新的城市市場勢在必行，凱 迪要從上海走出去。”

凱迪的新市場在哪里？張義鴻的答案異常明確。他表示凱迪集團(tuán)近期拓展的主要目標(biāo)放在武漢、天津、重慶等典型二線城市及長三角區(qū)域(同時(shí)也會(huì)積極關(guān)注 上海的機(jī)會(huì))。“選擇這些城市及地區(qū)是有理由的，我所說的這些地方經(jīng)濟(jì)相對發(fā)達(dá)，人口基數(shù)較大，人口紅利較多，必然會(huì)帶來各種購房需求。中國排名前十位的 大型房企，去年二三線市場的房屋銷售面積已占到總銷售面積的50—60%，利潤已占到總利潤的40%，所以加大對二三線城市的優(yōu)質(zhì)地塊的投資是中大型房企 中長期的必然選擇。凱迪選擇武漢，一部分原因是ST國藥在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ㄖ龋瑒P迪通過此次資產(chǎn)重組和當(dāng)?shù)卣y行、商業(yè)合作伙伴樹立了良好的品牌形 象，已在武漢具備了一定的根基，而天津和重慶則都有國家戰(zhàn)略性規(guī)劃和巨大的城市發(fā)展?jié)摿Γ覀兛春媚抢锏臋C(jī)會(huì)。”凱迪走出上海，有決心、有條件、有目標(biāo)， 未來的成績拭目以待。

獨(dú)特拿地模式控制成本

開拓新市場必然要拿地，土地作為房地產(chǎn)行業(yè)根本性的生產(chǎn)資料，對企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要，甚至直接決定了企業(yè)的盈利水平。“低價(jià)買地，高價(jià)賣房”是房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不變的運(yùn)營原理，但在目前土地市場競爭日益激烈的形勢下，想拿到低價(jià)且品質(zhì)優(yōu)良的土地，談何容易，而凱迪集團(tuán)在這方面可謂頗有心得。

張義鴻介紹：“凱迪在拿地上主要是通過兩種方式，一是收購其他企業(yè)已經(jīng)持有的項(xiàng)目土地資源，二是通過定向招拍掛，通過這兩種方式獲得的土地在價(jià)格上 還是較令人滿意的。”通過大量的實(shí)踐摸索，凱迪地產(chǎn)已精于通過渠道及合作伙伴關(guān)系來拿地。凱迪集團(tuán)在上海開發(fā)的10個(gè)項(xiàng)目中，有9個(gè)是通過收購股權(quán)形式獲 得，集團(tuán)對于這種土地獲取模式已然駕輕就熟。

對于這種獨(dú)特的土地模式的巨大優(yōu)勢，張義鴻用非常直觀的數(shù)字來表達(dá)：“凱迪正在洽談天津項(xiàng)目的土地樓板價(jià)約為市場售價(jià)的1/4，武漢約1/3，重慶也在1/4左右，也可以說，凱迪拿地的原則是土地樓板價(jià)不超過目前當(dāng)?shù)厥袌鍪蹆r(jià)的1/4-1/3。“

合作模式開發(fā)大盤

由于相當(dāng)部分的土地通過并購來獲得，因此在開發(fā)模式上，凱迪也傾向于和當(dāng)?shù)氐谋就疗髽I(yè)并購合作開發(fā)。這其中一方面和土地獲取模式相關(guān)，另一方面也利于凱迪更好地融入當(dāng)?shù)厥袌觯苊?ldquo;水土不服”。

對于如何看待合作開發(fā)，張義鴻說：“凱迪地產(chǎn)在品牌、產(chǎn)品打造力、募資、管理團(tuán)隊(duì)方面相對于二線城市的中小型地產(chǎn)商具備一定的優(yōu)勢，而當(dāng)?shù)仄髽I(yè)比凱 迪掌握了更多的社會(huì)資源，無論是對當(dāng)?shù)厥袌龅陌盐铡⒄Y源方面，本土企業(yè)都具備先天優(yōu)勢，所以合作的方式可以互補(bǔ)優(yōu)劣，達(dá)到雙贏的效果，這也是我們樂于 見到的。比如我們在重慶就準(zhǔn)備和重慶市政府下屬的某一級土地運(yùn)營商合作通過定向掛牌形式“勾地”，在武漢我們是和當(dāng)?shù)匾患液苡新曂拿駹I企業(yè)集團(tuán)商談項(xiàng)目 并購后合作開發(fā)，在天津我們是和當(dāng)?shù)啬炒笮偷囊患壨恋亻_發(fā)商合作通過定向掛牌形式“勾地”，通過合作的方式可提高拿地的成功率，且拿地的樓面價(jià)也較低。

張義鴻透露，目前凱迪在異地洽談的目標(biāo)地塊規(guī)模基本都在500畝以上，區(qū)域位置大多在城市近郊，土地規(guī)劃容積率在1.2以下。對于這樣的拿地選擇， 張義鴻表示：“拿大規(guī)模土地是有意為之，凱迪新進(jìn)入一個(gè)市場，如果拿小幅地塊固然開發(fā)快、周轉(zhuǎn)快，但同時(shí)也失去了享受土地、產(chǎn)品增值的機(jī)會(huì)。此外，大規(guī)模 土地的開發(fā)周期雖較長，但對于凱迪而言，正好可以熟悉當(dāng)?shù)厥袌觯e累客戶口碑從而獲得項(xiàng)目的較高回報(bào)。”

城市化的進(jìn)程表明，隨著市中心可開發(fā)土地日漸稀缺，未來購房需求必將導(dǎo)入至城市近郊，凱迪現(xiàn)在所選擇的土地也將取得更大的價(jià)值提升，這正如凱迪一貫 高瞻遠(yuǎn)矚的作風(fēng)，把握城市產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移和城市大規(guī)模擴(kuò)張發(fā)展帶來的機(jī)遇，體現(xiàn)了企業(yè)強(qiáng)大的資源整合能力。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，以規(guī)模化開發(fā)為主，是凱迪在異地拓展的 指導(dǎo)方針。(未完待續(xù))