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??7家開(kāi)發(fā)商競(jìng)逐，241輪較量，溢價(jià)率53.1%，濟(jì)南土地拍賣(mài)出現(xiàn)了2018年以來(lái)土地競(jìng)價(jià)輪次最高紀(jì)錄。

??時(shí)隔6年，“價(jià)高者得”土地拍賣(mài)再次回歸，濟(jì)南迎來(lái)多宗土地激烈競(jìng)價(jià)。10月30日，濟(jì)南出讓土地共11宗，其中居住用地10宗，工業(yè)用地1宗，總成交面積29.6萬(wàn)平方米，總成交額41.5億元。

??雪山A1地塊、鳳凰路住宅組團(tuán)地塊和彩石地塊三組地塊引來(lái)了多家房企爭(zhēng)搶，同時(shí)掀起激烈競(jìng)價(jià)。鳳凰路住宅組團(tuán)地塊競(jìng)價(jià)241輪，由中電建溢價(jià)率53.1%摘得；彩石地塊競(jìng)價(jià)236輪，由保盛溢價(jià)率50.17%摘得；雪山A1地塊競(jìng)價(jià)49輪，由中海溢價(jià)率6.38%摘得。

??“之所以受關(guān)注，主要因?yàn)檫@是濟(jì)南解除土拍最高限價(jià)之后的第一場(chǎng)土地拍賣(mài)。11宗土地，7宗底價(jià)成交，4宗溢價(jià)成交，最高溢價(jià)率53%，說(shuō)明濟(jì)南樓市冷熱不均，溢價(jià)土拍只存在于濟(jì)南東部熱點(diǎn)板塊。”卓易數(shù)據(jù)濟(jì)南公司總經(jīng)理李濱表示，其實(shí)這次溢價(jià)率沒(méi)有很夸張，雖然競(jìng)價(jià)輪次200多次，感覺(jué)很搶手，實(shí)際上是因?yàn)槊看渭觾r(jià)幅度只有100萬(wàn)元，這次土地拍賣(mài)算不溫不火。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜則表示，此次土地拍賣(mài)結(jié)果，可以看出中電建、保盛和中海等企業(yè)都展現(xiàn)出了強(qiáng)烈的競(jìng)購(gòu)意愿，并且成功拿下了土地，這表明市場(chǎng)對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心仍然很強(qiáng)，也說(shuō)明了這些企業(yè)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好。

??對(duì)于企業(yè)拿地后的規(guī)劃情況，記者分別致電致函中電建、寶盛以及中海，截至發(fā)稿未收到回電和采訪回復(fù)。

??熱點(diǎn)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈

??這是濟(jì)南取消最高限價(jià)及競(jìng)品質(zhì)拍地條件后的首場(chǎng)土地拍賣(mài)。

??據(jù)克而瑞濟(jì)南數(shù)據(jù)顯示，拍出輪次最多的當(dāng)屬鳳凰北路以西、商貿(mào)城路以南住宅組團(tuán)地塊，企業(yè)參與熱度最高，競(jìng)拍階段引來(lái)中海、華潤(rùn)、保利置業(yè)、建發(fā)、中電建和海信、瑞馬共7家企業(yè)的角逐，最終經(jīng)過(guò)241輪較量，被中電建以69486萬(wàn)元的價(jià)格收入囊中，樓面價(jià)9626元/平方米，溢價(jià)率53.1%。

??其次是彩石片區(qū)旅游路以北、蟠龍路以西ECS05-1地塊，吸引了中海、綠城、中電建、鑫都、保盛等5家企業(yè)報(bào)名，經(jīng)過(guò)236輪較量后，被保盛集團(tuán)以70642萬(wàn)元的價(jià)格斬獲，樓面價(jià)10362元/平方米，溢價(jià)率50.17%。

??雪山二期剩余A-1地塊也引來(lái)了中海、綠城兩家房企的爭(zhēng)搶，最終經(jīng)過(guò)49輪較量，被中海以79985萬(wàn)元的價(jià)格摘得，樓面價(jià)6915元/平方米，溢價(jià)率6.38%。

??“這批次供地溢價(jià)率看起來(lái)很高，但總體來(lái)看還沒(méi)有到特別‘瘋狂’的程度。”一位濟(jì)南房企從業(yè)人士表示，多數(shù)房企都經(jīng)歷過(guò)實(shí)施限高政策前土地市場(chǎng)過(guò)熱的時(shí)候，現(xiàn)在都處于比較理智的狀態(tài)。恢復(fù)價(jià)高者得有利于特別核心地段、適合做改善素質(zhì)的土地恢復(fù)正常價(jià)值，更加考驗(yàn)房企打造產(chǎn)品能力和對(duì)土地質(zhì)素的理解。

