土地彭紅俠 2024-07-29 09:49:24 來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)
??被萬科退還的地塊，終于翻倍成交。
??7月25日，北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）H地塊HD00-0401-0120、0132、0162地塊公開出讓，海開、中海、保利+建工3家房企及聯(lián)合體報名。經(jīng)過3手線上報價和5手現(xiàn)場報價，最終由保利+建工聯(lián)合體以89.01億元、3.5%溢價率成功拿下，成交樓面價5.46萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價9萬元/平方米。
??今年上半年，海淀區(qū)出讓了2宗宅地。一宗為2月22日，港中旅搖中的中關(guān)村翠湖地塊，成交價28.865億元，與中海合作開發(fā)為西山觀復(fù)；另一宗為6月4日，海開79.17億元摘得的永豐南地塊，總成交金額108.04億元。
??相比以往地塊成交盛況，此次海淀永豐地塊稍顯冷清。相關(guān)研究機構(gòu)人士認為，這是由于上半年已有多宗地塊入市，且周邊在售項目仍有庫存，同時地塊總價較高，因此沒有出現(xiàn)激烈爭搶的局面。
??此次海淀永豐地塊89.01億元成交總價，在北京宅地出讓歷史上并不多見，其土地總價僅次于1個月前中建智地112億元拿下的朝陽巨無霸地塊，成為海淀區(qū)“新地王”。
??“19號地”回爐
??值得關(guān)注的是，該地塊屬于二次出讓，在2016年11月，分別經(jīng)過38輪和52輪競價觸頂，并在與保利、綠地、首開等鏖戰(zhàn)100%自持70年和多輪方案評審后，萬科住總聯(lián)合體最終分別以50億元、59億元斬獲海淀永豐18號地和19號地。
??據(jù)悉，18號地塊已被萬科開發(fā)為萬科翡翠書院，項目為租賃住宅，只租不售，戶型為主打90平方米三居室和180平方米的疊拼別墅。而拿地僅1年，住總就從19號地塊退出，隨后萬科也萌生退地念頭，最終于2021年折價退還，也就是今日重新拍賣的海淀永豐地塊。
??對于萬科退地的原因，相關(guān)研究機構(gòu)人士認為，全部自持租賃，收益低并且資金回籠速度慢。為解決資金問題，萬科曾提出眾籌方案，選擇周邊企業(yè)參與眾籌，幫助這些企業(yè)的員工解決住宿問題。參與眾籌的企業(yè)早期進行眾籌投資，同時向北京萬科提交相應(yīng)的眾籌項目運營費用，在項目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，萬科則負責(zé)為社區(qū)提供高效便捷的物業(yè)管理和配套經(jīng)營服務(wù)。
??不過對于萬科自持眾籌的做法，高級經(jīng)濟師、北京市眾明律師事務(wù)所律師宋庭敏表示，眾籌涉及融資和項目公司股權(quán)問題，也涉及土地使用權(quán)出讓后的監(jiān)管問題，更重要的是此舉難以看出贏利點。
??以常規(guī)出租來算，按照翡翠書院此前公布的租金方案，以年租金2400元/平方米且100%滿租的情況計算，項目第一個10年年租期收取的租金總額為33.3億元。
??這也就意味著，該項目至少需要30年租賃期全部租金收入，才能勉強覆蓋109億元的土地成本。如果再考慮上建安、財務(wù)、管理、融資成本，以及折舊、貼現(xiàn)等因素，項目的投資回收期將會更加漫長。
??而隨著該地塊再度上市，其出讓條件已進行了改變，土地出讓價格也大幅增長。此次出讓起拍價為86億元，土地合理上限價格103億元；而2016年拍賣時該地塊起拍價僅為44億元，土地合理上限價格59億元。可以看出，8年后，該地塊地價以及土地合理上限幾乎接近翻倍增長。
??“地價大幅提升，主要是受市場發(fā)展的推動。自2016年至今，北京經(jīng)濟水平、人均收入以及地塊周邊配套等均在發(fā)展，地塊價值也隨之水漲船高。從位置上看，該地塊周邊生活配套逐漸豐富，同時疊加海淀區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源，總體價值較高。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪說。
