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??中房網訊（蘇曉/文）2021年對于所有和房地產有關的人來說，又是不尋常的一年。這一年，行業在一系列政策的作用下，正式進入了去杠桿周期，全年基本呈現出了“先揚后抑”的態勢。

??作為“十四五”開局之年，在新的征程和起點上，這一年房地產行業更是發生了許多令人印象深刻的事，牽動著每一個地產人的神經。

??中房網（微信公眾號zhongfangwang）通過對這一年房地產行業出現的一些“高頻詞”梳理，總結出了10大關鍵詞，與大家回顧一起走過的2021。

??房住不炒

??自2016年首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位以來，“房住不炒”就成為了近年來樓市調控政策的總基調。而且這一定位連續多年在中央經濟工作會議中重申，2021年已是中央經濟工作會議第5次明確提及“房住不炒”。

??具體到市場表現來看，上半年部分熱點城市樓市持續升溫，房價不斷上漲，在“房住不炒”定位下，熱點城市調控持續加碼。主管部門更是迅速采取了針對性措施，年內對銀川、徐州、金華、泉州、惠州、廣州、合肥、寧波、東莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、無錫、南昌等18個房價上漲過快城市進行了約談、督導以及調研，進一步強化熱點城市樓市調控，穩定各地房地產市場發展。在一系列超強力度的房地產調控舉措之下，熱點城市市場降溫明顯。

??與此同時，“十四五”規劃綱要中也再次強調堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。可以預見的是，“房住不炒”作為頂層設計，將是指導行業的長期方針。

??良性循環

??2021年，個別頭部房企出現了較為嚴重的經營風險和債務違約，引發了市場不小的震動。同時，這一恐慌情緒在行業內蔓延，進一步影響到了房企融資、拿地以及銷售回款等。疊加多重因素影響，房地產行業經歷著史上最困難的時刻。

??而良性循環是一個行業健康發展的基礎，房地產行業自然也不例外。9月末，在央行2021年第三季度例會上，罕見提及與房地產相關內容，并強調做到“兩個維護”，即維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。

??12月6日，中共中央政治局會議召開，其中對于房地產的表述，首次提到了“良性循環”；之后兩天的中央經濟工作會議，也進一步明確了“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。

??高層的持續發聲，表明已經關注到當前房地產市場循環路徑遇阻帶來的風險。近期高層和主管部門頻繁釋放“暖市”信號，特別是中央經濟工作會議對明年房地產工作的定調，對穩預期起到了一定作用，最終將促進房地產市場回歸良性循環軌道，實現健康發展。

??房地產稅

??房地產稅的話題幾乎每年都會被提及，但今年可以說有一個巨大的突破，就是房地產稅試點的推進。

??2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。而近日，中國人大網又公開了兩份房地產稅改革試點相關文件。一份是財政部部長劉昆對《關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定（草案）》的說明；另一份是全國人民代表大會憲法和法律委員會對《關于授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定（草案）》審議結果的報告。

??一時間，房地產稅改革與試點快速“落地”，迅速成為了一個“現象級”討論話題。業內普遍預期，房產稅試點將于明年落地，只待公布實施的城市了。

??房貸集中度管理

??對于房地產行業來說，2021開年的第一項大事非“房貸集中度管理”莫屬。

??1月1日正式實施的銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，分檔設置房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，并對超限的銀行實施名單制管理，要求限期完成整改。

??這項房地產金融調控政策的提出，意味著資金供應端的收緊，通過房地產貸款增速的控制，來防范金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險。在此之前，高層和相關部門已多次對房地產金融問題和亂象表示了擔心，銀保監會主席郭樹清甚至撰文指出，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

??這個后來被業內稱為“兩道紅線”的房貸集中度管理制度，對2021年房地產行業的影響是十分深遠及巨大的。由此帶來的資金收緊和全面去杠桿，讓房企境內融資出現了一致性收縮，同時，國際評級機構也因此批量下調中國房企債券的信用評級，讓房企海外融資近乎停擺。隨著各地方金融機構對收緊執行力度的加強，甚至是對整改“寬限期”層層加碼式的縮短，一些金融機構“一刀切”抽貸、斷貸也時有發生。另一方面，房地產市場的持續降溫，房企銷售和回款也陷入了困境，再疊加對于房企“三道紅線”的監管要求、各地方對預售資金監管的加強，房企資金周轉壓力空前加劇。而隨著個別房企因資金鏈斷裂而出現的債券違約、債務違約和理財產品違約等，越來越多的房企陷入現金流緊張的困境，甚至進一步陷入更多違約和被擠兌的“惡性循環”之中。

??隨著三季度末“兩個維護”和“良性循環”的推出，房地產金融調控的政策風向回暖，房企的資金問題和融資環境得到了極大的緩解。但房企必須認識到的是，防范房地產金融亂象帶來系統性風險是金融制度方面的長期要求，過去的高杠桿模式已經一去不返，如何合理規劃業務、規模、債務和企業治理結構才是發展的王道。

??集中供地

??2021年，中國土拍市場迎來了一個新規則——“兩集中”供地。

??2月末，北上廣深4個一線城市以南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個熱點二線城市宣布實行“兩集中”土地出讓方式，即集中發布出讓公告，集中組織出讓活動，每年不超過3次。