??實(shí)際上，今年10月上旬，濟(jì)南市首次試行觸發(fā)最高限價(jià)后現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)的土地拍賣(mài)規(guī)則，即有地塊經(jīng)123輪競(jìng)價(jià)后搖號(hào)成交，隨即濟(jì)南市自然資源與規(guī)劃局發(fā)布公告，對(duì)即將競(jìng)拍的兩批土地的競(jìng)買(mǎi)規(guī)則做出調(diào)整。這兩批土地，已經(jīng)在此前的9月15日、9月20日發(fā)布出讓公告。

??對(duì)于公告中提及的競(jìng)買(mǎi)規(guī)則做了調(diào)整并沒(méi)有明確說(shuō)明，僅表示“詳見(jiàn)掛牌文件”。翻閱新公布的掛牌文件與此前掛牌文件對(duì)比發(fā)現(xiàn)：從“本次公告出讓城鎮(zhèn)住宅用地設(shè)立最高限價(jià)”改為了“按照價(jià)高者得原則確定競(jìng)得人”。

??這意味著最高限價(jià)和現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)規(guī)則都退出了土地拍賣(mài)市場(chǎng)。

??“按照新公布的掛牌文件，土地競(jìng)拍不再與最高限價(jià)掛鉤，而是采用‘價(jià)高者得原則’，這意味著開(kāi)發(fā)商可根據(jù)市場(chǎng)需求和自身情況來(lái)決定報(bào)價(jià)，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的資源配置作用。”柏文喜表示，同時(shí)取消限價(jià)可增加土地市場(chǎng)的活躍度，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)和創(chuàng)新，提高土地利用效率。

??今年以來(lái)，濟(jì)南市住宅用地供應(yīng)量偏少且供地較晚，整體供地質(zhì)量也較為一般，使得當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)尚未被完全激活，拿地企業(yè)仍以當(dāng)?shù)貒?guó)資背景企業(yè)為主。

??今年4月底，濟(jì)南市首批次12宗土地全部底價(jià)成交，其中9宗為商業(yè)地塊，3宗為住宅用地；6月底，8宗宅地出讓略顯起色，多宗地溢價(jià)成交，熱門(mén)地塊也迎來(lái)多家房企“搶地”，最終8宗宅地溢價(jià)成交5宗，底價(jià)成交2宗，終止出讓1宗；7月中旬，8宗土地再次全部底價(jià)成交。

??“從近兩年供地情況來(lái)看，濟(jì)南供地有一個(gè)特征，上半年基本不供地，下半年則是基本每月都會(huì)供地，某種程度上來(lái)說(shuō)，越往后土地質(zhì)素可能越好。”李濱表示，這一批次的供地從數(shù)量、質(zhì)素來(lái)看相較于前三季度的供地是有比較明顯的提升，這批次的地塊都是改善型，數(shù)量較多，位置都有參考物可以借鑒，有成熟的客戶做出判斷。

??未來(lái)濟(jì)南東部主城的產(chǎn)品還是做改善有溢價(jià)機(jī)會(huì)，所以本次土地拍賣(mài)東部+低密兩大改善屬性的用地依舊受到房企的青睞，傳統(tǒng)剛需被摒棄只能被動(dòng)外溢到更東部的板塊。

??一位濟(jì)南樓市觀察者也表示，由于濟(jì)南近兩年土地成交有限，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)土地被各開(kāi)發(fā)商瘋搶，土地價(jià)格已經(jīng)恢復(fù)至2018年的水平。而非核心區(qū)或者有硬傷的土地將逐步無(wú)人問(wèn)津，土地市場(chǎng)將持續(xù)分化。

??李濱進(jìn)一步分析，從今年土地供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，后面大概率也沒(méi)有特別優(yōu)質(zhì)的地塊，這波供地也可能是今年最高峰。

??最高限價(jià)政策施行6年落幕

??濟(jì)南土地市場(chǎng)的“史上最嚴(yán)調(diào)控”政策還要追溯至2017年，在當(dāng)年的長(zhǎng)清、章丘土地拍賣(mài)中，土地溢價(jià)率居高不下，一度最高達(dá)401%。

