??中房網訊 2015年10月31日，由中國房地產業協會主辦的第七屆中國房地產科學發展論壇在天津召開，論壇以互聯網+房地產為主題，探討互聯網對房地產的思維、動力、價值將產生如何深刻的影響，推動房地產互聯網進一步有機融合，分享互聯網和信息經濟帶來的成果。綠地集團京津事業部總經理歐陽兵發表題為《新形勢下的房地產互聯網+與金融化》的演講，歐陽兵表示，從長周期視角來看，行業拐點已經到來并且不可逆轉。

綠地集團北京公司總經理 歐陽兵

??以下為文字實錄：

??歐陽兵：尊敬的劉志峰會長，各位領導、各位同行，各位朋友，大家好！受集團董事長、總裁張玉良先生的委托，我非常榮幸出席第七屆中國房地產科學發展論壇（梅江）論壇，與大家共同探討房地產行業的轉型發展。
    當前在中國經濟新常態的大背景下，房地產行業正在積極深刻的變革、調整，房地產企業如何在新一輪形勢下創新思維，并推動產業轉型發展是大家共同關心的話題。
    下面，我圍繞劉會長布置的題目，從房地產的新特點，房地產的互聯網+，房地產的金融化三個方面談一點自己的體會和認識。
    自國家推進房改以來，中國房地產行業經歷了近20年的高速發展，到了2013達到歷史的頂峰。但是近兩年來，大家越來越感覺到，隨著國家經濟進入新常態，房地產行業的發展也在經歷巨大的改變，并且逐漸形成了行業的新特點。
    比如，長期拐點已經到來，在中國經濟增速不斷下行的壓力下，房地產市場供求關系發生了重大變化，供不應求的場景已經越來越遠，房地產行業的發展也隨之不斷下滑，雖然中國房地產市場規模總量巨大，并在相當長的時間內，在國民心目中的社會地位突出，但從長周期的視角來看，行業拐點實際上已經到來，并且不可逆轉。
    又比如，結構性的分化日益加劇。房地產行業進入轉型調整期，不同城市的局部供求狀況和市場組織出現了劇烈的分化。部分產業城市人口聚集、能力強的城市仍有發展空間，但多數城市面臨很大的去化壓力。
    還比如跨界協同趨勢越來越明顯。在移動互聯網大數據、云計算等新趨勢條件下，社會生產方式和人們的生活方式都在發生巨大的改革，需求在不斷升級，大家對房地產的需求已經越來越超出原有的內涵。
    當前，中國的房地產企業都在不斷求新，從而使房地產更加有內涵，比如說房地產+商業，+創業孵化，+互聯網+金融等等不一而足，房地產行業與其他行業的跨界協同越來越緊密，
    面對上述全新的市場形勢，房地產必須運用新的思維和新的手段來推動企業的轉型發展。我們認為，有兩個長期趨勢是房地產企業必須予以關注并努力開展創新實踐實現的。
    一個是房地產的互聯網+，另外一個是房地產的金融化。
    房地產的互聯網+。當前，互聯網正加速向各個行業滲透，這是時代的趨勢必然。我們認為，房地產企業也必須順應形勢，積極推動房地產業與互聯網的深度融合，房地產與互聯網的融合關鍵是要應用互聯網的理念和思維，發揮互聯網的特點，推動房地產行業的變革。
    我們認為，相比傳統行業，互聯網的新特征概括為三個化，一個是信息透明化。市場信息更加透明，消除了信息部對稱。二是去中介化，消滅了中間環節，企業直接進行認購，實現直接對接。三是去中心化，每一個人都可以成為網絡中的關鍵點，成為內容的創造者、信息的傳遞者。
    目前房地產與互聯網融合發展很多，比如說第三方營銷平臺開展營銷活動，利用互聯網媒體自媒體運營，運用互聯網手段和思維進行設計運營和商業地產運營等等，這些都是房地產企業對互聯網+的探索，也對行業產生了重大的影響。但我們認為，互聯網+還將在更深的層次使房地產行業的商業模式產生變革。
