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??中房網(wǎng)訊（蘇曉/文）房地產(chǎn)行業(yè)在潮起潮落中又走過了一年。

??2021年，房地產(chǎn)市場的變化與發(fā)展格局已定。每逢歲末年初，小到個(gè)人，大到行業(yè)，總會(huì)認(rèn)真總結(jié)過去的一年。而近段時(shí)間以來，業(yè)內(nèi)對(duì)2021年房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)盤的聲音也是不絕于耳。

??借此機(jī)會(huì)，中房網(wǎng)在《2021房地產(chǎn)行業(yè)10大關(guān)鍵詞》的基礎(chǔ)上，想從另一些角度去嘗試解讀2021年房地產(chǎn)市場。為此，我們總結(jié)了2021年行業(yè)的十大“另類”關(guān)鍵詞。

??寒冬

??2021年的房地產(chǎn)市場，經(jīng)歷了一季度的火熱之后，在調(diào)控政策持續(xù)加碼下，開始由熱轉(zhuǎn)冷，全年樓市基本以“寒冬”收尾。

??2021年，全國商品房銷售面積、銷售額增速也呈逐月回落趨勢，7月以來商品房銷售面積、銷售額的月度增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，8月后降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

??易居研究院此前發(fā)布的報(bào)告指出，2021年下半年，房價(jià)終結(jié)六年連漲勢頭。整體來看，房價(jià)下行經(jīng)歷了一個(gè)由二手房市場向新房市場的傳導(dǎo)過程。2021年8月，國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城二手住宅價(jià)格自2015年4月以來首次轉(zhuǎn)跌；9月份，70城新建商品住宅價(jià)格自2015年5月以來也首次轉(zhuǎn)跌，標(biāo)志著70城房價(jià)正式進(jìn)入下跌周期。

??前緊后松

??自“房住不炒”提出以來，多個(gè)熱點(diǎn)城市均被主管部門指導(dǎo)、約談。2021年1-7月，住建部先后約談了18個(gè)熱點(diǎn)城市。與往年不同的是，去年住建部在約談時(shí)間節(jié)點(diǎn)密度、約談城市數(shù)量和約談內(nèi)容上都顯著升級(jí)。

??與此同時(shí)，7月份之前多地也執(zhí)行了比較嚴(yán)厲的調(diào)控政策，包括嚴(yán)查經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)、多地推出學(xué)區(qū)房新政、建立二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制、封堵“假離婚”炒房漏洞、法拍房納入限購、收緊人才購房政策、上調(diào)房貸利率等。在企業(yè)層面，相關(guān)政策也同樣收緊，如2021年3月銀保監(jiān)全面收緊信貸，5月中基協(xié)叫停房地產(chǎn)供應(yīng)鏈非標(biāo)業(yè)務(wù)，為防止開發(fā)企業(yè)將資金挪做他用，多城加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管等政策頻出。

??值得注意的是，針對(duì)上半年過熱的樓市，多城為減少投機(jī)購房需求，紛紛上調(diào)房貸利率，但在后續(xù)幾個(gè)月執(zhí)行過程中，房貸利率、放貸審核和放貸時(shí)間方面過緊，導(dǎo)致了部分剛需族被誤傷。同時(shí)，8月份以來，受部分房企暴雷等影響，樓市風(fēng)向急轉(zhuǎn)直下。此后，一系列放松性質(zhì)的政策表態(tài)開始增多。9月末，央行提出了房地產(chǎn)市場“兩維護(hù)”；12月，中共中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”。隨著監(jiān)管層針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)密集發(fā)聲，政策基調(diào)已現(xiàn)邊際松動(dòng)信號(hào)。重壓之下的房地產(chǎn)市場獲得了“喘息”機(jī)會(huì)，行業(yè)有望逐步走出底部、迎來修復(fù)。

??座談

??自2021年三季度末至年底，不同部門曾多次召開房企座談會(huì)。

??9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開的房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)指出，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

??10月15日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)召開房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)座談會(huì)；10月26日，國家發(fā)改委外資司和國家外匯局資本司聯(lián)合召集萬科、世茂、建業(yè)等8家房企，召開了中資房企外債座談會(huì)；11月8日，國務(wù)院發(fā)展研究中心在深圳召開深圳房地產(chǎn)形勢座談會(huì)。上述座談會(huì)主要總結(jié)了房地產(chǎn)市場總體形勢、當(dāng)前面臨的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也摸底了房企所面臨的困難。

??中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)也曾于11月上旬舉行房企代表座談會(huì)。此后，部分房企公布在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具計(jì)劃并發(fā)債融資。12月10日，交易商協(xié)會(huì)又再次舉行了房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)，會(huì)議表示，將優(yōu)先支持符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的企業(yè)注冊債務(wù)融資工具用于并購項(xiàng)目或已售在建項(xiàng)目建設(shè)。