??為引導(dǎo)企業(yè)理性拍地，降低溢價(jià)率，2017年8月，唐冶土地拍賣(mài)中“最高限價(jià)”政策首次落地。政策規(guī)定，在達(dá)到最高限價(jià)后啟用三種方式，當(dāng)時(shí)掛鉤配建政府儲(chǔ)備性安置房面積確定競(jìng)得人。

??政策從2017年8月落地到當(dāng)年年底，先后有15宗住宅用地“熔斷”，僅2017年“8·4唐冶土地拍賣(mài)”和“8·11漢峪土地拍賣(mài)”，就有12宗地（組團(tuán)）“熔斷”。

??2018年成為濟(jì)南土地市場(chǎng)的一道分水嶺，企業(yè)拍地開(kāi)始冷靜下來(lái)，全年只有1次“熔斷”。

??2021年在“兩集中”供地、“三道紅線”降杠桿后，土地市場(chǎng)趨冷，底價(jià)成交成為主流，全年未有1宗住宅土地“熔斷”；2022年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“局部小熱、整體大冷”的特點(diǎn)，全年只有2宗住宅用地“熔斷”；進(jìn)入2023年，受樓市“小陽(yáng)春”帶動(dòng)，6月先后有3宗住宅用地“熔斷”，樓市全面松綁后，10月圍子山地塊再次“熔斷”。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，從前后6年時(shí)間來(lái)看，濟(jì)南土地市場(chǎng)至少有29次住宅用地“熔斷”。

??回顧濟(jì)南土地限價(jià)歷史，可以分為三個(gè)階段：第一個(gè)階段開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)安置房、儲(chǔ)備性公有房階段，從2017年到2021年年中，該期間開(kāi)發(fā)企業(yè)需配建的安置房總面積超過(guò)了46萬(wàn)平方米；

??第二階段“限地價(jià)競(jìng)建筑品質(zhì)和建設(shè)進(jìn)度”，從2021年四季度到2023年上半年；

??第三階段“搖號(hào)拼手氣”，從2023年8月29日至2023年10月9日。

??這一路，濟(jì)南土地拍賣(mài)市場(chǎng)從取消唯一土地熟化人制度到價(jià)高者得，到控溢價(jià)率的安置房，再到曇花一現(xiàn)的預(yù)選和搖號(hào)，現(xiàn)如今又回到最初的起點(diǎn)。參拍者也由國(guó)有企業(yè)、私營(yíng)民企的百花齊放變成了現(xiàn)在的央企國(guó)企平臺(tái)一枝獨(dú)秀。

??而最高限價(jià)政策的取消，與土地財(cái)政也有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。

??土地出讓收入一向在地方政府收入中占據(jù)不小的份額。

??近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡不振，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆闇p弱，很多城市賣(mài)地都靠城投公司“兜底”。

??2022年8月份，濟(jì)南市第二批集中供地，拿地的多數(shù)是各區(qū)縣城投公司；2023年7月供地中，濟(jì)南城投以底價(jià)18.5億元拿下其他開(kāi)發(fā)商無(wú)人問(wèn)津的濟(jì)鋼片區(qū)5宗土地。

??數(shù)據(jù)顯示，2022年濟(jì)南市一般公共預(yù)算收入1001億元，政府性基金收入547億元，同比近乎腰斬。由于政府性基金收入銳減，濟(jì)南2022年的土地財(cái)政依賴度下滑明顯，不到40%，而2020年和2021年分別為48%和51%。

??進(jìn)一步看濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)，近兩年房?jī)r(jià)窄幅波動(dòng)，2023年新房成交明顯回升。2021年以來(lái)，濟(jì)南二手房?jī)r(jià)格整體波動(dòng)，但基本處于15000~17000元/平方米。濟(jì)南在年初放開(kāi)限購(gòu)政策，市場(chǎng)活躍度明顯回升，上半年成交面積和金額都處于近幾年高位，有望對(duì)土地出讓金額形成一定支撐。

??“濟(jì)南此次土地拍賣(mài)某種程度上來(lái)講，釋放的信號(hào)意義具有全國(guó)標(biāo)桿性，土地市場(chǎng)起來(lái)了說(shuō)明市場(chǎng)是有需求的。制度方面，市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障，現(xiàn)在住房制度在改革，土地競(jìng)拍規(guī)則在改革，‘價(jià)高者得’規(guī)則的重現(xiàn)，也是市場(chǎng)化的方向。同時(shí)也有助于做一些高品質(zhì)和保障房企的盈利空間，盈利空間對(duì)房企影響還是很大。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。