    第一，房地產的互聯網+將實現以銷定產。當前，需求經濟的時代已到來，絕大多數行業都面臨供大于求的市場格局。傳統的先生產后銷售的模式面臨困局，在互聯網時代，企業可以徹底轉變生產方式，實現先銷售、后生產，房地產眾籌就是對這一模式的嘗試。
    企業可以在產品生產前進行預銷、定制、從而按照客戶的需求生產，以銷定產。
    第二，房地產的互聯網+將實現高度定制。傳統的產品定位需要依靠前期的市場調研，根據客戶的偏好進行市場細分，客戶獲得標準化的批量產品，在互聯網時代，企業可以完全可以借助大數據，移動互聯網技術，更加精確的刻劃客戶的個性需求，甚至可以讓客戶直接參與產品設計，從而生產出完全個性化、定制化的產品。
    第三講實現全民參與，傳統的房地產企業從融資、拿地、到設計、施工銷售各個環節由企業自己完成，或外包給專業的企業，利用互聯網的思維，企業可以由封閉式生產轉化為開放式生產，讓社會大眾直接參與到項目的融資、設計、銷售等各個環節。比如說可以通過股權眾籌實現直接融資，運用眾籌的模式為產品提供設計方案，推廣全民經紀人模式實現全民營銷等。
    最后一點體會是關于房地產的金融化，實質就是通過資產化手段，把房地產資產變成金融產品，使之便于在市場上流動，在發達國家，房地產很早就被拉進了金融產業，隨著房地產市場拐點的來臨，中國房地產的金融化趨勢也越發明顯，尤其是在商業地產和產業地產領域，房地產私募基金、房地產信托投資基金等各種金融創新產品層出不窮，越來越多的房企進入金融行業，或者是與金融企業開展深度的合作。我們認為房地產金融化的關鍵作用在于增強流動性，使不易流動的大宗資產可以在金融市場上自由流動，降低投資的門檻，使資金來源更多元化，分散投資風險，使風險由全社會共同承擔。
    房地產金融化不僅影響了企業的融資方式，更重要的是對房地產行業的商業模式產生的重大的影響。
    首先，是轉變的銷售模式，企業從賣實物房地產的產品變成了賣金融產品。一方面，金融產品更加標準化，企業只需要專注于提升資產的剩余價值，不必要投入大量的資源用于資產的的分割銷售。另外一方面，金融化可以保持資產的完整性，特別是在商業地產和產業地產領域，企業可以實現統一的運營，提高整體的運營效率，提升資產整體升值。
    第二，轉變盈利模式，過去的企業主要依靠土地升值來獲得超額利潤。新形勢下，資產價格單邊上漲的趨勢已經發生了逆轉，市場供求普遍過剩，銷售面積面臨困難，企業的盈利空間下降，而通過金融化的運作，企業盈利模式可以從依靠地產開發銷售變成地產的投資加金融的運作等多個環節的有機融合來盈利，企業不僅可以獲取地產的項目開發、建設、運營等等各個環節得收入，還可以我通過金融產品運作獲得收入。
    第三，轉變運作模式，企業從重資產變成輕資產，房地產開發需要投入大量的資金，特別是商業地產和產業地產，投入規模大，回報周期長，傳統的開發模式需要沉淀大量的現金流，對企業是一個沉重的負擔，通過資產證券化等手段，企業可以很小的資金投入撬動巨大的社會資金，在市場形勢發生逆轉的背景下，不僅可以降低風險，而且可以通過輕資產運營，實現快速擴張。
    當然，除了在戰略層面上要運用互聯網+和金融化的思維手段，在戰術層面上，房地產也要轉變過去粗放式的發展方式，加強產品和技術創新，提升開放運營水平，增強企業競爭力。面對全新的市場環境，企業只有練好內功，夯實基礎，主動順應行業發展趨勢，積極運用新思維、新手段，謀劃推進創新轉型，才能在劇烈變化的外部環境中實現再成長。
   綠地集團愿意在中房協的領導下，與在座的同行共同攜手，不斷推進企業創新轉型，為中國房地產行業的發展貢獻綿薄之力。謝謝大家！