??中房網訊 5月26日，"2020中國房地產上市公司測評成果發布會"在上海舉行，這是中國房地產業協會、上海易居房地產研究院連續第13年發布中國房地產上市公司測評研究成果。

?   中國物業管理協會副秘書長、中物研協總經理楊熙在活動現場發布《2020物業服務企業上市公司測評報告研究成果》。預計2020年將有不低于12家物業企業將成功上市，未來兩年上市物業企業數量將超過50家。楊熙指出，物業行業與資本市場將進一步緊密相聯，借助資本力量獲得更大發展。

??報告顯示，資本市場持續看好物業行業，物業企業上市熱度延續，截止到2020年5月，共有3家A股上市企業，24家港股上市企業，39家新三板企業。

??50強房企均布局物業服務，前50強房企中，公開消息看，已經有1家A股上市企業，13家港股上市企業，兩家正在明確IPO，還有7家擬分拆上市。可以預計未來50強房企關聯物業企業都將走向資本市場。

??楊熙介紹，過去三年房企銷售面積將影響未來三年物業企業發展態勢。碧桂園過去三年的銷售面積達到2.19億平米，恒大1.6億平米，萬科1.16億平米，都超過了1億平米。

??本次物業上市企業測評，碧桂園服務榮登榜首，收入達到96.4億元，在管面積2.76億平米，利潤17.2億，儲備面積4億平米，合約面積6.85億平米。

??從物業企業上市首日市值到截止到2019年年底市值來看，從1200多億，增長到2355億，幾乎翻倍。市盈率多超20倍，而同期房地產企業一般低于10倍。

??“如果我們把房地產企業和物業企業混合在一起排名，截止到5月中旬，前50名中，有六家物業服務企業，分別是碧桂園服務、雅生活、保利物業、綠城服務、招商積余、中海物業。”楊熙指出。

??從股價看，2019年的24家物業企業，全年股價漲幅平均在63.8%，高于恒生指數9.1%的漲幅。而在今年年初新冠疫情爆發以來，截止4月30日，恒生指數下跌12.6%，相較2019年末收盤價，物管板塊平均漲幅為26.3%。

??從運營規模看，收入和資產都在大幅提升。收入均值提升36.9%，資產均值提升41.6%。其中，頭部5家物企都是超50億的營收，貢獻了近6成營業收入。增值服務收入占比20-40%。此外，楊熙指出，當前物業企業大部分收入為：基礎物業管理收入、針對業主的社區增值服務、非業主增值服務。

??從管理面積看，2019年公布在管面積的23家上市物企在管面積總量達到21.41億m2，較2018年同期增長30.1。7家在管面積超過1億平米，分化明顯。億級在管面積、千萬級，百萬級。

??管理面積來源上，一方面是外拓，加大第三方拓展。碧桂園、雅生活、永升服務的并購都非常活躍。

??從盈利能力情況看，凈利潤均值同比上升32.4%至2.95億元。

??增值服務毛利率通常在40左右，遠高于基礎物業管理服務的百分之十幾。

??從抗風險能力看，資產負債率整體逐年下降，行業抗風險能力較強。

??從增長率情況看，上市物企的營業收入、在管面積、凈利潤的增幅都超過了30%，增長率持續上揚。

??從創新能力看，物業企業在智慧科技上投入較大，超過四成的企業將20%以上的資金用于高新技術方面的投入，該項僅次于企業用于收并購的投入，成為企業第二大戰略用途。

??單位面積創收、人均管理面積、人均產出、人均利潤等指標都在持續增長，26家上市物企人均產出和人均凈利潤分別為24.6萬元/人和3.2萬元/人，均高于行業平均水平，運營效率提升。

??從社會責任情況看，物企納稅額持續增長、解決30多萬人就業，積極參與中國物協推動的“社區的力量”扶貧行動，全面參與社區防疫工作，展現良好社會形象。

??以下為文字實錄：

??尊敬的劉部長，尊敬的馮會長，沈會長，各位嘉賓，各位朋友大家上午好！接下來由我為大家發布2020年物業服務企業上市公司測評報告。

??首先我們來看一看中國物業管理行業資本市場的整體狀況，在2019年中國房地產市場持續創下新高，它的銷售金額達到16萬億，它的銷售面積達到17.16億平米，從2011年以來，連續九年中國房地產竣工面積超過九億平米左右，接近十億平米，這些都將持續不斷為中國物業管理行業發展，提供新的增量。我們看到當前的中國物業行業的資本市場上有三家已經在A股上市，24家在港股上市，還有39家在新三板掛牌。我們看到Top50房企在多元化發展的時候，首先都會選擇在物業行業做相應的布局，今天Top50房企他們所屬關聯物業服務企業，有半數進入物業服務企業百強，1家在A股上市，13家在港股上市，有兩已經地表目前沖擊IPO，還有擬公開上市，我們看到Top50房企都有將所屬物業管理公司上市相關的打算。在房地產行業有一句話過去三年拿地的面積，可能決定未來三年房地產行業的排名和格局，物業管理行業除了有增量以外，還有增量的物業管理，我們過去三年房企銷售面積將會極大影響未來三年物業服務企業它的發展格局。