??由此可見，不同部門都在密切關(guān)注房企的經(jīng)營情況。而各類房企座談會(huì)召開后，房企融資環(huán)境也逐漸回暖。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，2021年11月房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)債券發(fā)行金額為471億元，環(huán)比增長84%。未來，隨著相關(guān)措施落地實(shí)施，金融機(jī)構(gòu)有望逐步對(duì)房企的融資行為恢復(fù)至常態(tài)。

??限跌

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2021年8月份以來，全國至少已有21個(gè)城市發(fā)布了“限跌令”，其中部分城市直接發(fā)布行政命令，有的則是通過約談房企的方式，限制惡意降價(jià)行為。這些城市包括岳陽、惠州、唐山、桂林、沈陽、昆明、江陰、鄂州、孝感、張家口、株洲、永州等。除了沈陽、昆明等個(gè)別城市外，絕大多數(shù)都是三四五線城市。

??實(shí)際上，“限跌令”的背后是當(dāng)前房地產(chǎn)市場分化明顯的體現(xiàn)。近年來，不少城市房價(jià)過快上漲的同時(shí)，一些三四線城市和縣城卻因住房供應(yīng)量過大，房價(jià)出現(xiàn)較強(qiáng)下行沖動(dòng)。盡管很多購房者樂見房價(jià)下跌，但從另一方面來看，一旦房價(jià)過快下跌，將會(huì)給房地產(chǎn)市場和社會(huì)帶來不穩(wěn)定因素。嚴(yán)控惡意降價(jià)不代表政府不允許房價(jià)下跌，但對(duì)于明顯干擾市場秩序的行為，必須受到嚴(yán)格監(jiān)管。

??冰火

??2021年2月末，土地市場迎來改革，住宅供地“兩集中”正式落地。

??從全年集中供地情況來看，2021年的土拍市場可謂是“冰火兩重天”。自4月起，22個(gè)重點(diǎn)城市陸續(xù)開啟首批集中供地。不過，由于經(jīng)驗(yàn)不足，首批集中供地市場熱度火爆，重慶、深圳、廈門、杭州等城市溢價(jià)率高企、地王頻出，房企“披甲”上陣現(xiàn)象屢見不鮮。

??對(duì)此，自然資源部于8月份召開會(huì)議，隨后多地緊急叫停第二批集中供地，并對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行升級(jí)調(diào)整。在相繼出臺(tái)了查房企開發(fā)資質(zhì)、資金審查、限溢價(jià)率不超15%和搖號(hào)等措施后，第二批集中供地，除早期成交的廈門和無錫外，其余城市的競拍熱度均因供地規(guī)則大幅調(diào)整而較首輪明顯下滑。熱門城市土地流拍率升高、溢價(jià)走低，降溫勢頭持續(xù)蔓延。

??受市場整體遇冷以及第二批集中供地?zé)岫润E降等因素影響，多個(gè)城市第三批集中供地在政策、規(guī)則上都進(jìn)行了調(diào)整，盡管降低了競拍門檻，但結(jié)果仍舊不盡如人意，除了杭州熱度逆勢上揚(yáng)外，不論是一線還是熱點(diǎn)城市，多是底價(jià)成交、國企兜底，未能激起市場熱情。

??躺平

??2021年底這段時(shí)間，宣布債務(wù)無法兌付的房企逐漸增多。而面對(duì)即將到期的美元債，房企也是姿態(tài)不一，有些忙著自救，有些則選擇了直接“躺平”。

??在此輪房企美元債危機(jī)中，花樣年率先“躺平”。10月8日，花樣年創(chuàng)始人曾寶寶辦公室發(fā)布了一份“寶爺家書”，自爆花樣年的美元債違約。不過，在這封“家書”并沒有說明接下來準(zhǔn)備怎么把“缺口”堵上。

??緊隨其后的是新力控股，而且新力控股“躺平”方式更為直接，10月11日，新力控股發(fā)布公告宣布沒有資源可以用于償還10月18日到期的 2.5億美元債本金及利息，在補(bǔ)救措施上也尚未制定任何具體方案，公司股票接下來繼續(xù)短暫停牌。據(jù)悉，此前，在9月20日，針對(duì)10月18日到期美元債兌付日期的臨近，部分投資人與新力控股管理層組建了社交群溝通美元債兌付相關(guān)事宜。不過，比較戲劇化的是，新力控股老板張園林在社交群中表示：“公司目前正在采用各種方式加快應(yīng)對(duì)10月份到期的美元債，有新進(jìn)展馬上與大家溝通，多謝大家繼續(xù)支持公司” 之后便退群了。如此一來，市場情緒異常緊張。