??永豐北踏入“9萬關(guān)”
??作為海淀近幾年供地的主要區(qū)域，這幾年新盤扎堆于永豐北。
??幸福里潤園、中海匯德里、中海富華里、棲海澐頌實際成交均價約8.2萬元/平方米~8.3萬元/平方米。今日競拍的保利建工地塊指導(dǎo)價，相比上述項目上漲近8000/平方米。
??1個月前，海開摘得的永豐南地塊指導(dǎo)價定9.3萬元/平方米，地塊臨近16號線永豐南站，一站西北旺、三站西二旗，未來可以承接西北旺的改善需求，位置比永豐北部更融入海淀通勤圈。
??地塊北側(cè)臨近的富華里匯園、富園，去化率87%、53%，均已進入中尾盤階段。從價格上看，匯園網(wǎng)簽均價8.2萬元/平方米，可售存量所剩無幾。富園期房網(wǎng)簽均價約8.4萬元/平方米、現(xiàn)房均價約8.7萬元/平方米，但是富園期房和現(xiàn)房都將于2025年交房，很快就能入住。而今日競拍的永豐北地塊要到2027年左右才能交房。
??產(chǎn)品上看，永豐北地塊容積率1.7/2.0，控高36米。而富華里富園容積率1.5，8~10層小洋房，匹配中海高端產(chǎn)品系，西側(cè)緊鄰西玉河濕地公園，產(chǎn)品力相對更強勢。
??對比之下，今天9萬元/平方米不臨鐵的永豐北地塊，多少會有價格下調(diào)的壓力。未來指導(dǎo)價是否能夠兌現(xiàn)，取決于歷史成交數(shù)據(jù)和板塊未來的規(guī)劃發(fā)展，更取決于當下樓市的信心。
??退地潮涌現(xiàn)
??當前樓市環(huán)境下，如萬科一般退地的情況并不罕見。自2021年開始，各地退地案例不斷增多。
??公開資料顯示，2021年最早的一宗退地事件，是蘇寧環(huán)球于2月退還安徽蕪湖未開發(fā)的12.3萬平方米商辦地；2021年7月9日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告稱正式退回佛山嶺南天地7號、8號地塊。
??近兩年，房企退地現(xiàn)象更為密集。就在今年7月初，華潤在福州鼓樓斗池路拿下的地塊也被退出。2014年6月，華潤以底價9.2億元競得該地塊，這個項目分3個地塊開發(fā)。西區(qū)潤和郡安置房部分已交房，原計劃建設(shè)4棟商務(wù)樓及1棟4層商業(yè)中心的東區(qū)未曾開發(fā)。
??近日鼓樓區(qū)洪山鎮(zhèn)政府在福州市12345平臺回復(fù)市民稱：華潤對未開發(fā)部分無建設(shè)計劃，提出退地申請，市相關(guān)職能部門正與華潤公司對接開展后續(xù)工作。
??綜合來看，這些退地房企中超過半數(shù)存在資金問題和經(jīng)營壓力。而即便是華潤這樣的品牌實力房企，在寫字樓商辦產(chǎn)品投入大、變現(xiàn)周期長，還有自持、配建等壓力下，面對不確定項目沉淀資金，也會選擇退地將更多的資源投入到主力項目中。
??有人退出，自然有人補進，這些被退的地塊重新上架，會被更有實力的開發(fā)商拿下。比如今日競拍的永豐北地塊，重新出讓后由保利和建工聯(lián)合體拿下。
??融信、融創(chuàng)等出險房企拿下的地塊，因資金鏈緊張而轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)，接盤方中雖然也閃現(xiàn)有中小房企身影，但那些房企中不少自身也存在資金風(fēng)險，主要還是被市場占有率較高的實力房企接盤。
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2024-07-19截至2024年6月30日，萬科擔(dān)保余額524.98億元，占公司2023年末經(jīng)審計歸屬上市公司股東凈資產(chǎn)的比重為20.93%。
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
