關于印發《關于本市非居住存量房屋改建和轉化租賃住房工作的指導意見（試行）》的通知

??各有關單位：

??經市政府同意，現將《關于本市非居住存量房屋改建和轉化租賃住房的指導意見（試行）》印發給你們，請認真按照執行。

??市住房城鄉建設管理委

??市房屋管理局

??2018年12月5日

關于本市非居住存量房屋改建和轉化租賃住房工作的指導意見（試行）

??為加快培育和發展本市住房租賃市場，建立租購并舉的住房制度，有效緩解供需適配和職住平衡問題，按照國務院辦公廳《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）、上海市《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見》（滬府辦〔2017〕49號）以及《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的實施意見>工作任務分解表》（滬房健聯辦發〔2017〕1號）等規定，制定本指導意見。

??一、適用范圍

??非居住存量房屋改建和轉化租賃住房，是指具有一定規模且不動產權證載用途為辦公、商業、旅（賓）館、廠房、倉儲等非居住類型的現有存量房屋，在其現有用地性質經區政府根據《關于加快培育和發展本市住房租賃市場的規劃土地管理細則（試行）》（滬規土資規〔2017〕3號）評估認為暫無法轉型為租賃住房用地的，由實施單位按照有關要求對其進行改建和裝修，未取得或已注銷《特種行業許可證》，且經政府相關部門審核認定為租賃住房并允許在一定時間內向市場提供住房租賃服務的行為。

??非居住存量房屋改建和轉化租賃住房的最小規模原則上不少于50套。實施單位可以是房屋的不動產權利人，也可以是受房屋不動產權利人委托、今后將實際開展租賃運營的，具備企業法人主體資格，具備一定經營規模、較強管理能力和良好社會信譽，能依法履行租賃住房治安和人口管理責任的相關機構。

??二、改建和轉化原則

??（一）職住平衡和供需適配的原則。非居住存量房屋改建和轉化租賃住房，應符合城市總體規劃、區域功能定位和產業發展等要求，原則上應重點在高校及科研院所周邊、科創園區、產業集聚區、商業商務集聚區，以及交通樞紐地區（含軌交站點周邊）等交通便捷、生產生活便利、租賃住房需求集中的相關區域開展和實施，有效緩解供需匹配和職住平衡問題。鼓勵實施單位充分考慮城市運行和服務保障行業務工人員的住房需求。

??（二）以區為主、守住底線、規范運營的原則。在保證房屋結構安全、消防安全、治安管理安全、配套滿足的前提下，由區政府指定部門牽頭，組織區其他相關部門進行聯合會審，建立審核認定通道，引導企業按要求實施改建和轉化，規范有序地開展運營。

??（三）用地性質、房屋類型和建筑容量不變的原則。非居住存量房屋改建和轉化租賃住房不改變基地原有建設用地規劃性質、房屋類型和建筑容量控制指標。不得采用“拆落地”方式。使用期間若按城市規劃需要拆除的，按改建和轉化前的房屋用途和建筑面積予以補償。

??三、改建和轉化要求

??申請非居住存量房屋改建和轉化租賃住房的項目應滿足以下基本要求：

??（一）權屬合法。申請項目應為依法登記取得不動產權證或有其他合法權屬證明的合法建筑。房屋不存在查封登記、異議登記和違法搭建等限制交易的情況。房屋已完成抵押登記的，應取得抵押權人同意改建和轉化的書面證明材料。

??（二）結構安全。申請項目房屋結構上應符合安全牢固的要求，同時應由有資質的第三方專業房屋檢測機構提供有效的房屋安全檢測報告，確保房屋結構安全。

??（三）消防安全。申請項目應按照旅館的消防技術標準進行設計和施工，消防手續辦理和日常消防管理應符合本市相關要求。

??（四）技防安全。申請項目應做好安全技術防范系統建設，并按照不低于《住宅小區安全技術防范系統要求》（DB31/T294-2018）和《關于做好公共租賃住房技防系統建設工作的通知》（滬房管保〔2012〕319號）等文件、技術標準中公共租賃住房的技防要求配置設施。

??（五）環保衛生。申請項目應符合環保、衛生部門關于室內空氣質量和生活飲用水等相關要求并辦理環評手續，選址應遠離各類污染源，避開機場70dB以上噪聲影響區等不宜居住區域；改建和轉化后的租賃住房應當具備良好的衛生、通風和采光等居住條件，具備污水納管條件。