??與前兩者相比，當(dāng)代置業(yè)“躺平”的態(tài)度要稍好一些。10月26日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布公告稱，公司發(fā)行并于新加坡證券交易所上市的2021年10月25日到期的12.85厘優(yōu)先票據(jù)，發(fā)生票據(jù)違約。不過，股東有意向集團(tuán)提供約8億元的股東貸款，這也稍微緩解了市場的緊張氣氛。

??對(duì)于房企債務(wù)而言，“躺平”是極度不負(fù)責(zé)的行為，但從現(xiàn)金流安排的視角看，“躺平”似乎是解決房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的一種無奈選擇。

??現(xiàn)金流

??2021年，房企現(xiàn)金流管控成為行業(yè)關(guān)注焦點(diǎn)。在著名的“三道紅線”政策下，新添了“三道補(bǔ)丁”。據(jù)悉，在補(bǔ)丁中除拿地銷售比和商票數(shù)據(jù)外，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流也被納入房企重點(diǎn)監(jiān)測指標(biāo)之一。根據(jù)規(guī)定，房企近三年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額不能連續(xù)為負(fù)。

??事實(shí)上，2021年以來房企債務(wù)危機(jī)不斷蔓延的本質(zhì)，也是房企現(xiàn)金流出現(xiàn)問題。房地產(chǎn)作為高杠桿、重資產(chǎn)的行業(yè)，融資順暢和現(xiàn)金回款率是房企生存和發(fā)展的關(guān)鍵。在過去一年杠桿和融資收緊的大背景下，房企資金回流不暢，導(dǎo)致現(xiàn)金流循環(huán)受阻，才是債務(wù)違約的根源。

??腰斬

??2021年以來，在融資收緊、銷售下滑、個(gè)別房企的風(fēng)險(xiǎn)事件等因素的疊加影響下，地產(chǎn)股表現(xiàn)十分低迷。

??如果將2021中國房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力榜前20強(qiáng)的房企，這一年來股價(jià)最高點(diǎn)、和年內(nèi)股價(jià)最低點(diǎn)做對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)，多數(shù)地產(chǎn)股股價(jià)慘遭“腰斬”，而部分房企跌幅甚至超過8成，堪稱“膝斬”。

??不過好在近期行業(yè)政策利好不斷釋放，地產(chǎn)板塊也在持續(xù)回暖中。

??節(jié)衣縮食

??三年前萬科曾喊出“活下去”的口號(hào)，如今這三個(gè)字成為了房企的真實(shí)生存寫照。而2021年，萬科則吹響了“節(jié)衣縮食”的號(hào)角。

??2021年11月16日，萬科在內(nèi)部下發(fā)了一份《關(guān)于萬科集團(tuán)總部“節(jié)衣縮食”和打造“戰(zhàn)時(shí)氛圍”的倡議》提出，要轉(zhuǎn)變黃金時(shí)代的慣性思維方式，將經(jīng)營理念貫穿始終，對(duì)不產(chǎn)生價(jià)值的動(dòng)作和開支做減法，花小錢辦大事等工作要求。

??春江水暖鴨先知。2021年的房地產(chǎn)行情不容樂觀，而作為頭部房企，對(duì)市場的反應(yīng)也最為敏感。或許從萬科的角度，已感受到了這一次的房地產(chǎn)行業(yè)寒冬可能會(huì)比較漫長。所以，應(yīng)對(duì)寒冬的第一步，就是“節(jié)流”。

??內(nèi)卷

??市場整體下行背景下，房地產(chǎn)從業(yè)者的生存狀況也變得更加艱難。行業(yè)重壓之下，房企高管變動(dòng)頻繁的現(xiàn)象也將必然增多。據(jù)相關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)，2021年有超過700余名房企高管發(fā)生職務(wù)變動(dòng)。

??一邊是房企組織架構(gòu)頻繁調(diào)整、裁員縮編不斷，一邊是留下來的員工被動(dòng)接受更高強(qiáng)度的工作、加班不斷，極其“內(nèi)卷”。

??此前因互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)而聞名的“大小周”單雙休輪替休假管理制度，如今也成了房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。事實(shí)上，地產(chǎn)圈早已在默默的執(zhí)行“996”，甚至“007”的現(xiàn)象亦不少見。

??但地產(chǎn)人的“內(nèi)卷”遠(yuǎn)不止這些。有些房企“聘用”的虛擬人員工，其辦事效率之高令人咋舌。

??在機(jī)器人的世界里，“996”和“007”的現(xiàn)象根本不值一提，Ta可以做到實(shí)時(shí)工作，不眠不休。而地產(chǎn)人的“內(nèi)卷”也被提升到了一個(gè)新的維度，或許將來搶走你飯碗的并不是人。