??相較于以往的土拍方式，集中供地會對房企資金產生分流，能一定程度上控制土拍市場的熱度，達到“穩地價、穩房價、穩預期”的目的。

??不過，從全年集中土拍情況來看，“劇情”還是比較跌宕起伏的。首輪集中供地熱度很高，部分熱點城市溢價率高企，房企多“馬甲”圍攻地塊現象屢見不鮮。在第二輪土拍中，不少城市提高了競拍門檻，同時規則上開始打“補丁”，如限馬甲、限溢價、競配建等。在規則約束和政策調控的持續高壓下，第二輪土拍熱度果然大幅下降，甚至可以說是“遇冷”。而第三輪土拍，土拍規則相較于第二輪的“嚴苛”，開始逐步釋放“友好”信號；不過盡管如此，土拍熱度仍舊偏冷，地方企業及國企“兜底”特征顯著，民營房企拿地慎之又慎。

??二手房指導價

??最近幾年，不少熱點城市二手房市場亂象頻出，掛牌價虛高、房源頻繁調價、業主抱團漲價等行為十分“囂張”。

??為打擊樓市投機炒作，2月8日，深圳宣布推出二手房參考價制度，正式打響了地方政府對二手房價格管控的發令槍。

??隨后，多個城市相繼跟進，包括廣州、東莞、合肥、西安、成都、紹興、無錫、寧波、衢州、金華、三亞等城均建立了二手房參考價發布機制或要求進行價格核驗，引導二手房理性交易，維穩房價預期。

??二手房參考價發布機制的建立，對于打擊炒房投機的效果也比較明顯。幾個月下來，包括廣州、深圳、成都等地二手房市場降溫態勢明顯。此外，在一些二三線城市中，也有降溫加速跡象。

??學區房

??2021年，多地重拳出擊整治學區房炒作行為，讓學區房以往的“光環”正漸趨暗淡。

??自4月30日，中共中央政治局會議首次提出“防止以學區房名義炒作房價”以來，年內全國各大城市陸續展開行動，嚴查嚴打學區房炒作。據中房網不完全統計，今年以來，至少有北京、上海、廣州、深圳、重慶、西安、成都、南京、廈門、溫州、合肥、石家莊、杭州、海口、沈陽、蕪湖、濱州等17城發布了相關政策整頓學區房炒作。

??與此同時，不少城市還推行教育體制改革，通過多校劃片、教師輪崗制度、大學區招生等措施來維護優質教育資源的均衡配置，有效促進學區房降溫。

??限跌令

??2021年，在熱點城市調控不斷加碼，抑制房價過快上漲的同時，一些非熱點城市為防止當地房價過快下跌，紛紛出臺了樓市“限跌令”。

??8月11日，湖南岳陽發文規定，新建商品住房銷售價格備案后，商品房銷售的實際成交價格既不能高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，成為第一個祭出“限跌令”的城市。在8月中旬，唐山市有關部門約談了10家房地產企業負責人，旨在打壓惡意降價，保持市場健康平穩。據不完全統計，截至年底，至少有岳陽、惠州、唐山、桂林、沈陽、昆明、江陰、鄂州、孝感、張家口、株洲、永州等21個城市發布了“限跌令”，就防范房價下跌問題給出指導性意見。

??實際上，地方出臺“限跌令”一方面原因是在“穩地價、穩房價、穩預期”背景下的另類調控政策，其目的同樣是防止房價出現大漲大跌，促進房地產市場健康發展。另一方面原因在于防范金融風險，房價下跌幅度過大可能會引發房貸違約風險，不僅包括家庭住房抵押貸款，還包括房企開發貸款。而“限跌令”在一些城市的出現，更能說明地方政策調控的精準化與精細化。如果將部分城市出臺的“限跌令”解讀為放松房地產調控，多少有些夸大其詞。

??暴雷

??暴雷一詞，在近幾年的P2P行業時有出現，但在2021年的房地產行業中，它卻頻繁“出鏡”。

??事實上，房企暴雷并不是2021年才有的現象，不過以往涉及的都是中小房企或是微型房企，而這一年卻已有超過20家大型房企陷入了暴雷困境。其中影響最大的就是恒大，大量債務違約、理財無法兌付、拖欠款項、項目停工等新聞被持續曝出。

??而房企集中暴雷導致金融機構進一步收緊了對民營房企的融資，隨著出事房企數量不斷增加，購房者預期愈發悲觀，下半年房地產市場風向急轉直下。

??與此同時，國際評級機構大規模下調房企信用等級，也成為了壓死駱駝的“最后一根稻草”。一時間房企遭遇股價和美元債“雙殺”，融資更是難上加難。

??好在四季度之后房地產行業“利好”頻出，年底市場也有所回暖；同時，房企也在積極自救，不少暴雷房企也在進行資產重組，外界對于房地產行業整體預期也在持續修復中。

??保障性租賃住房

??保障性租賃住房作為完善我國住房保障體系的重要政策部署，2021年被高層連續提及，同時也提升到了更重要的高度。

??4月30日，中共中央政治局召開會議強調增加保障性租賃住房和共有產權住房供給。6月24日，國務院辦公廳發布了關于《關于加快發展保障性租賃住房的意見》。7月22日，國務院召開加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作會議，強調把發展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務。12月6日和12月10日，中央政治局會議和中央經濟工作會議中均指出要加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。

??事實上，自7月份以來，多地就陸續出臺了保障性租賃住房的政策，部分省市也制定了“十四五”時期保障房建設數量目標。據中房網不完全統計，年內至少已有上海、廣州、杭州、南京、廈門、無錫等17城公布了“十四五”期間保障性租賃住房的建設目標。

??從中央到地方，各地都在積極發力保障性租賃住房的建設工作，預計未來保障性租賃住房也將是各地住房發展工作中的一項“重頭戲”。