??我們看到從2017年到2019年三年過程中有三家房企在過去銷售面積超過一億平米，分別碧桂園2.2億平米，恒達1.7億平米，萬科1.1億平米，可以預見這些銷售面積都將逐漸轉化為物業服務企業和約儲備這將極大支撐這些企業未來快速的發展。我們看一看物業服務企業上市公司的一些具體情況。在今年的一個測評分析中，我們看到碧桂園服務奪得今年物業上市企業的榜首，從中國資本市場來看，我們看到物業服務企業從上市首日市值和到2019年3月份的市值對比，上市首日一千兩百億左右，到12月31日市值達到兩千三百五十億接近翻倍，物業服務企業市盈率相對于房企高出幾倍，我們丁總曾經提到如果把房企和物業企業市值來看的話，會看到不一樣的情況，去年差不多時候，碧桂園做一個排名可能接近20，今年看到5月份的數據，今天把房地產行業和物業企業放在一起，前50強有企業可以進入50強，他們能夠在整個市值方面能夠進入整個房地產和物業上市公司混合排名。

??剛剛我們看到說房地產企業上市在去年一年它的平均值上漲30%左右，目前在去年平均漲幅達到63.8%，同期恒生指數9%左右，尤其在今年新冠疫情期間整體下降了百分之十幾，我們物業服務企業整個板塊也是逆勢突圍，上漲幅度達到26%，從整體上運營規模來看的話，物業服務企業收入和資產都在協同提速，我們看到上市物業服務企業分化開始加劇，今天把上市27家物業服務企業分成十億元以下的，十億到五十億以及五十億以上，我們看到頭部20%，五家物業服務企業，貢獻整體上物業服務整體收入差不多近六成的營業收入，在業務組合上也越來越多元化。首先基礎物業管理服務，這兩年隨著物業服務邊界不斷拓展，尤其拓展到城市運營層面之后，其實打開了物業服務企業服務更多的類型，不僅僅在接管住宅和寫字樓，包括很多商場機場，醫院學校包括很多城市都在做相應的接管，這為我們基礎物業服務提供了非常強勁的動力。

??另一塊就是社區增值服務以及非業主增值服務，從在管面積來看，今天上市企業分化加劇情況比較嚴重，集中度不斷提升，很多服務企業它的在管面積已經達到上億，儲備和合約面積也是上億的規模，我們行業里面也有千萬平米和百萬平米量級的企業，整個行業量級也在提升加速。我們講到物業企業規模的增長，一方面是更多的突破服務的邊界，多元化的一些增長，另一方面我們物業服務企業大力加大第三方市場拓展，除了來自于開發企業關聯的物業服務之外，同時還有一個非常重要的因素，也是這兩年我們看到的由于資本的助力很多上市物業服務企業加大并購整合力度，所有上市物企都并購整合作為募集資金第一大用途，在過去一年無論碧桂園服務，還是亞生活，還是永升在整個并購市場上都非常活躍。

??從物業服務企業盈利情況來看，物業服務企業2019年的凈利潤的均值同比上升32.4%，今天我們看到物業服務企業所處的各種服務類型里面基礎的物業服務差不多毛利率在10%到20%左右，但是增值服務毛利率將遠高于基礎物業服務業領域，一般在3%到10%左右，這也是布局新的增長點，從企業抗風險能力來看，物業服務企業風險持續下降，它整體的抗風險能力是非常強悍的。從成長潛力幾個核心的指標，無論從營收，凈利潤還是在管面積和總資產來看，物業服務企業在過去一年都取得了30%以上的持續的增長，整體的發展速度都是非常快的。從創新能力來看，今天大多數上市物業服務企業，都已經擁有智慧物業平臺或者自己投入重金研發或者找到第三方合作伙伴共同研發，基本上都已經擁有智慧物業平臺，當然頭部的物業服務企業，跟百度，跟騰訊，跟阿里，跟華為聯手連接，科技賦能也幫助物業服務企業提高管理面積，提高物業服務企業創收的能力。我們看到物業服務企業人均凈利潤，在2019年能達到3.2萬元，這也是行業的標桿遠遠超過行業平均水平。這里面科技賦能物業發展也是非常重要的因素。

??從社會責任來看，物業服務企業積極履行納稅的義務和責任，上市物業服務企業共解決了35萬人就業問題，我們物業服務企業在2019年積極參與中國物業管理協會倡導社會的力量扶貧的戰役，在今年年初為了抗擊新冠疫情，我們物業服務企業堅守在防疫第一線作出了很多付出和努力，但是這些努力也確實彰顯我們上市企業的品牌和美譽度，得到業主更多的認可。接下來我們展望一下未來資本市場發展的情況，首先其實重點還是要關注我們新三板市場，整個新三板物業服務企業在前兩年有一個比較高速的發展，總計有70家物業服務企業曾經在新三板掛牌，已經有40家摘牌還有在新三板上面，摘牌的企業大部分奔赴港股上市，新三板還在的企業公布的數據來看，美的市值達到3.7億其他企業只是美的的零頭，從新三板盈利和凈利潤來看，有20%多，會比剛剛講的低10%，根據港交所要求當時已經公告了六家物業服務企業，符合港股上市基本要求，包括美的，贏中等等，我們持續與企業交流過程中發現，過去幾年里有大量的服務企業抓住市場機遇，他們本身利潤和相關要求已經達到港交所上市要求，也預計未來兩年登陸資本市場，我們把它稱之為物業潛力的獨角獸，未來一兩年將在資本市場上市登陸。我們預計物業服務企業上市熱潮將會延續，今年受疫情影響上市受到一定影響，今年預計有12家以前的物企上市，我們認為今年應該不低于去年整體的數量，而且未來兩年里面，我們物企整體上市數量應該會超過50家以上。

??很顯然物業服務企業當遇到資本市場之后，借助資本的力量得到了更大的發展，我們也衷心的祝愿未來有更多的潛力的物業服務企業等于登陸資本市場能夠和資本市場有更好的對接，能夠在未來取得更大的發展，謝謝。