??中房網(wǎng)訊 3月16日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的“2021中國房地產(chǎn)TOP500測評成果發(fā)布會暨房地產(chǎn)高峰論壇”在上海舉行。備受關(guān)注的"2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500"、"TOP500首選供應(yīng)商服務(wù)商品牌"等系列測評成果揭曉。這項(xiàng)由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展13年，相關(guān)測評成果已成為全面評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長、易居企業(yè)集團(tuán)CEO  丁祖昱

??會上，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長、易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱發(fā)布了2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP500測評研究成果。丁祖昱表示，經(jīng)過多年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的格局也開始趨于穩(wěn)定。相較于去年3月份，今年2021年TOP十的變動率為10%，TOP50變動也只有10%，相對來說強(qiáng)者比較穩(wěn)定。10多年前第一次測評的時(shí)候和今天已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，在今年前10名中，萬科排名綜合實(shí)力是第一位，這是調(diào)整了測評標(biāo)準(zhǔn)之后最近幾年來萬科又一次回到榜首的位置。入榜企業(yè)的區(qū)域分布，華東華南繼續(xù)保持優(yōu)勢，和近兩年的市場相符合，長三角和大灣區(qū)的市場表現(xiàn)也是比較明顯，這兩塊區(qū)域的企業(yè)也繼續(xù)保持優(yōu)勢。

??以下為文字實(shí)錄：

??各位嘉賓下午好，2020年出了一些新的政策，特別是三道紅線，由于出了這些政策之后，我們測評的標(biāo)準(zhǔn)做了一些調(diào)整，把我們這次TOP500的測評標(biāo)準(zhǔn)，和大家做一下交流，這一次我們從新建立了一套測評標(biāo)準(zhǔn)，是在房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會這樣一個(gè)整體的指導(dǎo)之下，在過去13年整體做測評工作的一個(gè)這么多經(jīng)驗(yàn)之下，在相關(guān)主管部門要求之下，并得到了很多房企支持下做的一個(gè)新的調(diào)整。

??做了一個(gè)測評標(biāo)準(zhǔn)之后，一方面對于整體的測評方法有了進(jìn)一步的完善，另外進(jìn)一步規(guī)范整個(gè)流程，而且我們把這套測評標(biāo)準(zhǔn)也對外公開，希望成為一個(gè)公共產(chǎn)品，讓行業(yè)當(dāng)中各個(gè)機(jī)構(gòu)，各家企業(yè)都能夠來使用這樣的一套測評標(biāo)準(zhǔn)。

??測評標(biāo)準(zhǔn)編制過程前前后后，從去年3月份，從去年的TOP500發(fā)布之后，我們開始醞釀編制整個(gè)測評標(biāo)準(zhǔn)，在7月份我們把這個(gè)立項(xiàng)完成，在11月份通過專家評審會，主管部門給我們做了相應(yīng)的要求和文件，最終在今年3月份今天出了測評成果，整個(gè)測評標(biāo)準(zhǔn)制定過程，周期很長，環(huán)節(jié)比較多，但是也非常嚴(yán)謹(jǐn)。

??在整個(gè)新的測評標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中，指標(biāo)體系分三類，一級指標(biāo)8個(gè)，二級25個(gè)，三級73個(gè)，看一下三級指標(biāo)體系相關(guān)的情況。最上面從一級指標(biāo)，包括企業(yè)規(guī)模，包括風(fēng)險(xiǎn)管理，包括盈利能力，成長潛力運(yùn)營績效創(chuàng)新能力產(chǎn)品品質(zhì)社會責(zé)任，八個(gè)部分，這是一級指標(biāo)，前兩部分規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)，特別是風(fēng)險(xiǎn)在這次測評標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)中成為和規(guī)模權(quán)重并重的，同等重要的兩大指標(biāo)，在過去十多年中房地產(chǎn)行業(yè)以規(guī)模致勝，原來做世界TOP500也是以規(guī)模致勝，但是有了兩道紅線之后，把他們作為同樣的地位上。

??下面是二級指標(biāo)和三級指標(biāo)，不一一展開，在相關(guān)報(bào)道當(dāng)中都有，再網(wǎng)上其實(shí)也公開了整個(gè)測評標(biāo)準(zhǔn)，我們測評模型通過因子分析法組合評價(jià)法等等，進(jìn)行所有的企業(yè)的排序，接下來和大家講一下這次測評的一個(gè)具體的分析，我們首先看一下入榜企業(yè)的變動率，經(jīng)過多年的高速發(fā)展之后，其實(shí)行業(yè)的格局也開始趨于穩(wěn)定，相較于去年3月份，今年2021年TOP十的變動率為10%，一家變動，TOP50變動也只有10%，相對來說強(qiáng)者比較穩(wěn)定，大家可以想一下10多年前第一次測評的時(shí)候和今天已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。前10我們可以看一下萬科在今年排名當(dāng)中綜合實(shí)力是第一位，這是調(diào)整了測評標(biāo)準(zhǔn)之后首次最近幾年來萬科又一次回到榜首的位置，入榜企業(yè)的區(qū)域分布，華東華南繼續(xù)保持優(yōu)勢，和近兩年的市場相符合，長三角和大灣區(qū)的市場表現(xiàn)也是比較明顯，這兩塊區(qū)域的企業(yè)也繼續(xù)保持優(yōu)勢。中部企業(yè)占比也開始提升了，所以應(yīng)該講因?yàn)槲覀兪荰OP500的整體排名，我們希望全國整體房地產(chǎn)發(fā)展可以更加精準(zhǔn)一點(diǎn)。但是由于城市之間的分化情況比較嚴(yán)重，在不同區(qū)域之間還是存在著數(shù)量上的差異。