??（六）設施配套。申請項目應符合不同產業空間的功能定位、發展方向和用地結構的引導要求，能滿足基本公共服務和市政基礎設施配套要求。

??（七）面積合規。申請項目人均承租面積、居住人數限制等應當符合國家和本市的相應規定（參照宿舍標準改建和轉化的，人均承租面積不得低于4平方，每間房間居住人數不得超過8人；其他的，人均承租面積、居住人數限制等應當符合《上海市居住房屋租賃管理辦法》的相應規定）。

??（八）技術標準。除消防技術標準外，租賃住房的其他設計、建設和管理要求應分別按照國家及本市的規范和技術標準開展改建和轉化工作。

??四、改建和轉化程序

??（一）提出申請。非居住存量房屋改建和轉化租賃住房，應由不動產權利人或受其委托的實施單位向區指定的租賃住房管理部門提出改建和轉化申請。

??申請材料包括：

??1、申請改建和轉化的書面申請報告；

??2、房屋不動產權證或其他合法權屬證明（復印件）、不動產權利人申請實施改建和轉化的委托授權書（如有）、房屋租賃合同（復印件，如有）；

??3、項目方案，包括項目改建和轉化方案、項目運營方案、租賃管理方案等。其中房屋改建和轉化方案需附相關的設計圖紙；

??4、房屋質量檢測單位出具的有效的房屋結構檢測合格證明；

??5、不動產權利人、享有房屋權屬的合法權利人等相關實施單位的法定代表人身份證復印件；

??6、其他需要提供的資料。

??（二）審核和認定。非居住存量房屋改建和轉化租賃住房項目由區政府指定管理部門牽頭，組織區相關部門組成聯合會審小組，各部門按照各自職責進行項目審核。項目經聯合會審小組審核并報區政府審議通過后，由區政府指定的管理部門核發相關項目認定文件。

??項目認定文件應明確房屋租賃運營管理類型及坐落、面積、套數、權利人等基本信息以及項目改建和轉化方案、項目運營方案、租賃管理方案等改建和轉化要求。

??（三）實施和驗收。實施單位應當按照審核意見及認定文件要求及時開展項目改建和轉化實施工作。實施單位在規定的時間內，按照相關程序完成項目的改建和轉化實施工作后，應由區政府指定的租賃住房管理部門組織其他相關部門開展聯合驗收，并形成聯合驗收意見。

??五、運營管理

??（一）改建和轉化項目經驗收通過后，實施單位應當向項目所在地的區住房租賃服務中心提出申請，通過本市住房租賃公共服務平臺發布房源，并按《上海市住房租賃合同網簽備案試行辦法》規定，進行住房租賃合同網簽備案，租賃期限一般應不低于30天。網簽備案后，承租人（居住使用人）可按規定申領上海市居住證、辦理人戶分離人員居住登記。

??（二）參照宿舍標準改建和轉化的項目，實施單位不得將房源直接出租給個人或家庭，在與本市注冊、具備一定條件的企事業單位達成對接協議后，方可與該單位安排的職工簽訂租賃合同。

??（三）改建和轉化項目對外出租的，實施單位應當建立內部的日常管理制度，并及時向項目所在地的鄉、鎮人民政府或街道辦事處報備，納入社區綜合管理的范圍，同時按規定向公安部門申報租住人員信息。

??（四）實施單位在對外租房時，應明確告知租房者周邊環境及相關公共服務配套情況，并在房屋租賃合同中附書面告知單予以備案，不得發布虛假信息。

??（五）實施單位應當遵循誠信經營、合規經營的原則，不得以欺瞞等不正當手段，誘導租房者簽訂違背真實意思的“租金貸”等分期支付協議，不得擅自扣押、占用租房者支付的押金。

??（六）非居住存量房屋按規定改建和轉化租賃住房后，區指定的租賃住房管理部門原則上應當組織每一年進行一次檢查，每二年進行一次集中核查；發現有違規情形的，可責令實施單位限期整改直至取消認定。

??六、本意見由市相關部門負責解釋。各區可結合本區實際，制訂非居住存量房屋改建和轉化租賃住房的具體操作辦法。

??本意見自印發之日起施行。