中國房協養老地產與大健康專家、天佑安康養老集團董事長 陳琳翰

??中房網訊 2019年12月26日，第八屆中國養老地產與大健康項目交流大會暨百城（企業）聯動年會在湖南省湘西自治州吉首市隆重舉行。本屆大會以“承接產業轉移，促進康養產業發展”為主題，邀請了相關部門、養老與大健康企業家及相關的專業機構進行政策解讀、市場分析、經驗分享、產業導入和項目對接，推動企業間、項目間的合作。中國房協養老地產與大健康專家、天佑安康養老集團董事長陳琳翰分享了康養項目投資八大機會與四大出路。

??以下為演講實錄：

??實際上和我們講的題目不太一樣。原來的題目三個階段、四大風險與八大出路。三個階段的話就是2013年到2022年，是起步階段。第二個2023年到2032年是第二個階段。每一個不同的階段有不同的特點，從第二個的話養老不等于養老院，康養不等于養老，康養等于醫養產業，醫養大健康產業，所以這是一個基本的概念，我們理解的。

??今天的內容的話天佑安康目前總部在北京，正在運營的有三萬張床位，目前有三百五十個基地，在國內國外七萬多會員，歐英養老商學院舉辦了46期。歐英明德是做養老咨詢，十年以來有22個省350個項目，中國養老研究院有488個研究成果。轉型康養地產，大部分沒有找到合適的盈利模式，絕大多數在推遲或者盈利無望，第三個無論現狀如何，房地產進入白銀時代之后，養老地產這種為老年人提供服務的專業地產，未來將是一個很大的方向，在2020年之后，肯定會出現一個井噴的發展狀態。第四個中國老齡化速度加快，養老地產的需求隨之會出現井噴式增長。

??分類來說一個是候鳥型的、主題型、功能型、產業型、平臺型、綜合型。從分級來講，一個是社區級、城市級、區域級、全國級、全球級。比如我們湘西地區可以做全國市場，做本地市場不足。

??四大陷阱的話，為什么那么多康養項目都會成功，第一個原因做投資開發，輕運營管理，第二個是重硬件設施，輕服務軟件。重資源利用，輕市場研究。我們說運營和服務才是康養成功的第一生產力。定位還有康養地產項目會成功，我們總結了四個原因，包括未來要想取得成功，這四個方面一定要重點關注，第一個是定位決定生死。第二個是體驗決定成敗。第三個是細節決定品質。第四個團隊決定未來。我們做康養十四年，總結了三千六百五十項服務細節。一千六百五十項硬件細節，都可以分享，全國三十四個省級行政區的從有史以來最新版本，我們如果能聯系的話，會安排給大家發電子版，每個省都有一本，中央政府出臺的文件，截止現在是412本，都可以給大家免費分享。

??康養地產八大出路第一個是定位決定生死，品牌定位、客群定位和服務定位是非常非常關鍵的。第二個體驗決定成敗，在康養地產和普通地產的區別之一，普通地產可以銷售，小體驗、中體驗、大體驗可以營銷前置。中國不缺少房子，缺的是人性化、專業化的服務，中國老年人的真實需求是七怕，怕死、怕病、怕孤單、怕被騙、怕花錢、怕失眠、怕沒用。如果解決了，將會有自己的競爭力和服務特色。

??專業決定品質，專業化運營、專業化開發。第五是定制式的模式，做康養項目，應該先找客戶，研究客戶需求，因為客戶是分類分級的，從升級狀況，失能失制的，身體需求、一般需求，輕剛需、硬剛需，需求不分類，一切都白費，所以定制是營銷、開發、服務，能夠解決康養地產的定制問題和運營問題。

??第六個是養老+綜合體，養老產業鏈長，第一個養老+生態農業，旅游觀光，什么叫休閑度假，在一個地方待三天，旅區養老就是在一個地方待一個月，第五是養老+互聯網，養老+金融、養老+投資、養老+就業、養老+創業，積極應對老齡化和健康化里面，政策是說明我們中國的老年人長壽健康。第二個是五十五到七十歲的健康自理的老年人，絕對不需要養老，需要什么？需要享受老年生活。所以我們在剛退休不久的老年人，有十年到十五年的黃金期，剛退休的老年人創業成功率80%。應屆畢業的大學生創業1%，我們要認識到康養產業重在產業。

??第七個出路就是雙創型老齡產業園，把模式創新。第八個是我們可以提供康養產業項目的全程策劃，可以提供全程的銷售，因為走遍天下有七萬九千八百會員，都是退休的三高人群，退休的高級知識分子，退休的高級公務員，退休的高級民營企業家或者是中高層的干部，高級管理者。第三個是全程籌備，第四個是全程運營。

??我們最后總結一下，就是做康養地產的項目最重要是要做好頂層設計，頂層設計最重要的是三句話。第一句話叫產業鏈、第二句話叫價值鏈、第三句話叫供應鏈。我們在多元化和相關多元化怎么發展是重要的，保利集團作為央企實力很強大，可以多元化發展，我們民營企業肯定重視專業化發展。

??第二個的話，我們這個階段要做一個康養地產項目想成功的話有五句話我們總結了一下，第一句話叫資產政權化，第二句話叫康養產業化，第三句話服務智能化，第四句話運營網絡化，就是O2O，第五句話是團隊專業化。專門教育本科文憑，下一步發展老年電子產業，老年住宅產業和老年金融和財富產業等等，所以康養產業如果能給它做起來的話，我們相信就不是希望一個養老的概念。

??最后的話我想我自己的想法，第一不忘初心，牢記使命。初心是什么呢，就是給老年人提供一個晚年的幸福生活，最少說目前這個階段不是最好的機會，養老團隊需要認真六門課程，老年心理學，老年行為學，老年消費學，老年藝術和老年護理學。不忘使命，作為康養產業，沒有使命感的康養產業從業者很容易成為一個，我們偏離官方的是四句話。為黨和政府分憂，讓投資者賺錢，這是我們必須牢記的使命，我們的愿景就是在未來十幾年能夠投資運營一百個康養產業領域。第一不忘初心，牢記使命。

??第二基本理念，積極的老齡化、健康的老齡化極為重要，青年老人五十五到七十之內，是寶貴的財富。第二就是健康老齡化，我們中國的老年人，長壽不健康，慢性病纏身這是一個現象和需求，如何長壽健康，剛才我們曾會長說，年輕人進城創業，老年人出城享受健康生活，這是未來一個趨勢，我們陳會長也講了這個問題，我是在實踐中非常認同的，這是第二個基本理念。

??第三個康養產業運營和服務能力才是核心競爭力，做現階段的康養產業服務，我已經做了十幾年了，我總結了，只要我們核心競爭能力提升，希望將會越來越好，最后的時間還有兩分鐘，第一句話，康養產業發展的前景，無限美好，絕對是朝陽產業，康養產業未來市場的總產值，二十萬億也好，多少萬億也好，絕對是我們房地產轉型的必然方向，是重大戰略機遇。第二房地產公司做地產，容易做思維定制和慣性思考的路徑，折舊會很麻煩，所以的話我們一定要換位思考，老年人的需求到底是什么，我們要分類分級，所以我在全國老年辦開會的時候反復講，消費需求分類，一切白費，第三個老年人不是包袱，老年人不是養老的簡單對象，一定要認識到，去了解老年人，如果我們今天從事康養產業，你真的了解老年人的需求嗎，所以老年人真的是怕死、怕病、怕孤單、怕被騙、怕花錢、怕失眠、怕沒用，這七大痛點，七大體系，解決了七大問題，康養產業，你做任何一個項目都有可能成功。