??從企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模情況來說，TOP500企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)保持增長的態(tài)勢，這項(xiàng)指標(biāo)已經(jīng)連續(xù)很多年保持增長了，2020年TOP500的資產(chǎn)均值是同比增長了了，去年TOP500增速高于行業(yè)，是超過8%，全國行業(yè)銷售額是8%這樣的增速，TOP500房企增速比全國行業(yè)整體增速還要再高一些，有43家房企全口徑的銷售額過了千億。

??從風(fēng)險(xiǎn)管理指標(biāo)來說，這是去年下半年開始非常重要的指標(biāo)，長期指標(biāo)有所改善，整體達(dá)標(biāo)率比去年前年相關(guān)達(dá)標(biāo)率有所上升，今年等到年報(bào)出完之后，我們相信還會有一批企業(yè)，三道紅線會達(dá)標(biāo)。

??從房企資金來源來說，到位資金增速回升，按揭也回勝，看來今年個(gè)債按揭這塊提升的難度壓力都存在，所以五道紅線之后房企在現(xiàn)金流和融資方面難度比較高。

??從融資情況來看，實(shí)際回應(yīng)了前面說的觀點(diǎn)，龍頭房企也開始下降，總的來講，雖然整體市場的水還是比較充裕，但是流入房地產(chǎn)相對控制比較嚴(yán)。

??絕對盈利能力，凈利潤的增速首次為負(fù)，都說房地產(chǎn)行業(yè)很好，但是從這個(gè)指標(biāo)來說，也應(yīng)該看到房企的壓力，利潤增速為負(fù)，總的利潤比上一年還要減少，其中影響比較大的一個(gè)成本就是財(cái)務(wù)費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用吃掉不少利潤。TOP500房企三倍均值差不多有12億，同比增長0.15%，財(cái)務(wù)費(fèi)用增幅較大，是18%。

??相對盈利能力，資產(chǎn)收益率有所下降，這兩個(gè)指標(biāo)我們看到都是在下降的，所以房企今天賺錢沒有那么容易，規(guī)模增加情況下反而在下降。當(dāng)然龍頭房企的盈利能力還是比較強(qiáng)，但是互相之間還是出現(xiàn)了差異，有的企業(yè)收益率高一些，有的企業(yè)比前幾年要下降。凈資產(chǎn)收益率均值30強(qiáng)最高，近9%，TOP十最低。

??從運(yùn)營績效上來說，運(yùn)營績效指標(biāo)有下調(diào)的情況，另外存貨周轉(zhuǎn)水平比較低，經(jīng)過多年高增長之后，現(xiàn)在房企繼續(xù)在運(yùn)營上面再往上走，他們說要從管理再要效益其實(shí)難度比過去大。從社會責(zé)任指標(biāo)上來說，最終還是繼續(xù)保持穩(wěn)定增長，這是房企不僅對行業(yè)，也是對社會最大的責(zé)任。

??另外資本也關(guān)注ES6的報(bào)告。最后我講一下測評結(jié)論，有這樣幾個(gè)。第一政策是中央政策從穩(wěn)到穩(wěn)，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)價(jià)格，穩(wěn)預(yù)期，今年穩(wěn)價(jià)格的整體思路不會發(fā)生大的變化，從今年開年的政策情況，我們也看到，今年繼續(xù)延續(xù)收的態(tài)勢，總的來講房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)政策還是在大多數(shù)的城市還是存在。

??從市場層面看，全國的銷售還是繼續(xù)保持高位盤整，開發(fā)投資的增速有所回落，這和去年一季度的疫情有密切的關(guān)系。另外也和去年下半年三道紅線，8月23日發(fā)布的三道紅線之后，房地產(chǎn)在融資開始收緊。

??從行業(yè)角度來說，行業(yè)的發(fā)展其實(shí)也發(fā)生了變化，從高速增長到今天行業(yè)可能會慢慢步入緩慢增長，如果不能在融資給予房地產(chǎn)支持，五道紅線出來之后，資金鏈會長期保持相對緊張的態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的增長都會受到比較大的限制。

??從企業(yè)層面來說去年開始一方面受到疫情的影響，另外一方面也是受到企業(yè)自身的發(fā)展階段的一個(gè)要求，開始了數(shù)字化的改革的建設(shè)，從信息化，從再信息化到今天的數(shù)字化，房企還是在這上面開始了比較大的投入。

??另外營銷角度來說逐步線上線下開始全面結(jié)合，線上營銷也成為了房企全新的一個(gè)戰(zhàn)場，相信在這些方面今年仍然會繼續(xù)保持。

??另外企業(yè)還積極地探索多元化，我們看到既有跨行業(yè)的多元化，也有在房地產(chǎn)上下游的多元化，房企今年參與到各個(gè)領(lǐng)域，包括我們在PPT當(dāng)中列出來的物業(yè)管理，物業(yè)管理已經(jīng)結(jié)出豐厚的果實(shí)，在2020年很多的物企的市值超過了1000億，最高達(dá)到2000億的市值。另外城市更新方面有相應(yīng)的政策，從棚改舊改等等，房企積極進(jìn)入，在租賃方面房企成為了先行者。跨界投資方面部分房企也邁出了一步。

??應(yīng)該講整個(gè)房企在2020年發(fā)生了很大的一些變化，包括剛剛講到的產(chǎn)品，我們相信未來這些變化一定會更多，也會對整個(gè)行業(yè)對我們的企業(yè)帶來更積極更好的變化，也希望我們的TOP500可以越來越好。謝謝大家。