房地產行業(yè)經歷了2011年的低谷，2012年可謂迎來了回暖。開發(fā)商們“以價換量”的銷售策略迅速完成了救贖，并不斷創(chuàng)下業(yè)績新高。政策的松緊博弈，降息降準的輔助，需求的重新釋放，成交的量價齊升，這些都可看做是今年樓市的一道靚麗風景。

  樓市：今年很“糾結” 明年“冰火兩重天”

  在中原地產華北區(qū)域董事總經理李文杰眼里看來，今年的樓市可以用“糾結”一詞來描述。消費者層面，年初大家都對今年普遍悲觀，意外的是樓市成交量反彈力量強勁，去庫存化進程很快；房企層面，面臨最大的挑戰(zhàn)是“政策走向的不確定性”，由于集中度進一步加快，大企業(yè)回籠資金的能力越來越強，但是是否增加土儲始終糾結。

  眼下，隨著樓市的回暖，越來越多的人給出明年房價暴漲的猜測和對賭。做為樓市風向標的北京也一度出現“一房難求”的局面。對于這種情況，李文杰表示，觸底反彈、積壓需求的釋放及去庫存化導致了北京樓市火爆。從市場反映來看，剛需戶型價格反彈較快，城區(qū)價格反彈加快，說明目前市場的總體購房人群依然是首次置業(yè)和改善型購房，但是這個氣氛也會帶動多次改善的客戶跟風進場。而目前股市低迷，儲蓄資金進入樓市始終是需求預期被放大的客觀基礎。按照目前的趨勢，春節(jié)前后依然是買房的好時機。

  對于明年的房地產市場趨勢，李文杰認為往往一面倒的看好預期，反而會帶來完全不同的結局。從目前情況看，明年資產價格上漲壓力加大，通脹形勢依然嚴峻，政府會首先控制價格。隨著這種預期的增多，會帶來更不確定的調控政策，未來調控從緊是大概率事件。況且政府已經表態(tài)，不會放任量價齊漲的局面不管，因此調控依然會繼續(xù)，個別時候甚至可能會更嚴格。價格的上漲和政府調控的雙重壓力最終會導致價格不會出現太大波動，因此他判斷2013年樓市總體會保持穩(wěn)定。但部分二三線城市由于嚴重的供過于求，而一線城市和部分二線城市由于受到公共資源比較集中的影響，是供不應求。因此明年各地樓市會呈現“冰火兩重天”的局面。

  房產稅不會全面鋪開 城鎮(zhèn)化必將帶動下一輪房地產高潮

  對于社會普遍關注的房產稅問題，李文杰認為房產稅是否出臺和調控關系不大，屬于對房地產稅種優(yōu)化的范疇。在其看來，明年試點城市會擴大，但不會全面鋪開。李文杰同時表示，應該支持財產公開，公開房地產權屬面向公眾的查詢，發(fā)揮群眾的監(jiān)督作用；其次，要對超過人均面積標的房產征收房產稅。同時，對于已經繳納70年的出讓金進行沖抵。

  關于十八大報告中提及的城鎮(zhèn)化問題是否又將帶動房價新一輪的高漲？在李文杰看來，城鎮(zhèn)化必將帶動下一輪房地產的高潮，而且會持續(xù)十年以上。同時，城鎮(zhèn)化進程受戶籍、社保、教育、醫(yī)療、產業(yè)等諸多公共資源布局的牽制。如何解決這些資源的統(tǒng)籌分配問題，將是城鎮(zhèn)化下一步政府所面臨的最大挑戰(zhàn)和不確定性。

  開發(fā)商有回歸一二線城市趨勢 養(yǎng)老地產存風險

  目前，房企面臨最大的挑戰(zhàn)是“政策走向的不確定性”，由于房企的集中度進一步加快，大企業(yè)回籠資金的能力越來越強，但是否增加土儲始終糾結。對于近期全國地王頻出這一現象，李文杰認為開發(fā)商拿地謹慎，有從三四線城市回流至一二線城市的趨勢。而房企應首先應了解政策的核心，才能在土地儲備、回籠資金 及營銷政策方面能夠把握好節(jié)奏。高周轉的快銷產品線這兩年證明是個大方向。

  眼下，越來越多房企加入到養(yǎng)老地產的開發(fā)陣營，在他看來，養(yǎng)老地產應該屬于產業(yè)地產，屬于朝陽板塊，但是目前政策不清晰、投資周期長、風險高。